来说说杭州的房价

杭州房价走势如何

我先简单的表明一下我的身份，我毕业后排名前列份工作就是在房产公司担任研究员，不过，只参与过一个项目，之后就转行进入了证券研究行业。我住在杭州滨江区，也是2017-2018年房价较先起涨，涨的较快的区域。 好久没有做房地产市场分析的PPT了，以前做研究员时候，主要就是分析地产数据做PPT给领导看。

杭州二手房的累积挂牌量在2017年四季度之前一直是下降的，2017年四季度累积挂牌量属于低位波动。 杭州二手房的挂牌量从2018年初的22000套到现在已经翻倍多了，达到4.8万套，即使在成交活跃的4-6月，二手房累积挂牌量也是逐步上升的。7月8月就比较夸张，7月二手房成交环比6月下滑3成，挂牌量增加15%，累积挂牌量单月上升5000多套，8月二手房成交量已经下降到市场较低迷的2014年的水平，累积挂牌量到今天差不多半个月时间上升了4700套，和7月一个月差不多。1-6月，平均每月累积挂牌量增加不到3000套。 随着二手房挂牌量的飙升，开始出现部分房东较大幅度下调价格，急着出货。一手房市场，则是政府和开发商都在加紧出货。杭州市政府炒地是出名的，政府征用的土地拿到后，一般都是先种草，等高价时候拍卖。去年，杭州的土地出让金2190亿全国第二，今年则更加离谱，排名前列名并且遥遥先进第二名，半年时间就差不多2000亿。主城区仅有的几块地看着地产市场可能会冷，最近都拍掉了，可惜拍了低价（政府拿了这么久，本来肯定是想拍高价的）。开发商则更是如此，摇号开始后，每个月几乎都达到1万套住宅供应，加上公寓，则规模就很大了。面对的市场是参与摇号人数不断下降，从一开始的5万人以上，目前估计下降到15000人左右了（摇号下降人数和住宅供应量基本匹配）。也就是很多都摇到了。8月最晚9月杭州主城区就可能会出现普通住宅摇号登记不足。2017-现在杭州卖掉的一手房差不多已经够50万人住了（按照一套房3个人计算）。 如果从2015-现在，卖出的住宅（不包括拆迁房）差不多够120万人居住，但是，2015-2017年每年杭州新增常住人口包括小孩分别为12,12和28万人，三年增加52万人。 关键是2017年-2018年巨量的土地供应还没进入一手房市场。可以想象的到的是，下半年，随着2017-2018年巨量的土地变成房子的时候，很难卖了。需求被提前预支了。 　　

拆迁上面，今年补偿标准低，几乎没有人拿钱的，都是拿房，指望拆迁户抢房已经不可能了。  2020年亚运会的拆迁都是在2016-2017年上半年完成的，拆迁款在2017年9月前都发放给拆迁户了。也就是2020年亚运会的利好已经在去年释放了。很多炒房客还在憧憬亚运会利好，等到2020年，仅仅是开一个运动会，并没有资金投放。

杭州房产观澜

上图是杭州过去三年的一手房销量数据，左边的包括公寓，右边的仅仅是住宅，而且，这没有统计杭州市新建的拆迁安置房，找不到拆迁安置房的具体数据，杭州的拆迁安置房大多都是可以直接在二手房市场卖的。2015-2017年，一手住宅累计销售了35万套，按照一套房可以供3个人住，2015-2017年卖出的一手住宅可以供100万人居住，如果考虑公寓，则可供超过150万人居住。2018年上半年杭州一共销售住宅5万套，加上公寓等是8万套。和2017年差不多。

现象和数据还没讲完，暂时不上干货。 干货主要分析逻辑以及通过逻辑推导出来的可能结果。 一，供求关系进行分析，上面讲的主要是供求关系。 二，经济周期逻辑角度来看房价变化。 三，房地产市场是一个政策影响非常大的市场，从政策对房价历史上涨跌的影响来分析未来政策变化对杭州房价可能的影响。

先说一下，杭州的拆迁。 杭州在2016年G20之前发布了2016-2020年的城中村改造计划。2016年11月开始，杭州全面启动城中村改造五年攻坚行动。2017年杭州一共拆迁了69411户，2018年-2020年计划差不多每年拆迁4万户。 就拿2017年G20和亚运会场馆的拆迁来看，当时是这样的，家里的房子被拆迁，按照房子的建安成本计算进行补偿，然后，看家里有几口人在村里，每口人按照60平米左右进行补偿。比如，家里有400平米的小楼被拆迁，400平米，每平米评估建安成本比如说是3000元，那就补偿120万元。假设家里有5口人户口村子里面，一人60平米，可以获得300平米的商品房，这个300平米可以拿钱也可以拿房。2017年的拆迁，滨江区，拿钱是按照3.6-3.8万一平米，当时，滨江区二手房价格在2-2.5万一平米。由于补偿标准高，几乎所有人都选择拿钱。假设全部拿钱，5口人，按照3.6万，可以获得1000万补偿金，加上旧房拆迁的120万，一共就是1120万元的补偿款。假设拿房，则自己还得掏拆迁安置房每平米的建安成本，一般是按照2000元每平米左右的标准交建安成本，假设全部拿房，则还得交60万的建安成本，自己仅仅剩下60万元，这60万元还得留着给以来的安置房装修。滨江区在2016-2017年，城中村的拆迁基本完成。 2018年，钱江世纪城附近，我一个朋友的房子，也是差不多400平米被拆迁，评估的旧房补偿款是130多万。但是，他家只有两个人在村子里面，一个人是按照70平米进行安置，他家可以获得140平米的拆迁安置房。由于周边二手房价格已经在3.5万，而今年的补偿标准是按照2.5万一平米进行补偿，这样的情形下，整个村子没有拆迁户选择拿钱，全部都是拿房。140平米的建安成本，还得上交28万左右，房子被拆迁，仅仅拿到的钱只有100万多一点，如果未来想住在拆迁安置房里面的，还得给未来的拆迁安置房留点装修费。我朋友本身杭州还有一套商品房，拆迁安置房拿到后准备直接卖出，结果就是他可以获得100万元资金，接下来是否要再买一套房子，还没想好。另外说一个数据，杭州2017年全年土地出让金是2190亿元，一共拆迁了6.9万户，据说给这6.9万户的拆迁补偿款已经接近2000亿元。 这是什么概念，也就是在2017年，杭州市土地出让金虽然达到了全国第二名，杭州市政府全年下来，几乎没赚钱，都发给拆迁户了。 才出现了在2017年，到处都是拆迁户全款买房的盛景，杭州的一二手房的库存都快速大幅下降！ 到2017年四季度，一手房库存几乎为零（不包括土地），二手房累积挂牌量也只有2万套左右，拿2017年二手房三季度前每个月几乎都有1万套的成交量来说，二手房的挂牌量只有2万套，仅仅够卖两个月时间。

杭州房产观澜

杭州市政府经过了2017年的大拆迁大补偿后，毕竟有10条地铁还有快线和亚运会场馆在建，都急需用钱。

所以，2018年开启了疯狂卖地模式，仅仅上半年，土地出让金就接近了2000亿的水平，已经逼近去年全年的水平。

杭州房产观澜

大家可以看一下上面两张地图，一张是地铁线路图，另一张是杭州市区图。

杭州自从想冲击1000万人口的大城市后，从一开始的余杭变成余杭区，到萧山、临安和富阳都变成了杭州一个区。之前的杭州市区只有图上1-6的几小块，从地图上看，外围随便哪一块都比原来主城区所有加起来还大。加了外围的四大块之后，土地的供应量几乎是无极限的。目前地铁和轻轨等都已经在建设中，基本上地铁就能直通新加入的几个区。

杭州房产观澜

从各个区目前的人口密度角度来说，外围的几个区的人口密度极大的低于杭州主城区。一旦地铁全部通车后，交通方便后，主城区的人可能会更愿意住到风景更好，人口密度低的区域。这也就是杭州市中心的老破小涨幅始终都比较慢的原因，因为不少人卖掉老破小，换到周边好的地方。尤其是现在周边好的地方，浙一浙二等医院，学校都开始建设第二第三院区。

另外，杭州过去两三年时间，从工业的数据来看，仅仅就一个软件产业表现不错，杭钢已经关门，不少中小企业日子都不好，今年甚至传出盾安资金链差点出问题。吸引新人口，必须要有产业做支撑，单单靠一个软件产业是不够的，产业发展和升级方面，估计还得花点时间。2017年底已经946万人，杭州的目标是到2020年到1000万人，也就是增加54万人，杭州每年自然出生小孩减去死亡的老人，大概每年增加6-8万人，假设三年增加20万人，那就三年时间，只需要再吸引34万人就能达到1000万人。如果按照杭州这个目标，土地供应估计已经足够了。但是，杭州市区一下子扩大了这么多，排名前列步先把各区连通，然后再各个新区建设学校、医院等等，都得花钱，这就加大了杭州市政府卖地的压力，所以，杭州市2018年土地出让开启了无限量畅饮模式，而拆迁户的补偿金则开启了尽量少补偿的模式。

一、房地产牛市是中央发动的，这一轮房地产牛市，杭州市政府做了一把漂亮的高抛低吸。在2016-2017年，乘着G20和亚运会的机会，大搞拆迁，绝大部分拆迁款都是9月前下发。杭州市房价随之大幅拉升，随后开启大量卖地。杭州市土地拍卖是2017年下半年开始大幅放量的。 二、杭州市有一定的人口吸引力，从沿海几个省市的人口分布来说，杭州市目前占全省18%的人口比例已经不低。产业升级方面还需要努力。最近，蚂蚁金服开启大规模裁员，大概裁20%左右的人，软件和互联网行业效率逐步提高，单单靠这个产业吸纳不了很多人口。浙江省总体上靠中小企业，今年全国经济数据来看，国有央企净利润大幅上升，民营中小企业净利润是大幅下降的，大概下降20%。 三、在最近这一轮房地产牛市开始的时候，杭州是二线城市里面房子库存量较大的城市。所以，在2016年，北京上海深圳等一二线城市房价已经翻倍的情形下，杭州只是小幅上涨。2016年三季度，其他不少城市房价已经翻倍，很多上海人把上海多余的房子卖掉后，直接就来杭州扫房。当时，杭州刚刚准备出台拆迁规划，发现不对，赶快排名前列个出台了限制外地人买房的政策。为的是接下来的拆迁顺利一些。杭州在2017年大拆后，总算赶上了一线城市涨幅。 四、杭州在2017年提出到2020冲击千万人口，并入周边四个市。由于新产业规划的缘故，很多人的单位未来可能都得搬迁。导致原来在市中心工作，住老破小，坐公交车骑电瓶车甚至走路上班的人，必须到未来单位附近再买一套房。尤其是新房摇号后，大多数这类人都开始去摇号，买了两套房，提前透支了需求。原来的主城区，由于新增工作岗位不多，二手房成交量逐步下滑，回到了2014年，杭州房价较低迷的时候。五、由于一二手房在2016-2017年9月前，是杭州历史上以来的极度高峰期，是之前年份平均成交量的三四倍。所以，即使在今年上半年摇号政策调动杭州很多潜在需求，二手房成交也很活跃，但是，二手房挂牌量还是持续上升，7月后成交快速下滑后，累积挂牌量极速增加。二手房价格开始松动。 六、房地产市场和股市有点类似，如果政府不限价，一手房和新股定价是参考二级市场的成交价的。市场也是跟着资金和筹码供求关系波动的。

本文不代表本公众号立场

●迪士尼内被8岁男孩摸臀，姑娘上前论理，反遭对方母亲打头辱骂

●一个奇怪的房地产市场，和一夜之间崩溃的海南中介行业

●人民银行批评财政部“耍流氓”

●膝盖已碎，中国有哪些禁止出国展览的文物