新一线城市房产投资价值排行榜-从人口规模看中国城市的分层:超大城市4个,特大城市8个

每每提及楼市和房价，人们总是有说不完的话题和吐槽。一有点风吹草动，房产泡沫、楼市崩盘的言论就大行其道。然而利好消息一出，人们又趋之若鹜的涌入，进场。

去年雄安新区横空出世，大批外地人连夜前往，甚至有人载了一车的现金去买房...

今年海南自贸区政策出炉，第二天全国大城市飞往海南的机票基本售罄，随后政府出台海南全域限购政策...

由此来看，房地产行业似乎没有规律可循，经常有人在问：

限购城市的房子还能买吗?

xx城市值得投资吗?

讲一讲xx城市的潜力!

昨天，新一线城市公布，上榜城市的房价走向又引起热议，借此机会，我们经过多维度对比，对热点城市房价走向进行了预测。

五星：不论新房还是二手，只要有能力有资格，毫不犹豫出手。

四星：房价调整将要到位，时刻观察。

三星：当前处于高位，谨慎入场。

01

老一线：北上广深

北京

首都，政治中心，也是上面的人最关注的的地区，因此也可以说是限的最厉害的地方(海南自贸区出来之前)。

解读：曾经有人说京沪永远涨，现在变成了除了京沪哪儿都涨。那么现在北京的房子还能买吗?我们的建议是如果有足够的钱，肯定要来一套。

投资价值：

上海

经济中心，国际大都市，有人说上海没有BAT，没有搭上互联网的顺风车，如今在金融上又被北京深圳迎头赶上，上海似乎在没落。

其实，并不是上海没落了，只不过是大家都发展起来了而已!

解读：同北京。

投资价值：

广州

老一线城市，有被深圳赶超的迹象，之前说的北上广深，慢慢的变成了上北深广或者上北深杭，甚至有人说广州已经被挤出一线城市的行列，沦为二线...

不过还好广州并没有被抛弃，粤港澳大湾区很有机会上升到国家战略层面，和京津冀、长江经济带并称为三大区域发展战略。这是广州跃升的第二次机遇。

解读：市场存货不足，地市热点不断，预计将维持稳中有涨的趋势。

投资价值：

深圳

改革开放以来所设立的排名前列个经济特区，是中国改革开放的窗口，中国对外交往的重要国际门户，发展势头强劲，有超过老大哥广州的潜力。

解读：三十年内，没什么悬念的会超过香港。深圳也是目前中国少有一个对普通人开放的一线城市，窗口期的长短看人口数量。

投资价值：

说完老一线，我们再说说几个新一线。

02

成都&重庆

成都

被誉为来了就不想走的城市，赵雷的一首成都更是让这座城市爆红。

解读：市场上基本无房可售，在限购、限售、限价、限贷等政策调控下，新房和二手房价倒挂。

投资价值：

重庆

说完成都就不得不说重庆，这两座城市总是被人拿来比较。成都是来了不想走，重庆则在网上成了“网红”城市，“8D”城市。

解读：房价春节过后一路走高，未来西南的核心。

投资价值：

03

杭州&苏州

杭州

高级旅游城市是杭州的核心基调，杭州对标的是巴黎，而不是纽约。

解读：杭州现在扁平化发展，G20也涨了一大波了。因为限价新房没有涨，但2017年二手房跳涨，涨幅普遍30%到60%，学区房尤其涨的厉害。

投资价值：

苏州

上有天堂，下有苏杭。

杭州之后，说说苏州。苏州是外向型经济城市，也就是“引进外资”来加工(类似城市还有东莞)。随着中国大型机电化，未来出口不再以轻工业为主以后，那么伴随着外资企业的不景气，苏州是个越来越弱于南京、杭州的，前途未卜的城市。

解读：市场的热度并没有迅速起来，整体供应量不足，并且两极分化现象严重。

投资价值：

04

武汉&郑州

武汉

武汉的关键词是什么?

樱花?武大?鸭脖?

武汉可不仅仅只有这些，曾有人说武汉会超过广州、成都、南京、杭州等地方性省会城市，成为和北上深齐名的全国影响力城市。

解读：整体楼市成交结构外扩、前期土地市场供应缩量、企业补仓强烈意愿等等因素导致目前土地市场依然较热，预计年中年末会呈逐渐降温。

投资价值：

郑州

就像提到成都就要说说重庆一样，提到武汉就要说说郑州。你可能不会知道：郑州是中国中部地区重要的中心城市、国家重要的综合交通枢纽、中原经济区核心城市。更是中国(河南)自由贸易试验区的主要组成部分之一。

解读：短时间的稳定，调控过后将迎来的肯定是新一轮的增长，因为国家中心城市建设需要，城区框架拉大，更多的人员流入，更多的刚需都是催涨房价的决定因素。

投资价值：

05

西安&南京

西安

十朝古都，去年开始涨，又出台了人才政策，但是房子盖多了，人拉来的少，一手涨的很快，二手变化不明显。

解读：相对城市量级还是便宜的，资金是流动的，应该还有后劲。

投资价值：

南京

六朝古都，多年来和杭州在长三角地区竞争。南京和杭州未来也许是持平状态。

解读：受“双限“影响，房价趋稳。

投资价值：

06

天津&环京

天津

天津是中国天津最默默无闻的准一线城市。产业结构偏重偏旧、新动能增长点青黄不接、资源环境难以为继、计划经济观念根深蒂固，被视为困扰天津经济发展的四大瓶颈。随着天津GDP增速的骤降，这些原本相对深埋的问题瞬间暴露。

解读：天津楼市似乎一眼能看透，悲观暗淡；但是2017年的地王今年又要大规模入市，势必推高整体房价。扑朔迷离！

投资价值：

环京

去年 3-4月份政策不停出台后，环京市场经历了很大的变化，购房者、投资客正在从一线城市、省会城市转移到环一线城市投资买房。

解读：环京区域投资原则是找布局、等窗口。目前政策肯定有调整期、深度调整期，但未来趋势是没有问题的。

投资价值：

从人口规模看中国城市的分层：超大城市4个，特大城市8个

中国已有89座城市的城区人口规模达到或突破百万大关。其中，除了北上广深外，天津和重庆也正在迈向超大城市行列。

城市发展的本质是人口的集聚，规模越大的城市，吸引力也往往更强。

而如何判断哪些城市是大城市？人口规模是最直观的参照指标。

1 

城市人口的三个层次

目前，判断一座城市的人口规模至少有三个标准：全域人口、市辖区人口和城区人口。

全域人口是指全市范围内的人口，但以全域人口来判断城市人口规模是最不准确的。因为在市管县的体制下，全域人口多的城市，并不一定就是大城市。比如山东临沂和河北保定的全市总人口都超过了1000万，可是这两个城市却只是三线城市，因为大量的人口都在其辖下的县市。

第二个层次是市辖区人口。但因为很多市辖区内，仍有大量的农村地区，有大量的农业人口，此外一些刚刚撤县（市）改区的地方，农村和农业人口占比更高。所以用这个指标来衡量城市人口规模也是不准确的。

所以第三个层次“城区人口”才是衡量城市人口规模最准确的标准。

根据2014年11月国务院发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口 100万以上500万以下的城市为大城市，其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市，100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市。

城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。

排名前列财经记者根据住建部公布的《2016年城市建设统计年鉴》，结合公开资料，统计梳理发现，目前有接近90座城市的城区人口规模达到或突破百万大关。其中，除了北上广深外，天津和重庆也正在迈向超大城市行列，杭州和郑州则已经迈入了特大城市行列。

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城区人口300万是个重要的分水岭

根据《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口达到1000万、500万、300万和100万是划分城市规模的四个重要数据。

根据上述整理所得的数据，城区常住人口达到或突破100万大关的有89个城市，比上一年度增加4个，分别是遵义、泰安、张家口和赤峰。

有27个城市的城区人口超过了300万。值得注意的是，300万有着重要的意义。比如以修建地铁的标准来说，2003年下发的《国务院办公厅关于加强城市快速轨道交通建设管理的通知》中，对申建地铁城市的要求就包括城区人口在300万人以上。因为只有一定的客流量，城市轨道交通才有修建的必要以及持续运营的可能。

南方一位地铁系统人士告诉排名前列财经记者，一座城市是否修建地铁，以及地铁线路的长度，最主要的是取决于该城市中心区人口的规模和客流量的大小。客流量越大，修地铁就越有必要，基于客流量基础上的土地增值和广告收益也越大，地铁也更能发挥打通城市“血管”的作用，获得的社会效益也更大。

另一方面，城区人口300万也基本成了目前划分一二线城市与三四线城市的一个重要门槛。

上述数据显示，27个城区人口超过300万的城市均为我国目前的一二线城市，主要是直辖市、省会城市以及苏州这样的计划单列市。

此外，宁波、石家庄、南昌等二线城市虽然城区人口尚未达到300万，但也已十分接近，在近几年内很有希望达到这一门槛。

500万则是划分特大城市与大城市的标准，目前城区人口超过500万的城市有12座，除了北上广深外，还有天津、重庆、武汉、成都、南京、郑州、杭州和沈阳。在大区中心城市和国家中心城市的阵营中，除了西安外，其他城市的城区人口都超过了500万。

可预见的是，除了这12个城市，未来还将有更多城市加入到特大城市的队伍中。这其中，目前城区人口超过400万的哈尔滨、青岛、西安距离特大城市的门槛最近。

1000万又是划分特大城市和超大城市的标准。截至目前，我国中心城区人口超过1000万大关的仍然只有北上广深四座一线城市。但从目前的态势来看，天津和重庆是最接近超大城市门槛的。

随着我国人口加速向大都市圈流动，未来城区人口超过千万的超大城市将越来越多。中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞认为，中国是一个总人口接近14亿的大国，未来超大城市的数量将达到10个或以上。

3

沿海省份才有“双子星”结构

尽管城市人口规模与经济规模有着较大的联系，经济越发达的城市往往吸引了大量的外来人口。但与此同时，城市人口尤其是城区人口规模在很大程度上也受到行政资源的影响。

例如，在直辖市以外的27个省区中，包括广东、福建、江苏、山东、河北、辽宁和内蒙古在内的7个省份的省会或首府，不是所在省份GDP总量较大的城市，这7个省份主要分布在东部沿海地区。其中有2个省的排名前列大城市不是省会城市，即福建的排名前列大城市是厦门，省会福州位居第二，山东的排名前列大城市是青岛，省会济南位居第二。

这其中的一大原因在于，省会城市作为所在省份的政治、文化、科教、医疗、交通等中心，吸收了全省较好的人才、资金、技术、信息等资源，第三产业更为发达，而三产主要分布在中心城市的城区内，因此省会的城区人口规模也更大。

相比之下，一些非省会城市，经济总量很大，主要是得益于快速发展的制造业，从地理空间分布上，很多是来自辖下的县市和乡镇的制造业，因此城区人口规模相对省会城市要小。

从各省份的排名前列大城市来看，有18个省份的排名前列大城市突破了城区人口300万大关，只有5个省份的排名前列大城市城区人口少于200万，主要位于西部地广人稀的地区和人口总量较小的海南。

从27个省份的第二大城市来看，有20个城市城区人口超过了100万大关，其中有7个城市超过了200万大关，分别是深圳、大连、济南、苏州、宁波、福州和洛阳。这些城市主要是计划单列市、省会城市和经济大市。除了洛阳之外，其他城市全部来自沿海地区，这也说明沿海省份大多具有“双子星”或“多子星”。

来源：城市战争(sunbushu123)、排名前列财经