两个月就破400亿?戒不掉“土地财政依赖症”,杭州还会上演“地王的诞生”

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2017的成绩单热度还没褪去，一个新的纪录或许又将诞生。我指的是杭州土地市场。

过去这一年，全国300城市土地出让金总额为40123亿元，同比增长36%。其中，只有两个城市的土地出让金超过了2000亿！一个是北京，另一个就是杭州。

2017年，杭州（范围含十区三县市）共成交了270宗地块，成交总额2258.85亿元，走出了一个“少有”的行情。

还未正式步入一线城市的杭州，2017土地出让金紧随北京，跑到全国亚军的位置。

随着2018拉开帷幕，杭州的土地市场似乎又是一马当先的态势。

图片来源于“好地网”

根据好地网的统计，仅1月份，杭州十区将出让37宗地块，总出让面积2167亩，总建筑面积315.16万方，总起价299.93亿元，加上2月1日主城区的7宗地块，总起价70.71亿元。

两个月出让44宗地块，土地出让总起价就超过370亿元，算上实际出让时的溢价，两个月土地收益突破400亿元也不是不可能。

再看看这些即将掀起大战的土地。

1月8日出让的75号湖墅单元地块、1月12日出让84号庆隆单元地块和2月1日出让的92号庆隆单元地块，上限楼面价都超过4万元/平方米，其中7号地块若“触顶”，43004元/平方米的价格将列入杭州楼面价前五，2018年的首宗地王也将随之产生。

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最近，越来越多读者在后台留言询问，2018年是不是一个买房的好节点？房价会不会随着热度的回落而下降？

说实话，看了这波土地供应，我觉得，2018年杭州房子降价可能只存在于购房者美好的愿景里了。

前几年，还在方正的任泽平就提出过，地王频出和高房价背后的制度因素是土地财政。

杭州对土地财政的依赖程度之高更是由来已久。

2013年，45个限购城市的土地依赖度指数（土地财政依赖度=城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%），杭州排排名前列，当时高达156.4%。

2014年的数据显示，从“承诺以土地出让收入偿还债务总额”的特别值，即此类债务总额来看，排名依次为北京、浙江、上海、四川等，而从土地财政依赖度，即“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”来看，排排名前列的是浙江。

当年，23个省份中，浙江省以66.27%排名排名前列。

2016年，据中原地产研究中心统计，前8个月杭州土地出让金上涨了3倍，土地财政依赖度指数超过了50%。

同年，相关机构就全国42个大中城市房地产投资的依赖度进行排行，杭州位列12名，1.1万亿元的GDP总额中，房地产投资达2606亿元。

房地产投资依赖度杭州排名第12

值得注意的是，排在前面的11个城市中，没有一个是GDP万亿俱乐部成员。

倒是像深圳这样的城市，虽然房价高企，但对房地产的依赖度并不高，只有9.01%，这就意味着不会被房地产市场的好坏所“绑架”，不是因为这个城市人少资金少，而是代表转型成功，承受经济风险的能力更大。

“对土地财政的依赖，使得一二线城市高房价难降。”任泽平这么总结。

事实也是如此。地方债务对土地财政收入的依赖度越高，就意味着短期内地方政府刺破房价泡沫的决心不够，未来各地方房价普遍出现大幅度下降的可能性依旧不大。

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虽然地王的诞生，不等同于房价继续冲高，有人会说，开发商也有亏本卖的时候嘛，不过，像杭州这样的城市，房价和地价的支撑还是有的。

有两个数据可以看。一是二手房成交价和成交量，二是人口流入量。

杭州去年二手房的成交均价在3万多元/平方米，一手新房在限价背景下，均价是2万多元/平方米，即便形成这样的剪刀差，二手房成交量还是居高不下，证明真实的需求还是存在。

另一方面，杭州的人才净流入也赶超“北上广”，杭州作为我国GDP万亿俱乐部成员，早已跻身“准一线”城市，房价、就业机会等组成了众多人才在逃离“北上广”后，选择杭州停留的重要因素。

当然，这背后也有赖于地方政府有更多的资金来升级、更新城市，一大来源就是土地收入。

就像李坤军总结的，土地-城市-房价-更值钱的土地-更好的城市-更高的房价……这是一个互相推高的循环，无穷无尽。

总之，在土地出让金依然是地方政府的一大主流收入前提下，炒高土地价值，依然是影响市场的重要因素。

（参考来源:独立评房）