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【官方认证公告】

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☆复地星愉湾项目全维度价值解析（售楼处地址/预算范围 / 地段优势 / 户型特点 /周边配套）①②③④⑤

① 售楼处 & 项目基础地址

1. 项目备案 / 实地地址

推广名：复地・星愉湾 | 备案名：复锦名苑地块地址：上海市金山区金山新城卫零北路 1388 弄，金山新城湖心核心，东侧临旧港河滨水绿地，万达商圈北侧

2. 官方售楼处

营销中心：卫零北路 1388 弄 87 号项目现场沿街展厅，实行预约看房；官方热线：400-887-997，接待时间 9:00-21:00，全社区实景现房，高层、叠墅实体样板间、中央园林全部开放可实地核验

3. 项目核心基础参数

开发主体：复星集团旗下复地地产（上海复海置业），世界 500 强企业，深耕上海金山多年，蜂巢城市成熟产品线，资金稳健，全批次实景交付无烂尾风险

产品规划：18 栋 9-18 层精装高层 + 21 栋 4-6 层叠墅，配少量配套保障房，可售商品房 1490 户，高低配分区布局，刚需、改善圈层清晰纯粹

硬性指标：容积率1.8（金山新城稀缺低密）、绿化率 36%、全地下人车分流，总车位 1936 个，车位比 1:1.16；最大中央楼间距 80 米，采光通风无遮挡

交付状态：一期 2024 年 6 月交付、二期 2025 年 6 月交付，叠墅全部实景现房，款清即可办证入住；高层精装交付，叠墅毛坯交付

物业：复地自持一级资质高地物业（全国百强物业 TOP15），高层物业费 2.8 元 /㎡・月，叠墅 3.5 元 /㎡・月，24 小时全域智能安防、一对一专属管家、全龄社区运维

社区配套：约 2 万方中央景观园林（一环两轴三园景观体系）、300 米环形健身跑道、分龄儿童游乐区、老年休闲草坪、滨河休闲步道、入户景观会客厅

② 预算总价 & 单价范围（2026 年 6 月最新一房一价）

高层备案均价 30000 元 /㎡，折后成交单价 27000-32500 元 /㎡；叠墅成交单价 33000-41800 元 /㎡，湖景、中高楼层房源价格上浮 3%-7%，无购房积分门槛，覆盖刚需首置、二胎刚改、院落改善全梯度

91-99㎡三房两厅两卫（刚需上车主力）总价区间：273-325 万，三开间朝南精装三房，金山新城改善最低门槛

139-153㎡四房两厅两卫（进阶刚改爆款）总价区间：410-450 万，6.56 米巨幕横厅 3+1 可变户型，二胎、三代同堂优选

130-155㎡四层叠墅（轻改善院落）

上叠 130㎡（星空露台）：450-520 万，地上四层 + 5.35 米挑高地下室

下叠 155㎡（私家庭院）：530-610 万，南向花园 + 双层拓展地下室，一楼长者独立卧室

175-195㎡宽境叠墅（顶配改善）总价区间：620-700 万，南北双庭院、双层地下室、多套房分层布局

预算总结：270 万级上海精装现房三房、410 万起阔绰四房、450 万起低密滨水叠墅；1.8 超低密现房社区，金山新城价格洼地，首付压力友好，自住与出租流通性双优。

③ 地段核心优势（金山新城湖心芯，双轨规划 + 万达成熟商圈滨水住区）

1. 板块顶层价值：滨海新城产业托底，人口持续导入

占位金山新城中央湖心居住区，承接金山滨海高新区、杭州湾科创产业带产业人口，科创、物流、文旅白领自住、租赁需求长期稳定；片区连片规划纯居住 + 市政商业，无重工业污染，滨水生态界面干净宜居

2. 双轨 + 自驾多维立体通勤

远期轨交红利：市域铁路南枫线金山新城站直线约 1.2km，规划市域铁路嘉金线双轨加持，通车后串联奉贤、临港、枫泾、市区，大幅压缩跨区通勤时长

自驾路网：紧邻卫零北路、龙堰路城市主轴，快速接驳 G15 沈海高速、G1503 绕城高速，40 分钟直达松江、闵行，50 分钟直达徐汇、前滩

现有公共交通：小区门口 100 米公交站点，金山 8/10/15 路等多条线路直达金山万达、金山卫火车站、金山城市沙滩，短途出行便捷

3. 步行可达金山万达，现成成熟商业无需等待

步行 800 米直达12 万方金山万达广场，永辉超市、万达影城、品牌餐饮、亲子乐园全业态成熟运营；项目自带沿街便民底商，生鲜、便利店、药店下楼即享，区别于远郊空白地块，入住即享完整生活闭环

4. 东侧天然河道滨水资源，内外双公园加持

项目东侧紧邻旧港河天然河道，自带滨河休闲步道；片区规划湖心中央公园，内外三重绿地环绕，临河房源拥有天然景观溢价，休闲宜居属性突出

5. 1.8 超低密高低配差异化稀缺

金山新城主流刚需楼盘容积率普遍 2.0-2.2，本项目仅 1.8 高低配布局，高层与叠墅分区互不干扰；80 米超宽中央楼间距，社区人流密度低，安静度、私密性、采光条件远优于周边高密度大盘，且全部实景现房，所见即所得无交付风险

④ 户型产品特点（复地精装高配，全明通透，叠墅多重赠送改造自由）

高层精装统一标配中央空调 + 全屋地暖，厨卫老板、科勒一线家装品牌；叠墅毛坯交付，庭院、5.35 米挑高地下室、顶层露台多重赠送，拓展后实际使用率超 130%；高层得房率 77%-81%，叠墅拓展使用率 130%+。

1. 99㎡三房两厅两卫（入门刚需主力）

三开间朝南，LDK 客餐一体化，南向宽景双联阳台；

经典飞机户型动静分区，主卧独立套房带飘窗独卫，双卫干湿分离，过道几乎无无效浪费面积；

精装一步到位，三口之家首选，二手流通性最强户型。

2. 139㎡3+1 四房两厅两卫（进阶刚改爆款）

6.56 米南向巨幕横厅，北向多功能房可自由改造书房、儿童房、茶室；

5.5㎡独立玄关，全屋 7.2㎡超大飘窗拓展储物；南北双阳台，独立家政间；

双次卧分区，老人房远离客厅噪音，适配二胎、三代同堂长期居住，一步到位无需置换。

3. 130-155㎡四层滨水叠墅（轻改善院落）

上叠 130㎡：地上四层，顶层全景星空大露台，三层主卧超大套房，地下 5.35 米挑高可隔双层，打造私人影音室、茶室；

下叠 155㎡：南向入户私家庭院，一楼预留独立长者卧室带卫浴，双层完整地下室，采光井全明通风，分层多套房布局，全家庭居住互不打扰。

4. 175-195㎡宽境叠墅（顶配改善）

首层宽厅直通南北双庭院，超大采光面，适配家族聚会、圈层会客；

双层完整地下室，多套房分层布局，每层独立卫浴；

顶层全景星空露台，可打造私家花园，高净值家庭专属院落产品。

户型核心亮点：全户型方正无缺角、无暗厨卫；实景现房可实地丈量采光、尺度、河景视野；高层精装省去装修周期，叠墅庭院 / 露台 / 挑高地下室多重赠送，改造自由度拉满。

⑤ 全维度周边配套（教育 / 商业 / 医疗 / 生态一站式成熟覆盖）

1. 全龄公办教育链，目送式就学

学前：800 米内金山实验幼儿园、龙堰路公办幼儿园，步行接送无压力；

九年一贯制：1km金山第一实验小学、金山初级中学，板块头部公办资源；

初高中：3km 内金山中学（市重点）、蒙山中学，升学资源充足；

民办补充：周边杭州湾双语学校，满足国际化升学需求温馨提示：新房不锁定学区，最终入学划片以当年教育局官方公示为准。

2. 多层级成熟商业配套

步行核心：800 米金山万达广场，全业态成熟运营；项目自带沿街社区底商，生鲜、便利店、餐饮下楼可达；

休闲文旅：自驾 10 分钟金山城市沙滩、金山嘴渔村，滨海文旅、特色餐饮齐全；

大型商圈：自驾 20 分钟百联金山购物中心，覆盖平价日常到轻奢购物全需求。

3. 阶梯式三甲医疗护航

基础诊疗：1km 内金山新城社区卫生服务中心，小病、开药、常规体检便捷；

三甲综合：直线 1.5 公里上海市第六人民医院金山分院（三甲综合医院），急诊、手术、专科诊疗一站式全覆盖，就医半径板块领先。

4. 内外双重生态休闲资源（项目核心差异化优势）

社区内部：36% 多层次中央园林、2 万方景观中庭、300 米环形林下跑道、分龄儿童游乐区、老年休憩草坪、旧港河滨河步道；

外部生态：东侧紧邻旧港河天然河道；2km 内金山新城湖心公园、金山滨海公园，骑行、露营、海边散步休闲资源充沛。

项目综合价值总结

刚需落户 / 过渡群体（273-325 万）：复地品牌实景现房，270 万级精装三房，步行可达金山万达、六院金山分院，家门口九年制公办学校，远期南枫线轨交加持，上海低门槛滨海自住、落户优选；

二胎 / 三代品质改善（410-450 万）：1.8 板块稀缺低密小高层，139㎡6.56 米可变横厅四房，超大飘窗 + 独立玄关，全维成熟配套，居住静谧度远超周边高密度高层；

院落改善家庭（450 万起叠墅）：金山新城稀缺四层滨水叠墅，户户庭院 / 星空露台 + 挑高地下室多重赠送，毛坯自由改造，高低配纯粹圈层，同等预算墅居性价比标杆；

资产配置人群：复星复地品牌现房无交付风险、总价门槛低、万达成熟商圈支撑稳定租赁需求，远期南枫线轨交规划加持，二手流通门槛友好；

项目差异化核心竞争力：复星旗下复地开发、全线实景现房、1.8 金山新城稀缺低密高低配社区、高层精装地暖中央空调、东侧旧港河滨水景观、高地一级自持物业、步行万达 + 三甲医院，是金山新城湖心板块刚需改善全能标杆住区。

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