中国房价暴涨翻番后的趋势会怎么样?

                                                              一

房价暴涨是什么情况？就是说在不长的时间内，当然是以年为单位，比如二年，涨幅翻番以至于翻几番。这正是近年发生过的房事，现阶段又似乎全国性转凉了。

何谓趋势，这里拿潮水做一个说明，潮水来时，一定会涨至较大；然后潮水必会退去，反方向形成新的潮流。趋势就是这样不可阻挡，那么，房市也会发生这种情况吗？

需要明确的是，如果自住为主，不会有大的流动力量，但是近年来中国房市的投资比例已经达到空前的程度。2008年的时候，银行新增贷款的15%是新增居民贷款，到了2017年，已经占到53%。具体的投资比例是多少，这个有一些数字公布，另外也从我们身边来看，比例是非常高的。

在这么高的投资比例之下涨势惊人是很自然的事情，同时在这种情况下，一旦止涨，回调肯定如潮水退去一样，这种经济物理的力量无可抗拒：从抢先锁定利润者到落定部分利润为先者，这种抛盘力量是不由自主的。也许你会说，为什么不会稳住呢？问题就是稳不住，当买量少于卖量的时候，只会使得卖量越来越大，然后跌到一个位置，买力增加，或许会到引起回涨的程度，但如果买力后续不足，无非故事重演。

这种暴涨之后潮水退去的情况之前只在局部地方发生过：比如海南、鄂尔多斯、温州，这个事儿很多人都知道，象温州，曾经较高涨到了十万，后来跌到了膝盖，至今回不到腰以上。

2008年当次贷危机发生的时候的，我国很多地区的房产热潮也受到了影响，跌幅甚大，比如上海达到百分之二十五，深圳达到百分之五十的比例，但这跟以上地区的暴涨暴跌是不同的，并不是全部的钱进去了，这两个一线城市的财富和资金量是非常巨大的，上海作为经济龙头，深圳作为经济最有活力地区，社会创富效应明显，员工薪资逐年上涨。所以那个时候两地能都很快稳住，继续拉回、上涨。

但是当买房的需求被提前透支、杠杠放得过大的时候，那就只有暴跌来回应了。

以上我们说的是房价的一种市场波动情况：如果是在投资比例过高、杠杆过高的情况下的暴涨，必会引起暴跌。

                                                                   二

接下来说说暴跌的情况：

暴跌也是有时间维度的，既然暴涨能够达到二三年以上，那么暴跌也可以对应，海南温州，无不如此，海南是涨得猛跌得也凶，然后长达十年起不来，温州是炒了好多年又跌了好多年，现在还没上来又要打下去。

为什么时间上会有一点对称呢？也许是因为对于涨的认同需要一个过程，那么跌也是。暴涨是对整个市场的破坏，暴跌是对市场的修复。

那么会跌到什么程度呢？从这样回调的自然力来说，幅度是很深的，可以理解为对称。至于这中间的貌似回暖和反弹，都不可靠，必须强调这一点，各种原因的买力总是有的，或者自住刚需和改善二套买得起了、或者投资的看准一个跌幅进去，但是如果投资带来的抛盘力量没有衰竭、杠杆的危险没有解除，再加上杀过头的矫枉过正，那么一定会跌跌不止。

根据以上两点，可以得出判断：此轮调整一二线城市的下跌时间基本不会太长，因为本轮暴涨基本要从14年算起，有的是16年算起，一般不超过2年；下跌的幅度来说，都会抹平涨幅，后续要看经济和人口情况。

                                                              三

以上海为例，08年之前，12到14年之间房价的涨幅还是反映经济发展的，基本合理，08年之后涨了一波，但是因为经济比较繁荣，薪资水平增加，社会创富机会预期较高，所以经过调整仍然保持长期慢牛进程。

从14到16年，这是一轮暴涨，直到杠杆水平已经脱离上涨的可能性，即用尽六个钱包和各种信用手段仍然难以支撑刚需和改善的购买需求。下跌从18年开始，慢慢加速，预计明年末或后年见底。在总体经济形势不振和贸易战的阴影下，估计会跌到14年的价格以下。至于有人极为看好进博会的影响，那么更应该注意贸易的红利在减少和消失，而这正是上海近15年来房价飙升的根本原因。科创板的前景也需要时间才能看得清楚。所以，2年不多，2年再见。

以深圳为例，较为偏重实体产业，年轻人进来很多，薪资水平不错。估计止跌会早于上海，跌幅小于上海，姑且以核心地段百分之二十计吧。

以杭州为例，08年之前涨势就比较猛，08年到10年更是疯涨，12年到14年跌的很惨，有趣的是，杭州的涨和跌的滞后比较明显。本轮杭州从16年G20之前才开始涨，但是暴涨的幅度特别大，一般在二倍以上。18年6月左右，杭州重新开启下跌模式，跌幅可期，没有足够的时间很难停步。从产业来说，杭州的高科技正在打造当中，主要产业是电商，新金融产业已遭受重创，高收入人口相对于一线是有限的，故而杭州虽会有一些救市措施，但是很难对冲跌势。

当然这种暴跌也并非崩盘，现在国内资产主要在房地产上面，中国的房地产总值已经达到65万亿，比美日欧总和还多5万亿，一下子崩盘不可想象。政府必然不希望有崩盘，但是要说就被固定动作了也未必，实际上任总的“夜壶”说是14年才有的，之前基本对房地产价格还是能够压住的，国内的房产价格，主要是08年放水和14年去库存才有巨幅的涨。

逐渐往股市、债市转移是可以预期的，鸡尾酒定律可以用一句俗语来解释，“今天你对我爱答不理，明天我让你高攀不起”。不过这种操作不是一般人做得到的，中国股市的牛市还远着呢，当货币泛滥得以疏解之后，各种信用工具也被限制掉很多，差不多同样构造的15年股市和之后的中国房市疯涨模式，未来恐怕很难看到。

                                                          三

讨论一下政府调控等因素对趋势的影响：

首先我们看到海南温州等地暴跌的时候，本地方政府不是不着急、不是不想办法，但是本地的力量完全不够，至于全国性的调控，有影响，也改变不了，一直要到慢慢市场关系被修复了再说。海南正是走了这个过程，而温州，也许是之前炒了十来年的原因吧？还没有跌够。

政府调控被一些人认为是房市行情的关键，甚至总结出趋势的始末都是政府调控，颇有让你上天、让你入地的感觉。这确实是最为重要的指标，不过市场本身才是决定性的，比如现在的上海，你放开调控、鼓励买房试试看，在这么高的杠杆条件下，击鼓传花不会太久、后果却很严重、大概就是崩盘吧？再说16年的杭州，库存达到15万套，任一线都在国家政策鼓励下房地产热潮奔涌，杭州还是慢吞吞，最后一直到库存在一线城市的投资客抢购下渐渐告罄，才开始了后知后觉的“独立行情”，足足晚了一年差不多。

核心位置跌幅达到百分之三十，会有更多的买力进入。这种看法的排名前列个原因和银行的抵押有关，银行会着急抵押物不足、可能会有调控措施，第二个原因是这个核心位置是政府土地财政的主要粮仓，政府会出手调控。但是要注意这里的买力一定会有，但也许会形成市场的陷阱。

对于地方政府的行为，我们要注意一件事情，那就是地方债正在置换和被装入笼子里，这样地方政府对土地财政的依赖在新的债务周期内会减弱，至于这个周期内能否找到新办法解决经济发展问题那是另外的话。

关于货币以放水的形式贬值，这个连五六线的普通购房者都已知道，那么事情就有不同，因为好的道理是稀缺货。事实上经济发展总离不开一定量的“水”份，所以未来小水定向灌溉，乃至于减息，还是经常可以看到，但是大水会不会还有，则是小概率事件。

                                                                六

房产是中国家庭最重要的财富形式，关系重大。本文以论文研究的立意出发，传达一种推理方式，希望能够帮到更多人。

正当结束全文之时，又看到个别地方已经有这一波下跌之后报复性上涨和独立上涨事态的论调了。那么从本文的逻辑的出发说一下：一，有经济支撑的和良好前景（就业、人口）的会恢复上涨，开始时间不会很快，除非特别理想；二，暴涨很难有，几乎不可能；三，未来投资房产还是应该平常心，高杠杆危险了，一线的涨幅不会太大，某些新二线和能级跃升的城市才会有很好的投资回报。