12月楼市月报

看点

01

12月市场情况

1. 商品房

(1)2017年12月，杭州市区(暂不含富阳区、临安区，下同)新建商品房成交16179套，环比上升34.8%。其中，市区商品住宅成交11074套，占比68.4%，较2017年11月上升38个百分点。

(2)12月杭州市区新建商品房成交均价24769元/平方米，环比下跌5%，同比上涨22.3%。其中，商品住宅成交均价25091元/平方米，环比下跌9%，同比上涨18.5%。

(3)12月底杭州市区新建商品房可售房源为万套。市区商品房库存在连降23个月后首次有所上升。以近一年月均的速度消化需5.1个月。

2. 土地

(1)2017年12月，杭州市区共成交8宗土地，成交总面积47.5公顷(折合713亩)，总可建面积123.6万方，总成交金额188.6亿元。

(2)12月，杭州市区成交6宗涉宅用地，出让面积36.08公顷，可建面积72.75万方，成交金额119.8亿元。

(3)2018年1月杭州市区预计出让19宗地块，总出让面积72.3公顷，总可建面积约184.3万方。其中，涉宅用地为11宗，出让面积52.8公顷，可建面积约125.6万方。

12月余杭区出让的几宗地块，所有地块都没有拍到封顶价，2号线良渚站地块16005元/㎡几乎底价成交；临平新城地价18584元/㎡，价格高过良渚地铁上盖。杭州年度总价地王易主——城西280米+新地标、未来科技城综合体、总价逾68亿，楼面价14158元/㎡。

（4）回溯今年6月份，中治竞得上塘项目地块，成交楼面价29810元/㎡；9月份，拱墅上塘单元两大宅地突破历史纪录，成交楼面价分别高达36453元/㎡和35243元/㎡，短短3个月，板块同区域内地价直接上涨6000元/㎡。

且从2018年1月份的杭州土拍挂牌文件显示，封顶价在3.5万/㎡以上的优质宅地有4块，而除了滨江外，另外的3块都在拱墅区内。

湖墅和庆隆地块超过了4万/㎡外，上塘地块的封顶价也将再次突破3.6万/㎡大关。不少人士预测，这些高价土地，大概率将会封顶成交。

看点

02

全年市场成交情况

2017各月住宅成交套数与均价走势

2017各月酒店公寓成交套数与均价：

2017住宅、酒店公寓成交排名前十

2017住宅与酒店公寓成交套数：

看点

03

全年小结

1、市场巨量成交

虽然，2017年度杭州商品房成交套数和面积均为次新高，但超过3800亿元的商品房巨量成交金额，远远刷新了历史较高纪录。土地成交金额高达1942.98亿元，仅次于北京，同样刷新历史新高。

2、市场需求强劲，抢房潮从个别楼盘蔓延至几乎整个市场

2016年，杭州举办了G20峰会，并将在2022年举办亚运会，强有力的官方背书和良好预期，加之2016年杭州房价涨幅又远低于南京、苏州、厦门、合肥“四小龙”城市，同时，2017年又与杭州空前力度的城中村改造重叠，仅杭州主城区全年征迁就超过20000户。市场真实需求与预期需求均极为强劲。

3、投资性购房比例高达70%以上

多份抽样调查结果显示，以投资为目的购房比例高达70%以上。其中，仅纯投资属性的酒店式公寓成交就达3.7万套，占总成交量比例高达23.4%。

4、开发商的恐慌向公众传导

各地开发商在比较了全国市场之后，认定杭州是较具投资价值的城市之一（甚至没有之一），纷纷不惜代价进入杭州市场，在多个区域和板块创造了多个地王。由于土地价格溢价70%封顶，诸多地块并非是特别价格的地王，而是高地价和高比例自持。开发商的恐慌情绪，也传导给了市场和公众预期。

5、市场数据失真

2017年11月，国家统计局的价格指数显示杭州商品住宅价格环比下跌0.1%，同比下跌0.6%。而杭州市区商品住宅2017年12月均价与2017年1月相比，则上涨9%。2017年，杭州典型老旧小区二手房价格涨幅则高达50%左右。

由于限价政策，使市场价格数据严重失真。此外，由于限网签等措施，甚至连成交量数据也失真。

6、商品住宅供应结构失衡

2017年，杭州商品住宅成交套数榜单前40位已经没有万元以下楼盘，而2016年同样的榜单中，均价万元以下的楼盘高达12个。

7、调控背景下，杭州市场表现最为坚强

2017年下半年，“北上深”等一线城市和南京、苏州、厦门、合肥“四小龙”等热点二线城市，已经开始出现降温迹象时，杭州市场表现仍然极为坚强。不论是商品房市场、二手房市场还是土地市场的表现，均未呈现出明显的降温迹象。

（资料源自：丁建刚房产）