轻松破万的月成交和超12万套的挂牌量,杭州二手房到底是涨是跌

前两天，一位朋友抱怨：明明二手房月成交在一万套以上，市场这么热，为什么我的房子还是卖不掉？

朋友出售的房子在朝晖七区，60㎡的房源挂牌价为255万元，换算成单价4.25万元/㎡。今年3月挂牌后整整一个月，没有人看房。朋友急了，降低了5万元总价。

可又两个月过去了，来看房的依旧寥寥无几。“中介跟我说，我的挂牌价太高，现在别的房源成交单价都不到4万元/㎡。”但朋友并不甘心，“我的房子装修很好，还打算赠送所有家具。”

这位朋友还去做了很多功课，查了不少二手房的成交数据，最后得出结论，一定是中介不给力，于是他寻思着要换个能力更强的经纪人试试。

二手房市场到底热不热？

从数据来看，5月杭州市区（不含临安）二手房共计成交10489套，往前对标可以追溯到2018年的4月，成交量是10498套。

从二手房中介的角度来看，二手房的正常水平是6000-8000套，超过则属于市场较热，低于表示市场下行。因此，当前二手房市场成交的热度是可以给予肯定的。

此外，6月前两周，成交量分别是2264套和2448套，按照这样的成交量，6月最终的成交量离破万也只是一步之遥，市场热度依旧不褪。

市场除了需求面，供应量面也值得考量。根据透明售房网的数据显示，二手房挂牌量已经超过了12万套。而回看成交量相仿的2018年4月，挂牌量不足3.5万套。

回看历史，杭州楼市在结束2015年的低谷期后，2016年10月便开始了疯狂上升期。而2018年的6年是杭州二手房市场的转折点，下半年开始回落，成交量几乎腰斩，价格也普遍有了10-20%的跌幅。

下半年二手房会不会跌？

即使是超低水平的挂牌量，2018年下半年依旧迎来了腰斩式的下行。那么有了这8万套的差距，今年下半年的市场会惨淡吗？

这就又要回到市场的需求来看问题，首先杭州近几年的人口流入是需求大增的基础。

2018年新增33.8万人，创下历史新高；2019年再净增55.4万人，甚至超过深圳夺下桂冠。常住人口的增加是楼市购买力的基础，想要留在杭州，买房必不可少。

然而自2018年4月起的新房摇号，直接为买房设置了不少阻碍。当然所有新事物都有一个波动的过程，摇号政策刚落地，出现的情况是买房大军直接涌向新房市场。当时有不少经纪人向我吐槽，手里客户有大半都从二手房转向了新房。

对购房者来说，摇号刚开始，为什么不去试试？然而经过两年的奋战，甚至有人摇了三十多次，背后是肉眼可见的金钱流失……连投资客都已没有耐心继续摇号，刚需购房者更不可能等那么久，只得乖乖回到二手房市场。

还有一个很重要的原因，是地价高企的现在，新房市场适合刚需购房者的机会越来越少，二手房成为不少首次置业客户的选择。

综合因素下，造就了目前二手房市场供需均高的神奇现状。

价格稳定，反而是置业的较佳时机

成交量较大的那些小区，其价格变化最能说明问题。

根据5月的小区成交排行榜来看，市区成交较高的是勾庄的德信杭州one，5月签约了88套，均价为27990元/㎡，环比涨幅为0；萧山的御湖公馆签约了67套位列第二，均价16380元/㎡，环比下跌了2.86%。市区成交前十的小区里，有6个小区环比价格企稳或下跌，剩下4个上涨幅度在4%左右，也基本上较为稳定。因此也可以基本判定，目前杭州的二手房市场是稳中略微有降的趋势。

▲来源：透明售房网

这样的市场状态，却被购房者认为是较佳的买房时机。

也是这两天，身边另一位朋友完成了念叨了至少两年的改善置业。985万总价购入滨江锦绣之城140㎡，单价7万元/㎡。在旁人看来，似乎有些冤。锦绣之城新房时的价格，较高仅为4.8万元/㎡。

实际上在去年，就有媒体报道，锦绣之城还未办出产证就有客户预定了一套房，单价高达6.9万元/㎡。尽管溢价率高达44%，锦绣之城的客户认可度仍然是“申花豪宅三兄弟”中较高的。

这位朋友也是如此，在她看来，要在申花改善，锦绣之城是优选。

为什么不选新房？她表示，还要再等两三年，改善又晚了。

有类似想法的购房者并不少。6月的排名前列周，主城区二手房成交前十的小区里，有六成是4万元/㎡以上的改善小区。改善潮确实已经来临。

另外，也有很多购房者对市场的预判是，只有二手房价格稳定，才是改善的好时机。市场上行，不敢买，怕站到了高岗上；市场下行，不能买，看不到底容易成为接盘侠。只有稳定，才能给予购房者信心。

虽然最近杭州楼市被许多人称之为过于疯狂，而我倒认为，比起供需失衡，供需两旺才是最健康的状态。