杭州楼市:只有这些房产可以投资?剩下的都是炮灰!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔您好，我打算去杭州丁桥看房子，朋友都说这个地方的房子好，总价预算200万，丁桥这个地方有投资价值吗？和下沙对比，哪个地方更有投资价值？请给个建议，希望及时回复，谢谢曾叔。

回答：你好，丁桥和下沙对比，丁桥的房价更有升值空间。丁桥一直是杭州的房价洼地，随着杭州房价的水涨船高，丁桥的价格也逐渐升高。目前，丁桥的房价还在刚需的预算范围，维持在2.5-3万元/㎡。杭州第六座龙湖天街已经开工建设，预计将于2020年底投入使用；这座天街坐落于地铁三号线丁桥站上，可以带动丁桥板块的价值提升。曾叔建议：丁桥是非常适合居住的板块，有龙湖天街、地铁3号线、皋亭山景区、桃花湖公园、丁兰公园的加持，且在主城区。有人担心丁桥的天子岭垃圾场会有影响，曾叔觉得购房者大可安心，影响基本没有。丁桥周边有机场，飞机噪音的影响还是有的。购房者可以在不同时段多去看几次，想清楚了做决定。杭州投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：曾叔，你好，我和男朋友打算在杭州买房，就是想来问问曾叔，我和男朋友还没领证，买房可以写两个人名字吗？

回答：你好，可以写两个人的名字前提是你们两个人都有购房资质，如果是已经结婚领了证那么就是以家庭为单位只要家庭中有一人有购房资质就是可以买房且可以写两个人的名字的。因为两个人没有领证所以要求两个人都要满足杭州市购房要求才可以写两个人的名字。男女朋友是可以一起买房的，也可以一起申请房屋的按揭贷款，但是需要去公证处做公证约定所购房屋的份额占比，避免以后的经济纠纷。如果需要使用公积金贷款的话，两人的贷款额度不能叠加。

提问：曾叔你好，想问能否先全款在杭州购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：你好叔，请问曾叔，260万总价预算，想买杭州的次新房，城西有什么楼盘推荐吗？谢谢曾叔。

回答：你好，260万总价预算，在城西买房，可以优先选择的次新房楼盘：景瑞御蓝湾、同城印象、英特学府、绿城桃源小镇、竹海水韵、庭院深深、雅居乐国际花园。在这7个次新房楼盘之中，换手率较高的是：竹海水韵。该楼盘近3个月成交115套，均价：23437元/平。竹海水韵，位于余杭区闲林板块，具有很高的投资价值，受到了大量二手房买家的青睐，是这7个次新房楼盘里少有成交量突破100套的楼盘。

提问：曾叔你好，请问为什么会出现学历不值钱，但是学区房值钱的情况？我发现一线城市的情况更严重。

回答：你好，用专业的词回答： 学区房可以博傻，而学历不能。许多买家买学区房是奔着“N年以后房价翻好几倍还附赠个学区入学权力“的赚头而去的，学区入学只是一个微不足道附赠的添头，又或者倒手抬价的噱头。两者被捆绑在一起，没有做价值剥离，一本正经地论证“在学区房里入学好学校好处多多，所以比学历更值钱”。 现在学区房炒成天价，根本原因是因为大家都认为它能再卖出去，博到傻，甭管价格多高都无所谓。大部分人的心里没有想过要为学区入学权支付“费用”，反而是盼着在其中大赚一笔。更好的选择可参考内部分享。

提问：你好，曾叔，杭州区域内不限购的房源，较好市区，其次周边，适合老人生活，100平米以内，可安装地暖。

回答：你好， 杭州目前是十二主城区（ 西湖区、拱墅区、上城区、下城区、江干区、杭州高新开发区滨江区、萧山区、大江东、下沙经济技术开发区 之江区、 余杭区、富阳区）限购。 目前是杭州三县市淳安、桐庐、建德和临安区这四个区域是不限购的。再往周边的话就不是杭州范围了。市区的话住宅是限购的，公寓可以买不限购 。住宅可以安装地暖。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：你好曾叔，中介找我商量，说要我和开发商说他带我去得，这样我享受同等的折扣后，又能分到他返还的佣金，你觉得是这样的吗？

回答：你好，一般流程是这样的，流程没有问题。中介拿到佣金后，给你部分佣金是正常的，你们可以签一个合同，以证明此协议有效。

提问：曾叔，你好，曾叔在杭州怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出杭州投资性价比较高的楼盘，具体详见知识内部资料分享。

提问：曾叔你好，目前在台州有两套房在按揭，再打算在杭州买房，首付几成？在台州还有三套拆迁房，有必要卖一套换成杭州的吗？在杭州买房，投资、自住、兼顾学区，哪个板块比较好？有没有具体楼盘推荐？

回答：你好，如果你还清一套按揭，在杭州首付六成。如果你继续两套按揭，在杭州需付全款。你有必要处理掉一套，在杭州买房。根据你的投资、自住、学区等购房标准，推荐的板块：丁桥、九堡、申花、桥西。推荐的新房楼盘：大运桥西府、融耀之城、长粼府。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

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