新房vs二手房,在杭州买房应该这样选!

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“杭叔说房”微信公众号，粉丝提问：

1.提问：杭叔，你好，现在在杭州是买新房好还是二手房好？还有2021年杭州新房和二手房的涨幅趋势将会如何？

杭叔：你好，建议新房。2021年杭州楼市中，新房会受到调控，5%的涨幅指标很快就会被板块瓜分完，所以肯定还会有大部分的板块价格无法上涨，未来一手房将会比较平稳。二手房会因为板块的轮动而影响，且2020年领涨的板块是二手房房价天花板，后面的板块不会有反超的机会。目前杭州的购买力依然非常充足，高价板块的房东都比较惜售，所以二手房的整体供应量有限，再加上房价的高涨，需求就会外溢。而低价板块由于和高价板块之间有着巨大的价格差，导致低价板块的房价逐渐向高价板块靠拢。这与2020年下半年，奥体二手房飙升带动城东量价、未来科技城大涨带动靠近闲林的次新房的上涨的现象不谋而合。总而言之，如今杭州楼市的发展就处于主升浪中，要记住在主升浪中，要抓住每一次回调的机会，还有坚定看多持有，做T和做波段都容易造成踏空的风险，能上车的就抓紧。

2.提问：杭叔，您好，我想近段时间把房子卖了，再买一套，目前能看哪些板块啊？今年杭州楼市趋势会怎么样？

杭叔：你好，建议看下面三个板块：1. 学区几年来是家长最关注的买房因素，也是头部拉升区块，可以考虑的板块有桥西板块文澜概念学区、蒋村板块竞舟二小，其中申花板块华师大可重点关注，暂时还没有拉升。2. 作为城东龙头的城东新城，属于价格被低估的板块，目前板块内的新盘售罄、库存的减少使得城东新城成为2021年杭州率先崛起的板块之一，且如今二手房成交量加快，新盘中签率也在下降，可谓打响了拉升的信号。3.作为钱江世纪城、滨江和萧山区政府重要连接点的市北西，还有一些标杆盘的单价破5以及滨江年轻人群外溢的购买之下而出现二手房跳涨几十万的现象，所以若是出现供需不平衡。详情楼市趋势分析见内部分享。

3.提问：杭叔，我之前看到某些业主在铺天盖地的反映学区划分的问题，这个不是应该在买房前就已经有区域划分的吗？还有众筹说修地铁的，这样的做法好像不太合乎情理吧？

杭叔：你好，其实若是单纯为了孩子的上学问题，还是能理解的，但假如是为了涨房价或者别的目的，就要另当别论了。还有众筹修地铁的事情是因为若是地铁修建在小区附近，房子上涨的价值就会超过众筹的基金。其实不管是学区还是地铁，都是楼盘的加分项，且在交付前这些都是未知数，以前的购房者要么碰运气，要么靠实力研究政府规划。现在有的人奉信会哭的孩子有奶吃的理论，认为通过争抢就会带来自己想要的结果，但需要明白的是，购房者都希望自己的房子能涨，而学区和地铁等加分的配套是不能平分给每个人的，更是不能强制索取的。对于优质学校的存在，离不开学校的师资、学生以及每个家长的努力；对于地铁，其规划并不是为了某个小区而建设的，而是为了城市发展的需要。最后还是希望杭州的资源能够均衡和充足一些，也希望购房者能够回归买房初心，放弃那些不单纯的动机。

4.提问：杭叔，您好，我是买房小白，周边朋友目前也都还没买房，最近家里让我多关注买房信息，想问老师买房需要注意什么呢？请老师给点建议！

杭叔：你好，房产是人生中较大的一个消费，也是考验消费者双商的一个终极消费，所以买房思路尤为关键，以下提供一些买房建议：

1.房子的普涨时代已经结束了，未来10年内只会有5%的城市会大涨，15%的城市会中涨，而80%的城市基本不涨，甚至还会下跌。

2.买房的体用术，体就是选城市和方向的战略，要选择现在被低估未来会逆袭的板块。用是买房类型，是选择优质学区房还是城乡刚需，是在城市副中心还是近郊区。买房不能人云亦云，也不能买入公寓、商铺、写字楼、loft、小产权这些未来无人接盘的楼盘。术是买房的具体方法，比如下订、谈价、融资选筹、代持、抵押等细节。

3. 买房需要选择价值高，发展强盛的城市，这样城市内的高级人才和就业才会源源不断的导入，你的房子的价值就能得到提升。

4.城市之间是有轮动效应的。

5.房价的启动也是有规律可循的，需要查看一级、二级、三级市场的指标。

6.每个城市区域的板块都有房价天花板，超过天花板的将来涨幅会明显走弱且二手交易也比较困难。

7.要看一个城市有没有能够为城市带来新鲜血液和活力的三个数据：每年的新生儿出生人口数、大学生毕业人数和结婚数量。

8.看城市有无发展强盛的产业片区，未来那个片区的房价一定不可限量。

9.买房要看城市主轴线在哪里，以判断城市中发展强盛的区域，

10.要能够辨别新区是否能有未来，有无地铁规划，有无产业的导入，距离主城区的远近。

11.买房要买涨不买跌。

12.买房也要看邻居，比如高端片区内的刚需盘未来也会有惊人的涨幅。

13.城市房价较先启动的一般都是优质学区房，学区房是脱离于大盘行情的，且会慢慢上涨，

14.选筹是要看水平的，一般来说买房小白是买一手房，而高手就会选择二手，因为二手房是实实在在的涨，一手房的涨是开发商拉价格。

15.三线城市之间未来也会出现分化，靠近都市核心圈的三线城市有溢出效应和产业的支撑，所以房价会上涨。

16.买房需要听取专业人士的建议，这样才能清楚什么时机入场，哪个片区有升值潜力等。

17.城市板块内的房价也会分化，强者恒强，价差会拉得越来越大，优质核心区的房价会持续升温。

18.买房要清楚自己的需求，到底是自住还是投资，自住就需要考虑自己的生活半径，投资需要考虑未来有无接盘人。

19. 影响房价上涨的五大因素排序：位置、价格、学区、房龄、地铁、品质。

以上内容选自“杭叔说房”微信公众号，粉丝提问

杭叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。