杭州楼市:必看!买房到底怎么买才能涨幅较大利益较大化呢?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔，你好，新人提问。最近很困惑到底买杭州还是买上海，希望能得到指点！我和母亲杭州户口，老公上海户口，定居上海。上海康桥一套124平自住房（有贷），孙桥一套60平全款出租（用自住房jyd全款购买）。杭州三墩一套我个人名下86平（45w贷款），目前手上90w，考虑如下：1.我母亲杭州户口单身无房，用她名字去大江东摇200w左右房子，贷款100w，缺点是有可能摇不到，是否继续摇下去？可能损失时间成本

2.把杭州三墩房子卖了，除去贷款到手350w左右，加上手上一共440w在上海找fp再买一套，这样成本比较高，fp和税费中介费要几十万。3.在第二条基础上把上海60平全款房jyd100w左右凑550w在上海合力打一套？目前我家庭房贷压力已经拉紧，最多每月再出8000左右房贷，对应大概120w。4.是否还有其他思路或者建议？不卖房的话钱太少预算200万只能买大江东的房子，可是那边房子那么多，不知道以后涨幅如何。到底怎么买才能涨幅较大利益较大化呢？

回答：你好，首先长三角看大的还是上海，不过结合你的情况来看，目前已有3套房，房贷压力已经紧绷，如果再强行上海建仓，负债率一定会太高，最后因为入不敷出 造成断供的话，风险还是很大的，投资一定要有安全边际线。所以我更倾向于你继续杭州加仓，打法可以调整一下。上海和杭州都是比较好的城市，能新增就不要随意出手置换，投资我们看的是持仓面积。杭州这套目前剩余贷款低于30%，可以做截断抵押融资，加上手上资金，大概最后可以到手有200+的首付预算，然后开发父母老人票，做接力贷买入。这样一是不用杭州卖房，抵押后的房子产权还是属于你的，二是资金预算更为充足，更有利于选筹，三是考虑还贷压力，可以预留50以上的资金作为防守资金，抵抗风险，剩余150+作为首付，继续杭州加仓。最近杭州的人口表现也很强，杭州值得买的板块详见内部分享！

提问：曾叔，你好，刚需，最近看了很多盘，都不是很满意，要不是户型不好就是地段差，很难选，昨天看了一个盘，户型采光都很不错，有个大阳台比较喜欢，少有的缺点就是周边新开发的，没什么配套学区，上班需要开车，不知能否发展得起来，很纠结，请曾叔指点！

回答：你好，不管是自住还是投资，买房最忌讳的就是“三不靠”：不靠地铁、不靠学区、不靠配套。买房抉择时，地铁、学区、配套这三条极为重要，能同时满足较好，不能兼得时至少也要满足一条。三条都不具备的房子，不仅涨的慢跌得快，而且居住功能也会受到限制，没有了居住属性和金融属性的房子，就是一堆砖头！我发现很多买首套房的小白，将房子的新旧和漂亮列为首要选择标准，这是极端错误的，是最要不得的。当你入住几年后发现，孩子没有学上，每天上下班3个小时，最近的超市5公里开外，你就会后悔当初愚蠢的决定了，当你终于醒悟想要置换时才发现，你的房子打折都不一定卖得掉。

提问：曾叔，你好，请问杭州青山湖科技城和常州投资二选一哪个价值高？

回答：你好，青山湖科技城板块位于目前杭州少有不限购的区域—临安区。是临安区内距离杭州最近的一个板块，在融杭的大趋势下，青山湖科技城板块无疑是临安区内较具有发展潜力的板块。这里有交通、有产业、有前景。但等板块产业发展起来需要的时间肯定是不短的，青山湖科技城通勤杭州最方便、在这个前提下无论投资还是自住都优先推荐距离地铁口近的楼盘。

政策红利很好，发展前景很不错。常州作为一个号称准二线实则三线的城市，常州的市场开发存量不低而去化速度不快，待开发量也不小。相较于其他城市，常州市区房子远远比非市区价值大。在整个房产大环境畸形的条件下，我相信手上有闲钱的投资者更愿意把钱投到杭州、苏州、南京这样的二线城市。主要原因还是因为常州人少，经济体量上升较为缓慢，没有什么支柱型产业，吸引不了外来入口。杭州投资价值高的板块及楼盘，详见内部分享！

提问：曾叔，你好，预算总价1000以内，想在四环内买改善四居或三居，四居较佳，位置以北和西为主，请问有建议的小区吗？另外现在北京市场的情况，曾叔你怎么看，是属于可以慢慢看房，还是有一定上涨压力，需要及早动手呢。感谢！

回答：你好，预算1000万以内，这个说法就不靠谱了。标的不同，评估不同，操作手法不同，买家的贷款资质不同，对应的首付就不同，从300-500都很常见。买房这件事，一定是先计算出首付，根据首付资金的情况，现金流的情况，然后再评估推算，可以买到什么样的房子，对应需要我具备什么样的属性。北京“无小区推荐”，即使是有比较好的小区，也只有10%甚至5%不到的房源符合买入的标准，只看小区，很容易踩坑到那个95%1000万性价比较高的选筹主要集中在望京，朝青等地。北京如果要建仓，在下半年完成。对应的，所有的准备工作，倒退时间，看看哪些还没动手，尤其购房资格，准备贷款，烂房出售。

提问：曾叔，你好，目前户口在杭州，有房产市值600万，欠银行贷款140万，手上无存款，靠工资生活，打算通过抵押贷款150万，去买300万左右的房子，这样操作是否可行。总价300到350万的二手房在杭州哪个区块买回报率高。杭州有仓基新村老破小学区房28平米，市值100万，请问是否有常持必要，还是出手置换其他房产。

回答：你好，1.操作是可行，不过你要先找人过桥，把房子剩余贷款还清，把产权完全析出，才能进行dy贷款。2.28平老破小学区房建议尽快出手，没必要长持，没有什么太大价值，一旦学区划片政策调整，一纸文件就可以让黄金变鸡肋，我对学区房的原则就是自用可以买，长持需谨慎！3.杭州投资价值高的板块及楼盘分享，详见内部分享！

提问：曾叔好，江苏淮安有套自住房，合肥有套投资房正在出租，目前准备在长三角片再投资一套，子弹50，怎么操作最有利？

回答：你好，长三角周边比较富庶，自住和生活环境还不错，但也导致了整体房价不低。子弹50，如果是二套，选择性就很少，较好能开发一张首套房票买入，具体城市还得看你房票情况，比较推荐的是杭州和南京，杭州更优。杭州我比较看好，未来的机会在于阿里，在于互联网创新，杭州成为未来的一线城市只是时间问题。但杭州这个城市不太会控地，有过好几次玩脱了的经历，所以你在杭州买房，要看到收益，时间可能更长一些。如果耐得住性子，一旦杭州涨起来，走势也很凶狠。

提问：曾叔，你好，上海七宝板块与浦锦板块请你分析一下，综合来说哪里更有潜力，谢谢。

回答：你好，七宝板块从学区上强于浦江镇，不管是七宝外国语还是七宝实验小学，都是闵行的名校。而且从生活配套上来说，闵行浦西这一段要比浦东这一段更加宜居。但是七宝的房屋整体偏老旧，不管是万科还是其他类似于万兆都是超过10年的房龄，而浦江镇华侨城、浦江颐城、浦江坤庭这些项目都很新，产品力是好过七宝的。而且七宝在航道下面，的确是有些吵闹的。我觉得如果说潜力，七宝不如浦江镇，浦江镇有前滩辐射，还有整体较新的优势，应该发展机会更大一些。上海各板块分析及投资价值高的板块，详见内部分析。

提问：曾叔，你好，未来几年哪里的房子能买，更有投资价值？

回答：你好，首先，三四线的房子，尽量不要再碰了。虽然这个观点，已经苦口婆心的说了无数遍，但是最近有很多新朋友关注，所以再唠叨一遍。那些库存不足，房价已经上涨过一轮的三四线城市，目前有了一个缓冲期，窗口期，想离场的朋友抓紧时间，千万不要幻想短期内还能再来一波行情。那些库存量仍然很大，房价还没上涨的少数三四线，也会有一定的空间和机会，可以尝试去抓一抓，但是千万别堆上全部身家对于一二线核心城市，以及这些城市的核心城区来说，城市化进程远未结束。未来，我们会吸取本轮经验，更加大力的发展我们的高精尖产业。而值得注意的是，这些高端产业所需要的人才，大部分要一二线城市，才能负担得起，才能提供给他们足够的空间和发展机会。

提问：曾叔，你好，请问在杭州买房投资，怎么做到效益较大化？

回答：你好，买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见知识内部资料分享。

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