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宝山高境，3号线殷高西路站新盘「江湾鸿玺」即将入市！预计将推出套均200㎡大平层！
一房一价表如下：
说到高境，作为宝山近市中心的板块，一直以来缺乏新房，上一次主力供应要追溯到2015年的泰禾红御，目前该项目是高境乃至整个宝山标杆，部分房源挂牌价9万+/㎡。
回到江湾鸿玺，项目位于殷高路逸仙路路口，其实就是很多人说的高境欣苑二期，在高境欣苑中又开发了一栋楼。
首层为商业配置，未来将引入运动健身、休闲会馆、便利商超等功能设施，物业提供24H管家式服务。
我们放大看：这栋楼共18层，估计2梯2户，据悉首层为商业配置，将来可能引进运动健身、休闲会馆、便利商超等。
还有两套自持，所以可售为32套，户型为建面约200㎡大平层。
项目距离3号线殷高西路站仅100米，1公里直达18号线殷高路站，双轨并行锋速通达的时间效率；书香萦绕的教育高地，科创引领、产业先行的核心经济圈。此外，通过逸仙路高架，可以提升通行时效，快速连接五角场合生汇、百联又一城、万达广场、虹口龙之梦等中大型商业综合体。
生活配套成熟，项目西侧就是一个商场，吃喝玩乐都能满足，新业坊·源创潮流、精致元素的加持也为板块注入更多活力。
殷高西路上还有永辉、长江国际、景瑞生活广场等，生活很方便。
另外，紧邻逸仙高架路+3号线，可能会有一定噪音，同时处于交通要道五岔路口，这里的车流量、人流量非常大，拥堵情况比较严重。
一、地段与板块价值（核心稀缺）
三区交汇 + 中环旁：宝山高境，宝山 / 虹口 / 杨浦三区交界，中外环间、近中环北拓，享三区配套与新江湾城外溢红利，板块成熟、无新供地、稀缺性强
双轨上盖 + 立体交通：3 号线殷高西路站步行约 98 米（1-2 分钟），18 号线殷高路站约 900 米；紧邻逸仙高架、中环，5 分钟上中环、15 分钟到五角场、30 分钟达陆家嘴 / 人民广场，通勤效率拉满
价格洼地、性价比突出：均价7.69 万 /㎡、总价 1480 万起（200㎡四房），同环线杨浦 / 虹口新房普遍 10-12 万 /㎡，单价低约 3 万、价差约 30%，改善门槛友好、保值空间大
二、社区与产品稀缺（纯改善、低密）
极小体量、圈层纯粹：全盘仅32 户，纯 200㎡四房三卫大平层，无小户型，业主圈层统一、私密性极强，居住氛围高端纯粹
低密高舒适指标：容积率 1.69、绿化率 40%，17 层小高层（1 楼商业、2-17 层住宅），车位比 1:2.5（约 80 个地下车位），远超区域竞品，停车无忧、居住静谧
梯户与尺度标杆：2 梯 2 户（类一梯一户）、无连廊，3.15 米墅级层高（远超常规 2.9 米），得房率 78.5%，空间开阔、通透无压抑
三、户型设计（改善首选、全明阔尺）
主力户型：建面约 200㎡ 四房三卫、双套房，三房朝南、一房朝北，全明通透、动静分区、LDKB 一体化（客餐厨阳台连通），约 50㎡方厅 + 270° 转角阳台，采光视野极佳
空间细节：主卧带步入式衣帽间 + 独立明卫（干湿分离），双套房设计适配三代同堂 / 二孩家庭，全屋大窗、无冗余飘窗，空间利用率高
四、精装品质（高配交付、省心入住）
高标精装（约 8000 元 /㎡装标）：央企精工，配齐中央空调 + 地暖 + 新风三大件，甄选耶鲁、博世、唯宝、汉斯格雅等国际一线品牌，墙布交付、全屋定制收纳、智能门锁、静音窗、智能家居系统，环保用材、细节到位
拎包入住、省时省力：统一精装交付，无需二次装修，规避噪音、工期、成本风险，直接入住
五、全维配套（教育 / 商业 / 医疗 / 生态，一步到位）
教育硬核：直线约 800 米交大附中（本部），复旦、同济、上财环伺，3 公里内 66 所幼儿园、20 所小学、24 所中学，全龄优质教育覆盖
商业繁华：自带约 1500㎡社区商业；步行可达新业坊・源创、星汇广场、彩虹湾；3 公里内五角场（万达 / 合生汇 / 百联）、宝山万达、龙湖天街，高端 + 日常消费全覆盖
医疗完善：15 分钟可达肺科医院、第四人民医院、长海医院、岳阳医院等三甲，健康保障充足
生态宜居：近新江湾城生态公园、江湾公园，城市绿肺环绕，闹中取静
六、开发与物业（稳健保障、服务到位）
央企背景开发：上海宝鸿房产（央企）+ 沪彭集团联合开发，资金稳健、交付有保障、品质可控
优质物业：高境物业 + 万物梁行顾问，物业费 6.8 元 /㎡/ 月，高端物业服务标准，保障居住品质与资产保值
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