天气越来越热 楼市却频吹“凉风” 杭州房价要降了?

又到一年最不想出门的日子，路面都冒青烟。

杭州的温度越来越高。

然而，2018年下半场刚刚开始的杭州楼市，却频频刮起“凉风”。

土拍价格下降

7月6日，杭州一口气推出10宗土地。然而，最受关注的3宗“重量级”涉宅土地，报名房企均未超过10家，最终成交价格也都没创下新高。

市场惊呼：房企拿地积极性明显转淡！

7月10日，良渚一宗宅地，在报名终止前半个小时，突然终止了挂牌，良渚，变成了“凉”渚。

7月11日，萧山、余杭密集迎来6宗涉宅地块的出让，无一封顶成交。

7月16日，杭州主城区再度出让7宗土地。钱江新城南星单元地块被滨江集团竞得，成交楼面价36086元/平方米，由于需配建幼儿园以及公租房，折算的实际楼面价超4.5万元。南星单元上一次出让土地是2017年9月，赢家也是滨江集团，彼时不仅楼面价44460元/平方米，还需自持23%。

土地市场从远郊到市中心都吹来丝丝凉意，发出回归理性的信号。

房企在抢夺刚需了？

7月伊始，碧桂园东旭府1266套巨量房源入市。

与此同时，其它刚需盘也接连推出。

据统计，算上6月29日推出的先进蔚蓝领秀764套房源，7月上旬，杭州新入市的刚需房源近3000套。

什么概念？整个5月，杭州十区不过成交了4426套住宅。

土地市场微凉；随着货币化安置比例的减少，杭州拆迁户手头的现金也明显减少了；一夜之间，这么多刚需房入市。

于是，开发商不看好下半年楼市、“抢收”刚需的说法在坊间传开……

摇号降温了

在7月16日14时30分，城北楼盘宝嘉誉府售楼处内，首次选房剩余的14套房源，进行了二次选房，这也是杭州公正摇号政策实施3个月来，排名前列官方发表声明需要“二轮替补”的楼盘。

同样是16日，碧桂园东旭府公证摇号。这个位于义桥板块的刚需楼盘，均价18443元/平方米（包含装修3000元/㎡），1276套房源，登记意向的家庭只有7784户，整体中签率达16.26%。

放以前，“万元房”的摇号基本都是万人级别的。记得东旭府公布销售方案的时候，笔者曾大胆预测，登记人数会超蔚蓝领秀。打脸了~

再到售楼处 终于有点“上帝”的感觉了

2018上半年，摇号前的杭州楼市，“号子费”、“关系户”等乱象肆虐，不是全款买房，售楼处人都没空招呼你。

摇号后的杭州楼市，售楼部前排长队、银行门前排长队，“万人摇”、“两万人摇”，摇号中签率不断刷新低，更是一房难求！

就在上周末，笔者被朋友拉去逛楼盘，对，只是逛！

排名前列站：江干-丁桥的某酒店式公寓，车子刚刚停好，几十米开外的岗亭小哥哥就小跑过来，热情地帮副驾驶的笔者开了车门，然后示意我们售楼处往左。（受宠若惊啊~）

走进售楼大厅，很安静，沙盘处没有围观的人群，接待处的几个小圆桌倒是坐满了，据了解该楼盘5月底首开2幢，当日即罄，6月底又加推了1栋，就没那么火爆了，目前还在售。

第二站：余杭-崇贤，崇祥街附近，这片马路两旁同期几个楼盘相对而立，前期摇号均价不到2万，中签率7%不到，真正的刚需盘。

车子远远缓行在一处售楼门前的机动车道上，还未停下，门口的工作人员就过来打招呼。。。

再往前行几十米，又是另一个楼盘，远远看到，一位身穿灰色制服的工作人员，撑着一把大黑伞，迎着一对中年夫妻，往售楼处缓缓而去。

笔者不禁感叹，购房者现在终于有点“上帝”的感觉了。

杭州房价会降吗？

话说，人生有三大错觉：股市会涨，房价会跌，她喜欢我……

业内人士分析，地价确实有渐冷趋势，但还暂时影响不到新房房价，准确说是影响不到之前“低价地”，现在所谓的“限价房”价格。

就比如崇贤的崇贤新城向阳B-17地块，由上海恒文竞得，成交楼面价12208元/㎡，加上公租房建安成本，实际地价约12982元/㎡。

去年，崇贤板块先后成交了5宗涉宅地块，无一例外以上限价格12999元/㎡成交。其中，实际地价较高的为路劲项目，还包含18%的自持比例，若将自持部分以六折折算，那么实际地价则约14573元/㎡。

从地价看，确实降了，但短期内是影响不到新房价格的。目前，地块周边新房主要为西房拱宸外滩、祥生群贤府、荣安翡翠半岛3个，但均为2016年出让地块项目，在售均价约1.7-1.9万元/㎡。即使是恒文拿的地，加上建安成本，常理推算，售价也不会低于这个价格。未来“高价地”入市，价格起点就会高，也无从说起降价了。

如果要说降价，二手房倒是非常有可能，特别是之前虚高厉害的房价。比如之前崇贤挂牌单价超过2万5的那些住宅，单价倒挂了七八千元，在这样的地价面前，房东预期自然会有影响。

其实，对于刚需来说，市场冷静下来，投资客离场，中签率就更高了。

不管未来市场走向如何，基于房贷利率上升、高价地，有机会还是要趁早上车。