土拍热度高涨,房企高自持拿地,首次集中供地影响几何?

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终于，杭州首次集中供地，正式落下帷幕。

5月8日的土拍，主要集中在余杭、临平、富阳和临安。虽然话题度没有昨日主城区的高，但开发商的竞拍，依然持续在高烧状态。

绿汀路TOD地块的出让是今日较大的看点。地块竞拍过程也是相当激烈，全程两个半小时，经过136轮的争夺，溢价封顶，自持4%，总价破百亿，最终被华润收入囊中，杭州第四座万象城正式落户未来科技城。

临平鼎湖未来社区地块是57宗地块中，出让面积较大的。这宗地块抢夺大战也不亚于绿汀路TOD，耗时3个小时，经历了119轮的厮杀，最终被中骏自持4%拿下。

塘栖一宗低密运河地块，在预报价阶段就已封顶，最后经过29轮竞价，被广宇自持29%收入囊中。

很多人并不看好的临安，连“村”里的地块，都拼进40%的自持。

杭州首批57宗地块均已成功出让，收获最多是融信，斩获7宗地块；滨江收获5宗地块，其中融信和滨江合作4宗地块；宋都与滨江并列第二，拿下了5宗地块；融创排名第三，收获了4宗地块。

这两天，杭州财政收入也颇丰，据统计，杭州土地出让金总额高达1178亿元，这个数字十分亮眼。

这两天的集中供地，注定载入杭州楼市史册。

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当土拍落幕，我们也来分享一些看法：

1、当下的开发商，比购房者更疯狂。

这两天多宗地块热度超出市场预期无论是主城区还是远郊，都基本呈现高热状态，开发商无自持不拿地，自持比例较高的达到了40%。这已经创下了近两年的新高。

2、竞拍过程中，大型房企依然优势明显。

中心的优质地块，依然由大型房企紧握着。钱江新城二期的两宗宅地，被滨江和融信联合体收入囊中；钱江世纪城的核心地，也是被融信竞得。

3、中小企业的布局，不断向外围转移。

可以说，头部企业主要集中在市中心核心地块厮杀拼抢，而外围区域开始成为中小企业的主战场。

比较典型的就是萧山区，相对偏远的区域也成为了角力的重要战场。如浦阳地块，博策也靠自持4%才拿下；衙前地块，自持比例也高达9%；宝业拿下的坎山地块，也有13%的自持。

同样情况的还有临安，太阳镇太源村的地块，自持10%；中心城区单元的自持，高达25%和28%，最夸张的滨湖新区单元宅地，自持拼至40%。

4、本次的集中供地，国企央企鲜有露面。

排名前列天的32宗地中，仅保利和建发各拿下了一宗地。可以说，当下的情况里，国企央企更为谨慎；另一方面，国企央企也需要成为“表率”，不去“火上浇油”。

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这样的市场，确实让人有所忧虑。

1、在每年有几十万人涌入的杭州，供应不足的问题依然严峻。

虽然推地增加了不少供应，但依然僧多粥少。再加上地块的高自持，能够供应的房源量就更有限了。

2、这一次，有不少地块要面临亏本的风险。

明知要亏本，却依然拼命拿地，可见开发商的压力有多大。在限价并未出现松动的前提下，地块利润空间的进一步收窄，越来越考验开发商在成本端的管控能力与持续深耕的决心。

3、接下来，我们大概率逃不掉一个整体品质下降的市场。

因为地价成本越来越高，房企只能不断加快周转，很多项目设计“复制、黏贴”，成本控制能力成为各大开发商间的主要竞争力。

作为品质之城的杭州，近两年让人眼前一亮的产品越来越少。而这一次土拍，很多开发商都没有利润可见。我们还能期待多少高品质的项目？

越来越平庸的行业，不仅对于购房者是一种损伤，对于行业、对于整个城市都是极大的伤害。

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曾经希望借集中供地来降低市场热度，但从实际情况下，政策似乎遭遇了尴尬。

这样的火爆，不仅仅出现在杭州，也出现了此前多个已集中拍地的城市，如无锡、广州等。尤其是重庆，46宗土地，平均溢价率达到了43.78%，较高溢价率达129.98%。

那么，这样的情况下，杭州在今年剩下的两次集中供地时，是否会有新的条件加码？

在此前的稿子里，我们曾经提到，杭州计划在今年年底推行“竞地价、竞质量”的政策，这对于越来越平庸的行业来说，算得上是一个好消息。但具体会何时推出、以何种形式推出，都还是未知数。

另外，面对疯狂的土拍，上海的集中供地就出台了四大新规。如上海为竞价环节设置中止价、较高报价及一次书面报价环节，通过这个举措，让地块的价格控制在红线下，实现溢价率的完全可控。

另一方面，火爆的土拍市场，情绪很容易传递到新房和二手房市场。更何况，当下的杭州无论新房还是二手房，本身就已处于高温状态之中。刚刚结束登记的红盘博语华庭，仅无房户参与就出现了万人摇。市场疯狂可见一斑。

这种情况下，杭州的限购政策不排除迎来再度加码的可能。毕竟，又有不少超级红盘在排队来的路上了。