三站城北万象城,你的收藏夹里要有仁和板块丨楼市大脑No.607

原标题：三站城北万象城，你的收藏夹里要有仁和板块丨楼市大脑No.607

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地铁、快速路、产业都要涌进仁和。

楼市大脑No.607

·内容提要·

城北万象城的规划公示不久，杭德轻轨也终于落定了，要从地铁10号线新兴路站往北，一路经过仁和板块再往北深入德清。以后往南两三站地铁，就能到达城北万象城，这样的仁和已经无法不被关注了。

其实在地铁把仁和拽入大众视野之前，阿里早就已经盯上了仁和，阿里云、菜鸟物流早早就已经进场占位了。现在，老余杭和崇贤之间的快速路也来了，它会把未来科技城和仁和板块绑在一起；大牌地产商也来了，广宇和阳光城联手开发了上塘九里，这也是仁和板块的排名前列个精装修楼盘。

◆裘维维：前段时间我们聊过杭德轻轨，因为它批复了且年底前就要开工，也是要赶着亚运会的倒计时通车。杭德轻轨的开通会带来什么，当时我们讲过有一个板块是无法忽略的，就是仁和。

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·杭德轻轨年底开工，仁和板块浮现·

◆裘维维：以前在很多人的买房选项里，可能没有仁和板块。

◆刘德科：那很正常。

◆裘维维：因为原先仁和也没有大牌开发商进驻，也没有太高的提及率，更没有杭德轻轨最终的批复和开工，但是现在都来了。所以现在你的收藏夹里，一定要把仁和放进去。

可能很多人对仁和板块并不是很熟悉，但只要说一点就知道了——仁和到城北万象城是地铁两三站路。

◆刘德科：杭德轻轨连接的是杭州地铁10号线，虽然它一直被叫作城际铁路，但其实我们可以把它当作地铁10号线的延伸段，伸进了德清，途中会经过仁和板块。

☝杭德轻轨线路示意图

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·地铁和快速路都要来了，仁和被拽入杭州主流版图·

◆刘德科：仁和是余杭区的一个小镇，只是我们从前关注比较多的，是跟它同级别的良渚、老余杭等小镇。相对来说，仁和从来不在杭州楼市的主流版图里。什么叫主流版图？比如得有地铁，大牌房企都进去开发。

◆方张接：提及率也要比较高。

◆裘维维：地铁把仁和拉进了我们的视线，还有快速路，有一条快速路会在仁和附近。

◆刘德科：其实是两条快速路，一条是杭州中环，可以把它当作绕城高速一种；另一条是老余杭到崇贤的连接线。

☝崇贤至老余杭连接线及杭州中环示意图

◆裘维维：我说的就是这条老余杭到崇贤的连接线，它还会连接上秋石高架。

◆刘德科：这是一条快速路，是地面+高架的形式，中间会经过仁和、良渚，最后到老余杭。

◆裘维维：快速路和地铁都能解决板块的认知问题，扩大板块的受众面。

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·品牌房企接踵而至，广宇和阳光城联手开发上塘九里·

◆裘维维：还有一点就是开发商。仁和早年都是小镇上的本地开发商，在主导楼市开发，但现在主流开发商也来了——广宇和阳光城。

◆刘德科：两家都是上市公司。

◆方张接：广宇挺有意思的，向来都是扮演「拓荒者」的角色，最典型的就是丁桥。

◆刘德科：那多了去了，比如当年申花的西城年华。

◆裘维维：在当年也是「拓荒」。

◆刘德科：现在申花不得了。

◆方张接：是整个板块较先行的托举者。

◆刘德科：开发商拿地跟我们买房的逻辑是一样的，开发商拿地都是对地块经过严格计算和衡量的。

◆方张接：是拿出真金白银的。

◆裘维维：我觉得现在已经完全不一样了。现在广宇进仁和板块，跟当年拿申花、丁桥和桃源，感受是不一样的。因为那时候，很多规划都是没谱的，但现在杭州发展的速度非常快，说建快速路就建快速路，说建地铁就建地铁，而且都有倒计时。

◆刘德科：广宇和阳光城在拿上塘九里这块地的时候，杭德轻轨的规划是有的，但没有开工时间表。现在时间表有了，年底就要开工，亚运会之前要通车。

假如我们现在去买上塘九里，也许还是会有人说怎么跑去仁和买房。那是因为他们的思维没有更新，不知道地铁和快速路要来，也不知道广宇和阳光城是怎么判断这个地方的。所以，买房的观念得随时更新，不然永远都会以为这些板块在主流视野之外。

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·本土上市房企广宇：发现「心理距离>实际距离」的机会·

◆方张接：从广宇曾经「拓荒」过的几个板块来说，虽然从特别距离上，仁和会远一些，但仁和的确定性反而更强。哪怕是当年的申花，在广宇进去开发的时候，其实是还没有确定性的。

◆刘德科：这是一个「心理距离>实际距离」的典型案例。什么叫心理距离>实际距离？我们一谈到仁和，排名前列反应会好觉得好远，这是心理距离。但如果你真的开车经过仁和，就会意外怎么这么近。

☝阳光城广宇·上塘九里区位效果图

◆裘维维：还有各种路现在都在修。

◆方张接：修路是一个必经的过程。修完之后，我们对仁和板块的心理距离，就会逐渐缩短。

◆裘维维：心理距离一定会缩短，就像仁和原来是「仁和镇」，现在今后会叫它「仁和板块」，这就是不一样的地方。

◆刘德科：念念不忘，必有回响。当仁和不断被提及时，心理距离就变近了。

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·现在的仁和板块很像当年的桃源板块·

◆刘德科：仁和很像当年广宇进驻的桃源板块。

◆裘维维：一个「转角遇到爱」的板块。因为从桃源出来就是沈半路、中大银泰城、万家星城一带。

◆刘德科：当年桃源板块的锦绣桃源，也是广宇开发的，我们当时从心理距离上也会觉得挺远的。但事实上，从万家星城拐个弯，就能遇到锦绣桃源。

◆裘维维：其实从中国铁建国际城这一带过去会更近。

◆刘德科：那时候桃源还是个全新的板块，广宇在那里有两个楼盘，一个是锦绣桃源，另一个是跟万科合作开发的公园里。

◆方张接：当年桃源的房价一开始才一万一左右。

◆刘德科：请大声告诉大家，现在那里的二手房多少钱。

◆方张接：别说二手房了，现在臻蓝府3.1W的新房卖得很好。

◆裘维维：二手房还要稍微再贵一点点。

◆刘德科：三倍左右的价格。

◆裘维维：若干年后，我们再回过头来谈仁和，其实会跟我们现在谈桃源是一样的。很多像这样的板块都一个共通点，就是心理距离大于实际距离，如果是从交通距离或时间来算，其实都是不远的。

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·以城北万象城为中心，仁和板块不再陌生·

◆裘维维：现在整个城北，在发生剧烈的变化。

◆刘德科：除了地铁、快速路等交通方面的变化外，我们以后再聊城北的时候，必然绕不开一个地标。

◆裘维维：就是城北万象城。

◆刘德科：因为不止有万象城，它还有一座280多米的摩天大楼。所以以后很多人或者楼盘，都会说「我离城北万象城是几站地铁、几站轻轨」，这就是将来城北的坐标系。

◆裘维维：仁和会通过万象城，或是地铁和快速路，更快地进入大家的视线里面。

☝阳光城广宇·上塘九里区位效果图

◆方张接：以前我们会觉得勾庄是个很远的地方，但现在勾庄成为了一个区域的中心，这么一来就觉得周边都不远了。

◆刘德科：所以得重新理解杭州地图。原本地图是固定的，但如果给它增加一些变量，那就完全变了。比如城北万象城就是个变量，地铁也是个变量，把这些变量加进去之后，我们看到的地图就完全不是原来的样子了。

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·阿里云、菜鸟物流都来了，仁和板块有产业支撑·

◆裘维维：产业也是变量。仁和板块进入大家的购房视线之前，阿里就已经盯上它了。

◆刘德科：阿里巴巴浙江云计算数据中心就设在仁和，还有菜鸟物流的仓储中心也在仁和。仁和还有一个定位，叫「先进制造业基地」，可以理解为智能制造，或是新能源制造。

还有一点可能很多人都不知道，就是未来科技城跟仁和的先进制造业基地，是有战略合作的，未来科技城的一些孵化项目会以仁和为基地。所以它是一个智造业和数字产业相结合的载体和空间。

◆裘维维：听说未来科技城已经向仁和成功推荐20来个项目了，今后还要源源不断地往仁和输送。

◆刘德科：讲得简单一点，仁和的先进制造业基地可以理解为，是未来科技城的一个「外挂」版图。

◆裘维维：所以也就不难理解，为什么要建老余杭跟崇贤之间的快速路。

◆刘德科：这条快速路可以连上阿里巴巴的一系列产业。

◆裘维维：产业带来的就是人口。就像未来科技城为什么现在居住氛围不错，因为在那上班的人实在太多了。当越来越多的人在仁和上班之后，也会诞生这样的需求，根据仁和目前的规划，短期内是要新入住两到三万人。

◆方张接：两三万人其实很快就能达到的。

◆刘德科：它指的是高端人口，因为仁和有1500亩左右先进制造业的产业用地。远期规划的话，是到2030年左右要有将近20万人口。

◆方张接：20万人口是很厉害了。未来科技城的人口质量很高，但人口数量也没这么多。

◆刘德科：那得看怎么算，像阿里巴巴里面办公的人就有好几万了。

◆裘维维：所以说为什么广宇现在入驻仁和，比起前几年入驻桃源、更早几年入驻申花和丁桥都要幸运，以上这些都是原因，交通和产业都已经板上钉钉了。

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·上塘九里精装交付，户型建面约89-123方·

◆裘维维：当然，如果仁和迎来地铁、快速路、产业变化的同时，却没有新的房子出现，假如依然是早年的那些房子，那就让人有些无所适从了，很多人也会因此犹豫。

不过现在杭州整座城市的发展脉络，是很清晰的，都是多头一起前进，包括楼盘的开发。比如像广宇和阳光城合作开发的上塘九里，就会给仁和带来排名前列个精装项目，户型也很亲民。

☝阳光城广宇·上塘九里样板房实景图

◆刘德科：以建筑面积约89方户型为主。

◆裘维维：我特别研究了一下它的户型比例，90方以下户型还是占了绝大多数，这还是给很多承受能力有限的刚需购房者，打开了一扇窗。

◆刘德科：我们过去聊了好几期节目，说现在98方的房子取代了89方的房子。对我们购房者来说，差了10平方米，钱就不得了了。但在上塘九里，89方的户型还在，这是好事。

我们买房不能只看单价的变化，还得看到总价的变化。将来我们买房的时候，几个思维都得并行——总价思维比单价思维更重要，地铁思维比传统的地图认知更重要。

◆裘维维：地铁改变了地段，或者说地铁+购物中心一起改变了地段。短期内价格是比较固定的，这就需要开发商去钻研90方左右的户型，这在200万级的楼盘里是很可贵的。

现在还不知道上塘九里会卖多少钱，相信广宇自己也还不知道，假设单价是两万，户型面积相差10平方，总价就差20万了。对于改善购房者来说，可能体会不深，但对于刚需购房者而言，这是很难去补齐的门槛。

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·上塘九里预计五月份首推三幢房源，共238套·

◆刘德科：上塘九里预计五月份应该会首开，会推出200多套房子，这可以检测现在仁和在有了地铁、快速路、产业之后，到底会有多少号召力。

◆裘维维：我觉得会挺强的。因为地铁打开了仁和的受众面，就像我们现在能看到的，很多购房者也看到了。再加上仁和已经很多年没出让土地，一直都缺好产品，仁和本地的购房者也有改善需求。

☝阳光城广宇·上塘九里鸟瞰效果图

◆方张接：第三点就是总价门槛。就算上塘九里卖两万，也就是总价180万的门槛。

◆刘德科：你有个著名的论断是「要珍惜杭州单价两万的楼盘」。

◆方张接：因为这样的选择面确实是不多的。

◆裘维维：仁和现在还处于起步阶段，以后会有越来越多的内容呈现在我们的眼帘里。

总编丨裘维维编辑丨菠萝派 版式︱佛跳墙返回搜狐，查看更多

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