拿地八年仍深陷泥潭 中企艮山府扭亏路漫漫

搜狐焦点杭州 2017-11-03 16:45:41
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中企艮山府持续处于亏损状态,低价入市难消大户型去化难问题。

从去年开始,杭州的土地市场再度开挂,多区域地王被频繁刷新,自持、现房都挡不住开发商的“前赴后继”的脚步。拿地价格让资深业内都惊呼“看不懂”。

这样的场景,与多年前的那一拨“土地热”,何其相似。事实上,在上一波的“抢地潮”中高价拿地的开发商,有很多到今天都仍深陷泥潭,有的甚至一蹶不振,败走杭城。

今天,我们再度追踪当年的那些地王项目,看看经过时间的沉淀,这些项目目前的境况如何?它们又能给今天意气风发、高价拿地的开发商们,哪些启示?

地王档案

中企艮山府

诞生时间:2009年12月

拿地价格:18206元/㎡

在售均价:31000元/㎡

追踪现状:项目持续处于亏损状态,低价入市难消大户型去化难问题

42349元/平方米

售罄 普通住宅 高层 板楼 公园地产 教育地产

钱塘艮山西路与运河东路交叉口东南面 查看地图

2017年03月15日 70年

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杭州的楼市火爆已经持续一年的时间,各个高价项目纷纷解套,逢推必秒杀售罄,远郊烂盘都抢售一空。但在杭州最市中心的一个项目,位置好、价格低、而且还是现房销售,但拿地8年却还没有清盘。

它就是中企艮山府。

(中企艮山府项目实景图)

八年沉浮 仍难获利

地处艮山西路与运河东路交叉口的艮山府项目可以说是杭州楼市里具有“传奇色彩”的地王项目。从高价拿地到“几易其稿”,历经波折。其名字每次的出现,往往都与“巨亏”等字眼挂钩。

在今天这个火红的楼市里,所有项目“鸡犬升天”,那么这个多年蛰伏的老盘是否已经成功翻身?

透明售房网较新信息显示,中企艮山府的所有房源都已经领出了预售证,毛坯价格在30000元/㎡到34000元/㎡。可以说,这样的价格在当下的楼市竞争力十足,毕竟,边上的融创涌清府备案价为42000元/㎡,而金隅三堡地块的楼面价,更是已经超过了43000元/㎡。但就该地块18206元/㎡的楼面价和8年的持有成本而言,这样的售价仍然没有利润可言。

价格虽低,但项目的去化并没有惊艳的表现。我们发现,项目到目前为止还有433套可售房源。户型大小从78㎡到280㎡均有。

(透明售房网上部分可售房源)

风光过后 手足无措

中企艮山府的8年,跌宕起伏。

在2009年,来自上海的中华企业抢了绿城宋卫平的风头,拿下章家坝地块,楼面价18206元/㎡,命名为中企御品湾。这也是中华企业首次入杭。

按正常开发进度,项目应该在2011年前后上市,然而,中华企业却迟迟未动。直到2014年,调控政策开始有松动信号,有传言称御品湾终于要卖了。然而2014年并未等来项目开盘,2015年中企御品湾更名为中企艮山府,但直到2016年3月才举行了产品说明会,随后才开始正式步入销售阶段。在这个时间点入市,可以说是迎来了“较好时光”,因为当时杭州楼市开始上行,而板块的价格也已经迈上了新台阶。但当年9月,杭州就又开启了限购。

8年间,往来艮山东路的人们见证了它从工地、到结顶、再到变成现房的过程。但是,项目的销售情况却一直不尽如人意:高价拿地后市场陷入低谷、行情回暖后改造产品却又迎来限购......

深陷泥潭 困顿难消

我们通过调查也发现,中企艮山府的亏损也是中华企业近年来一直深陷亏损泥潭的重要原因。

2016年中企艮山府正式迎来销售,中华企业年报显示当年项目可供出售面积为15.21万平方米,当年实际销售面积仅为2.35万平方米,营业收入3个亿,而2017年上半年的营业收入为4亿。但根据企业公布的数据,该项目的投资总额达到了45.2亿元。

(中华企业2016年年报)

(中华企业2017年上半年报)

由于2017行情的回暖,杭州艮山府项目销售价格及预期上调,转回存货跌价准备2.55亿元,但截止2017半年度末本项目存货跌价准备余额仍高达8.15亿元。

我们查阅中华企业的2017年半年报发现,其营业收入比上年同期下降43.94%,总资产同比降5.73%。

报告显示,“公司把外地存量项目去化作为主要目标,重点做好无锡、杭州、江阴等地项目销工作,并力争有所突破。”据悉,中华企业 2017 年上半年销售资金回笼约 45.7 亿元,其中杭州艮山府占 8.1 亿元。这样的业绩,在上半年杭州楼市一路飘红的楼市背景下,可以说是“惨淡”。中华企业也承认,在目前的市场调控措施背景下,“公司布局的部分地区受政策的影响较大,对市场需求形成抑制,影响销售速度和资金回笼”。对于下半年的市场,中华企业也表示,将“通过加快存量去化、降低带息负债和调整资产结构等手段,优化公司各项经济指标”。

可以说,在艮山府项目上,中华企业到目前都仍处于亏损的状态。也因此,相较于在其他长三角城市的扩容,其在杭州的脚步就此停滞。

低价难消大户型的入市难

“一朝被蛇咬,十年怕井绳”。对于中华企业而言,杭州艮山府项目是个很大的教训,而对于其他正一股劲儿不计代价、高价拿地以敲开杭州市场的开发商来说,也是前车之鉴。

那么,手握433套低价的可售房源,中企艮山府接下来将何去何从?为了更好的了解项目动态,我们专门探访了项目现场。项目已经全部完工,部分房源上个月刚刚交付。但整个小区并没有什么装修的迹象。在售楼处里,也没有看到客户,而置业顾问对于我们的到来也并没有什么接待。只是简单表示:“小户型全部都卖完了,只剩下几套280㎡的房源”。

我们也向相关负责人进行咨询,对方透露,项目今年已实现销售20多个亿,完成了年度目标,除去部分未网签房源,实际可售房源还有300多套,大小户型产品都有。“因为总价低,我们的小户型也都要全款和关系,基本都买不到了。”

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