杭州楼市“冰火两重天”!推盘潮下,硬仗一触即发

来源：西湖楼市

楼市下行的最重要标志，就是市场的分化。

很显然，杭州楼市已至深入分化阶段。

分化到什么程度了？同个项目，不同产品，也能出现两种截然不同的命运。

前天选房的地铁绿城杨柳郡，就是具有代表性的例子。

杨柳郡自2015年首开起，就成为了杭州主城区名副其实的“红盘”。这是老宋为年轻人造的房子，也是所有刚需购房者眼里的香饽饽。截至9月30日报名结束，杨柳郡共吸引10409人进行登记，共摇590套房源，中签率低至5.6%。

可事实上，在前天的摇号中，小西的朋友圈里，有摇号中签6000余号的购房者都收到了选房短信。可惜这位朋友正在外地出差，没法赶回杭州参加选房。“杨柳郡这么热，我根本没想到自己还有机会选房。”这位朋友表示，“不过剩下的肯定都是50㎡的小户型，我也不考虑。”

据悉，这次杨柳郡推出的最后590套房源中，除了正常的85㎡，118㎡、138㎡以外，还有50㎡左右的超小户型。该户型被做成了酒店式公寓类型，不通煤气，但使用民用水电。

“户型太差了，就一个房间，无论是投资还是自住都不理想。”另一位杨柳郡的购房者如是告诉小西。

也就是因为这类70年产权的“酒店式公寓”产品，拖了杨柳郡的后腿。据了解，最后连9500号的购房者也来到了现场选房。就差一点点，杨柳郡就将成为史上少有一个没卖完的“万人摇”楼盘了。

虽然杨柳郡最终售罄，不过也能从侧面反映出市场的状况：购房者越来越理性，而楼市的分化也越来越严重了。

连项目内部分化都这么严重，纵观整个新房市场就更加了。

根据统计，杭州新房市场光9月份就有38次流摇，除了流摇榜上“常客”临安和富阳之外，现在市中心城东新城、滨江、三塘等板块，也纷纷有中高端项目陷入流摇的尴尬局面。

“万众期待”的滨江区，此前有两盘首开，成交却出乎大家的意料。时代滨江悦首开销售仅七成，中海云宸直接流摇。

现在的购房者，可精着呢。

时代滨江悦虽说位于滨江西兴，地理位置优质，户型最小125㎡，四房也很实用。但其位置实际却非常尴尬。要知道，与时代滨江悦一路之隔的萧山北目前在售精装均价仅38000元/㎡，如此一看，时代滨江悦42000元/㎡的均价一点都不占优势。

同样的中海云宸，与其一路之隔的南岸晶都花园，透明售房网上显示的二手房成交均价仅为33260元/㎡。而中海云宸47000元/㎡的均价对于购房者来说，自然需要好好考虑一番了。

另外，在“双限”的市场下，“天花板”清晰可见。购房者再也没有“担心涨价”一说，市场未来的价格几乎都是透明的了。性价比不高的项目，也就不会受到购房者的青睐。

而正当有人开始讨论是否改善市场趋冷时，绿城沁园加推最后一批高层房源，弃选率仅25%，热度依旧。

中高端市场呈现“冰火两重天”的局面。

事实上，不仅改善项目，就在九月，城北的阳光城广宇上塘九里，中签率20%，精装修单价不到2万，却也在选房当天剩余了约100多套房源没卖完。而与之截然相反的，是广厦天都城仅0.66%的中签率，引起了全城的轰动。

综上，无论如何，对于新房市场来说，价格和品质，起码占上一样，才能顺利热销。

分化在二手房市场亦存在。

热门的小区，价格仍然维持在高岗上，而有些小区，则是一月连降二三十万也无人问津。

下沙大学城北的房东刘女士告诉小西，她的房子已经挂牌三个月了，还没有卖出去。

此前曾有媒体报道，其小区有房东82㎡的房子挂牌价235万却难以成交。因此，从8月开始，刘女士就把自己同样是82㎡的房源降价至了230万，而这相较于其原本250万的挂牌价，已经低了整整20万元。

“我们家的装修很好，我还附赠许多家具，都很新的，本来我的心理价位在250万，但看房的一个也没有。”刘女士坦言，尽管已经降至230万，也有上门看房的人的了，但有一个多月过去了，仍然没有成交。

“我想把这套房子卖掉给孩子去买学区房，虽然不是非常急迫，但也希望尽快出手。”刘女士表示，自己打算再观望1-2个月，到了年底如果还没成交，只能再次降价。

而同样在下沙，却有房东与之境地天差地别。

张大伯是景冉佳园的业主，今年8月起想出售自己的81㎡的房源。刚开始，张大伯认为，景冉佳园拥有下沙较好的学区文海实验小学，不愁卖，因此他的挂牌价达到了285万。尽管如此，也有购房者上门看房。

据透明售房网的数据，景冉佳园的成交均价为32800㎡，张大伯的价格确实有些偏高了。考虑了一番后，张大伯最终将挂牌价调整至275万，结果不出三天，该房源就成交了。可事实上，根据这个挂牌价，其单价仍然高于平均价格。

“学区房本身就拥有独立行情，价格比较坚挺。”一位经纪人告诉小西。

当然，撇开学区房不说，在下沙，像保利东湾这样的热门小区，其成交均价也保持在今年的较高点，几乎没有下滑。

同样的，土地市场也分化明显，只因限价≠售价。

接下去的市场会怎么走？小西认为，分化更普遍，下行是必然。

要知道，二手房挂牌量8万到9万用来了两个月，而9万到9.5万只用了两个星期。

新房市场亦是如此，当市场顶部清晰可见，捂盘是最没必要的事情了。

10月，众多豪宅将扎堆开盘，滨江园、晓风印月、壹号院、凤起钱潮……市场对于每一个项目，都越发挑剔。

杭州的楼市，已不再是卖方市场。

不过，让小西觉得欣慰的是，当购房者重新捡回主导权，减配的风气或许会改改了。