新房销售将逐年萎缩,中国将全面步入存量房时代!这意味着什么?

1、时隔逾3年半中国新建商品房销售面积首现下跌，中国新房销售将逐年萎缩！2019年3月14日，国家统计局发布的数据显示，2019年1-2月份，中国商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。这是时隔43个月后，中国商品房销售面积同比再次进入下跌通道。中原地产首席分析师张大伟指出，这或许意味着楼市长达43个月的牛市周期宣告结束，中国房地产市场将进入新周期。如无地产政策的大规模转向，2018年房地产市场逾17亿平方米的销售纪录将很难被打破，中国新房销售将逐年萎缩！

2、中国存量房时代正全面来临。对于地产业来说，判断存量时代到来的标志之一是二手房成交量超过新房市场。早前链家研究院提供的数据显示，2016年中国二手房交易额超过6万亿元，占住房交易总额的比例达到41%。其中，北京、上海和深圳二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%和60%，一二线城市的地产市场正在步入存量时代，这个已成业界共识。

（1）中国一线城市其实早就进入了存量房时代。数据显示，2016年全国二手房交易规模占到住房交易总额的比例达到41%，一线城市二手房交易额已达新房的2.1倍，其中，北京和上海的二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%。

（2）2017年杭州房地产市场全面进入“存量房时代”。2017年一季度杭州一手住宅成交28525套，二手住宅成交29242套。自2015年起，杭州市二手房成交量明显增加，此现象在主城区尤其明显。杭州市住保房管局市场处的数据显示，2015年杭州主城区二手住宅成交43794套，超过同年新建商品住宅的43679套，实现了逆转。到了2016年，主城区二手住宅成交量爆发，共计成交69580套，比新建商品住宅的成交多出17814套，主城区率先进入存量房时代。

（3）2018年南京二手房占比约60%，存量房时代进一步加强。从数据来看，2018年南京二手房成交量占比为59.58%，成交额占比达到55.90%，同比2016年分别增长了5.94个、5.10个百分点，再创历史新高，且延续了2014年以来的增长趋势，二手房主导地位进一步增强。

（4）存量房销售上升，武汉二手住宅交易占比超过50%。据湖北日报2019年3月14日消息，2018年，武昌、江岸、江汉等中心城区二手住宅成交占比已突破50%，提前进入存量房时代。

3、存量房时代的来临意味着什么？从国际对比来看，美国、英国、法国、澳大利亚已经是二手房主导的市场，这四个国家二手房成交分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。尽管日本二手房只有新房的0.6倍，但首都圈和近畿圈的二手房市场活跃度远远高出全国水平，分别达3倍和1.9倍。2013年的中国，尽管全国层面二手房与新房成交占比只有35%左右，但是一线城市和个别二线城市二手房已经超过新房。从二手房市场集中度来看，据测算，2013年中国二手房成交面积的16%集中在一线城市，成交金额的39%集中在一线城市。

（1）民生固收研究团队研究显示，存量房时代往往意味着利率下行。二十世纪80年代起，美国、英国、日本和韩国等发达国家的利率开始进入下行周期，债券市场步入长期大牛市。就10年期国债收益率来看，美国在1981年10月达到较高峰15.15%，之后一路下行，至2016年7月7日跌至1.35%。英国从1974年到1981年都保持超过10%的高收益率水平，1981年11月达到峰值15.72%后一路震荡下行，到2016年7月4日降至0.98%的低位。

（2）链家研究院院长杨现领博士认为，存量时代或成为假房源”终结者“。回望市场，整个房地产行业展现出新的格局，2016年，全国二手房交易额增至6.5万亿，这是房地产市场进入存量时代的一个重要标志。杨现领认为，未来二手房市场规模将进一步扩大，背后有三个不得不提的原因。首先，一线及重点二线城市流通率进一步提升。2016年北京、上海、深圳三个一线城市的流通率分别达到3.5%、5%、8%，大部分二线重点城市都在3∼4%。“未来提升较快的一定是二线重点城市”杨现领分析：“大致预测，未来5年，一线城市流通率平均会达到8%左右，二线将会达到5-6%。”

（3）季开金融研究院郑亚苏认为，房产步入存量时代，意味着房价涨跌规律将具有越来越强的市场属性和周期性。房产作为世界上最重要的一类财富，其涨跌规律将具有越来越强的市场属性和周期性，而非完全受官方所控制！年租金回报率低于2%的房产将失去吸引力，官方对房价的控制力将减弱！当前年租金回报率低于3%的房产将逐步向此回归！