京沪二手大跌15%,南京地王深套,杭州“独立行情”最多再撑半年?

就像一场跑到30公里的马拉松比赛。

别的选手，都已纷纷进入“撞墙”的身体极限，开始掉速；只有一个选手，突然以博尔特的速度狂奔。

这个狂奔30公里还在加速的选手，就是当下的杭州楼市。

当北京、上海、南京、厦门……那些房价一路先进的一二线城市，终现颓势，在调控下表现出明显的周期效应，杭州却还烈火烹油，号子费满天飞。

就像那位以博尔特速度跑马拉松的选手，你觉得，他能这样一直跑到终点么？

PART 1

“花无百日红”，高价拿地的后遗症，终于开始显现。

过去两年火热行情期，全国一二线热点城市，房企疯狂拿地，地价往往跟周边房价持平，面粉甚至贵过面包。

然而，从去年底开始，狂热褪去。如今，多数一二线城市地王项目，惨遭“深套”。

“套牢”效应最集中爆发的城市，是与杭州一直在较劲的南京。南京麒麟的较高地价楼盘——京奥港未来墅，是排名前列公开的亏本项目。

该项目于2016年4月拿地，地价高达22353元/㎡。不仅远超板块此前纪录（8260元/㎡），也高过了当时周边房价（约1万7-2万2）。

去年9月项目首开，开盘均价25884元/㎡，仅比地价高出3500元/㎡。而令开发商忧伤的是，销售成绩并不理想。

据传，由于借款到期、亏本等原因，京奥港未来墅已彻底停工，并陷入被收购传闻。

南京更多地王项目，则陷入了“无法开盘”的尴尬境地。

比如，南京单价最贵土地——位于河西的葛洲坝南京中国府，地价高达45213元/㎡，拿地时间2016年5月，至今没有开盘。

原因很简单，板块新房限价4万5，如果开盘，卖一套亏一套。而对开发商来说，高昂的资金成本，也特别不轻松。

除了这些，南京还有一批高价地项目，“深度套牢中”。

如华夏幸福以23883元/㎡楼面价，拿下的江宁东山G70地块。融侨以19476元/㎡楼面价，拿下的江宁青龙山国际生态新城G18地块。金辉以23235元/㎡楼面价，拿下的江浦G102地块等。

有网友调侃：那些年高价拿的地，都是拍地时脑袋进的水。

PART 2

南京地王们，迟迟不开盘，无非是等待解套的机会。

而机会出现，必然需要满足两个前提条件：一是新房限价令放松，二是楼市继续繁荣。

但限价会放松么？在中央三令五申强调房地产调控的大环境下，就算放松，应该也是局部，且幅度不大。

此外，在疯涨两年之后，房价再度大涨的可能性，有么？

目前主流看法是，因为这波购房需求的存在（因为一二手倒挂），一旦限价放开，房价会继续往上冲一波，至于能不能维持住，就是两说了。

换句话说，如果没有进一步上涨的刺激动力，楼市热度，也就到达较高点了。之后好的结果，就是横盘状态；差的结局，就是盛极而衰，进入下滑通道。

在地王方面，杭州的情况，其实和南京很相似。

据不完全统计，过去两年，杭州成交楼面价超过3万的涉宅用地，共计30余宗。除去需现房销售和已经面市的项目，今年预计有20余个项目上市。

和南京一样，这些地王项目，与周边房价、限价令，存在天然矛盾。

图源：透明售房网

比如，萧山较高地价已经突破3万，但目前周边新房，基本被限制在3万5以内。

再如城东新城一带，3万6的地价水平，按4万2左右的限价算（参照中央公园），无疑是亏本的。有楼盘正因为申领不出更高备案价，而延期开盘。

申花板块也是如此。4万+的地价水平，对比现在5万左右的新房售价，压力不小。

所以，接下来，我们关注的重点，就是这这些高地价楼盘，最终会以什么样的价格面市？届时的销售情况，又是如何？

PART 3

对于杭州来说，更大的压力，来自外部环境的转变。

有数据显示，中国房价的两座高峰——北京和上海，二手房价已经开始下跌了。

今年2月，北京二手住宅成交均价，环比下跌0.7%，已连续10个月环比下降。其中，春节过后的价格与春节前相比，下跌明显。

实际感受，远比表面数据，来的真切。“北京南二环附近，原先房价7万多，现在大概5.5-6万，差不多跌了15%。”有网友说。

至于上海，2月二手房挂牌均价，较1月下跌了4.92%。另有数据显示，下跌了10-20%左右。

降价最夸张的，来自环京地区。

距离北京近30公里的河北燕郊，被视为北京楼市的晴雨表。链家网显示，燕郊二手住宅单价，普遍下跌1万元。不少二手房小区房价几近腰斩，个别楼盘甚至暴跌2/3。

半年前还是门庭若市、人满为患的燕郊售楼一条街，如今已是门可罗雀、无人问津。当地有中介称，许多投资客已经“赔掉了首付”。

不少二线城市，也加入了房价调整潮。

比如，曾经领跑全国的厦门房价，在早早透支了上涨潜力之后，现在已经出现了明显回调。春节前后，二手降价幅度在5%-10%。

曾经赚足眼球的合肥楼市，也是如此。据报道，整个合肥的二手房，已经以阴跌的方式，持续降价一年了。炒作最厉害的滨湖新区，普跌15%左右。

有专家分析，基于调控、限贷、去杠杆等因素的存在，预计2018年，多数城市难以出现有力反弹。基本可以断言，本轮楼市调整的大趋势，已经确立！

PART 4

但杭州的画风，完全不同啊！开年以来，疯狂依旧，热度甚至超过2017年。

同样的政策大背景，其楼市表现，却截然相反。

于是，有人提出了“杭州将走出独立行情”的论调。甚至有观点认为，2022年亚运会之前，杭州房价将持续上涨。

在他们看来，G20、亚运会、以阿里为核心的互联网产业，及人口的持续增长等，就是较大的支撑理由。

但大家要知道，过去两年杭州房价的飙涨，在全国范围内看，比其他一二线城市，普遍慢了半拍。

那么，是不是可以认为，这轮全国房价的盘整潮，杭州也会跟上，只是会慢一点而已？

毕竟，涨价会轮动，横盘应该也会轮动。杭州有独善其身的理由，但超脱整体大环境的阻力，非常大。

我基本赞同这个观点。房地产市场的发展，具有明显的周期性，三年或五年。它既不可能从此一蹶不振，也不太可能长期持续高度亢奋，总会有峰谷。

当然，这并不代表，不看好杭州楼市。长期来看，杭州楼市继续向上，是毋庸置疑的。只不过，它也需要休息、调整和消化。

就像跑一趟长途高速，目标肯定是到达终点。但你不会一口气开到，中途肯定会进入服务站，加个油或者休息一会。

因为，停下来歇一歇，只是为了更好的出发。