投机买房不可取 专家提醒二手房价或将随品质和市场行情变动

许晓蕾 曾亚敏

这两年来，热衷“打新”的购房者笃信“买到即赚到”。在部分项目开盘前夕，甚至还有所谓的“业内人士”替购房者算好了“回报率”，根据他们的测算，年入百万都不是梦。

但事实真的如此吗？暂且不论新政下你买到的房源是否需要“自取得不动产证之日起5年不得转让”，即便是一交付就能出手，你买到的房子一定能和周边二手房卖到同等价位甚至更高吗？

未必。我们咨询了几位业界专家和中介从业者，他们根据多年的从业经验和更全面的数据判断认为，二手房价涨跌受诸多因素影响，且同板块个盘之间都可能存在差异，买房切勿抱着投机心理。

新政主要影响预期 成交和挂牌数据暂未明显波动

上个周末，老小区的带看量出现了明显提升：翠苑某小区的保安表示，他一个人就给20余组看房客户开了门；凯旋路某小区也有人告诉我们，周末隔壁一套房大概有5组人来看过了；平海路上的某中介也是接待客户到晚上10点多……

“今年情况很特殊。一方面是提倡就地过年，留杭的人多了，而往年这个时候很多人已经启程回家了；另一方面是新政的影响，满5年的老小区带看人数肯定是有所增加的，但次新房出现微跌。”贝壳奥体中心的梁冰店长告诉我们，新政对不同类型房源产生了不同的影响。

上周出台的楼市新政明确，在本市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。按照现行的税率来计算，购买未满5年的住宅需要额外增加几十万元的税费。在有选择的情况下，买家自然不愿意承担这笔高昂的费用，从而使得房产证满5年的老小区变得更受欢迎。

供求关系变化，导致价格也出现调整。梁冰表示，因为购房者的倾向变化，所以满5的房源会相对走俏，价格也会出现小范围上浮。不过，房东方面都比较淡定，尚未出现因新政而主动调价的行为。

杭州贝壳研究院院长上官剑也认为，从目前的数据来看，市场依然比较平稳。“一方面，红盘放量，大部分人还是会聚焦新盘，优先考虑摇号。另一方面，新政后可能出现惜售现象，尤其是原先手上有多余房票、现因新政暂时没有购房资格的人，不会轻易卖掉手头的房子。总体来看，大众还是持观望态度。”

豪世华邦品牌总监刘辉则表示，现在正值年末，对于二手房市场来说是一个非常特殊的节点，阶段性变化或与政策并无直接联系。

从目前情况来看，新政对二手市场的影响主要体现在心理预期上，成交数据和挂牌数据上都暂未得到明显体现。

限价的远期影响不可忽视 不同品质项目未来或出现价差

所谓的一二手房价差是促使“打新”热潮始终存在的重要原因之一。即便是自住型购房者，在买房前也会慎重考虑房源的保值增值性，而所谓的“倒挂差”就是他们认为存在保值增值空间的较好证明。

但是，这个所谓的“倒挂差”真的合理吗？我们可以在不少购房群中看到，太多人把周边某小区的较高售价直接与板块均价画等号。

滨江区某中介李店长介绍说：“之前有客户参照滨江金茂府的售价，执意把自己寰宇天下的90平方米的房子也上调至8万元/平方米，但当时这个小区的成交均价还不到6万元/平方米。最后，还是因为3个月没有带看，房东才又把挂牌价回调。”

类似的情况也出现在其他热门板块，但很少有买家为房东的不理性挂牌买单。盲目“打新”的购房者务必把这一点考虑清楚。

刘辉认为，产品力是影响二手房价的关键因素之一。“最近推出的几个楼盘中，那些不需要限售、且品质较好的，短期内二手房价可能仍在高位。反之，则未必如此。”

《叶帅起高楼》总编辑叶建英强调，限价政策短期内不会取消，因此在一些有长期供应的板块，二手房价不可能长期在高位运行。

“长远来看，杭州经济发展肯定是向好的，但是不能忽视限价政策的远期作用。新房长期限价的情况下，板块内二手房不可能一路走高。比如城东新城、市北等区域，受政策影响，过去4年几乎没有涨价，那凭什么未来几年一定会涨呢？”

买房别焦虑 不要忽略这些高性价比板块

在一些人的印象里，如今的楼市就是“新房摇不到、二手又太贵”，不免让人心生焦虑。实际上，有类似感受的购房者，可能是被部分网传信息误导了，杭州依然有很多价格不高、配套却不错的板块值得关注。

在叶建英看来，近期二手房价涨幅较大的以优质学区房或短期内没有新盘供应的板块为主。他建议，如果不是非要选择学区房或者只能选择某些小区的情况下，不应该盲从市场，其他类型的房源或更合适。

数据显示，杭州目前二手房挂牌量超过12万套，其中性价比高的不在少数。

比如近两年区域内二手房成交较为活跃的翁梅乔司板块，地铁早已开通，交通便捷，配套也在逐渐完善，主要在售项目包括金地艺境、复地连城国际、朗诗未来街区等，签约均价在23000-27000元/平方米不等，绝大多数小区的主力户型都在90平方米或以下，但因为有赠送部分，所以得房率都不低，总价也能控制在200万-250万元之间。

据周边某中介负责人胡店长介绍说：“很多房东当年是以不到1万元/平方米的价格买入的，现在刚好需要置换了，所以心态比较好，开价都比较实在。”

此外，刘辉建议购房者不要只盯着热门板块，其周边辐射区也可以关注。尤其是那些满5年、体量大的小区，市场存量较多，购房者选择空间大，如闲林、丁桥、桃源、萧山市北、之江、九堡等。这些区域二手房成交价常年涨幅不大，有的甚至几年都保持平稳，对比热门区域，性价比凸显。

“就拿之江板块来说，虽然去年受蚂蚁金服落地等消息的影响，二手挂牌价有所上扬，但那一阵风头过了，市场也就恢复了正常。对比未来科技城、三墩北、滨江、奥体等区域，之江的性价比其实更高，部分小区还有学区、地铁加持，成交单价在4万-5万元/平方米。另外，根据去年成交数据显示，闲林热度颇高，多个小区成交量位居榜单前列，其实也是受到邻近的未来科技城影响，竹海水韵、西溪海、闲林山水、绿城桃源小镇等备受大众青睐。”

来源：杭报