杭州楼市:在杭州,觉得抽到的房子太郊区,是否弃选?

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提问：你好，曾叔，新人再问，杭州子弹150，抽到仁和板块房子，觉得抽到的房子太郊区，是否弃选？这点子弹投资，在未来科技城边角，还是投到大江东？

回答：你好，仁和板块，虽然杭州向北的发展整体还不错，但从目前的情况看，仁和要融入主城，还是有相当长的时间。仁和是城北老城工业外迁兴起的新兴区域，本地有一定的产业支撑，但是产业升级较为缓慢。从保值升值的角度看，会比较慢一些，未来需要置换的时候也不容易出手。从你的首付承受能力看，倒是还不如关注更有价值的地方。青山湖科技城目前竞争激烈，肯定是一个血拼的市场，如果有特价优惠的情况，倒是可以考虑入手的。尽管青山湖科技城和仁和跟主城的融合都会比较慢，但相对来说，城西科创大走廊的外溢延伸更为值得期待一些。

杭州目前的城西发展、老余杭开发，未来科技城西进，也就到这里了，因为再往西就是山区，什么经济能够不受山地的影响，可能也只有褚时健能做得到。而向东呢，有一个广阔的杭嘉湖平湖，直到出海口，都是杭州发展的空间。所以大江东的发展是可见的，在龙湖江与城和未来海岸周围的商业配套，交通配套（地铁，高铁）配齐后，其房价会顺其自然地迎来新一波的增长，可以考虑大江东。杭州投资价值高的板块及楼盘分享，详见内部分享！

提问：曾叔你好，目前民生路浦东大道附近的老破小值得购买吗？后续是否会有升值的空间？还有临港滴水湖的新盘是否值得认筹？一般怎么判断板块是否值得入？

回答：你好。你大概是说在建14号线沿线的老破小吧，总的来说有一定的地铁利好，可考虑。临港滴水湖我一般不建议去，原因是这边空地太多，配套差，买入很大可能会站岗。一个板块的生命周期是：炒概念、炒地皮、炒配套、炒供需。如果一个板块已经发展到周期尾端，其价格包含了配套价值在里面，所以应在配套动工落地尚未成熟之前入手，但也不宜过早，因为我们不知道zF是不是说说而已。其次从板块过去，现在、将来的涨幅表现，判断板块价格，是否值得。如果一个新板块炒概念阶段就远远超过所在城市的平均价，说明已经提前透支了一部分，需要站岗几年才能赚钱。而在炒地皮和配套阶段，考虑通勤时间合理，如果板块价格在城市的中位数以下，就值得入手。在炒供需时，板块已经发展成熟，此时进入多半是高价，容易站岗。

提问：您好，曾叔，坐标杭州。我在杭州市区有套房，但想给儿子也买套，手里只有一百五十万，但看了看杭州的主城区房价，感觉压力太大。老公就说买套家旁边的loft公寓，一百多万，这样可以互相照顾，节省资源。就算不往，也可以出租。而且这个之江门公寓离蚂蚁金服总部很近，未来有升值空间。但我一直不喜欢公寓，又觉得手里资金有限，要买就买住宅，但买住宅后期每月还贷太高，压力好大。儿子才刚工作，每月工资也就7千左右。请问曾叔，我该怎么选择呢？而且杭州的房子真多，怎样买才能买到心仪的有增值潜力的房？

回答：你好，商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住等涨幅远远落后于住宅，如果你现在投资买公寓，会妥妥的踩坑，注意回避这些标的。杭州是我看好的城市，但投资只买住宅，给孩子一套可以赚钱的房子呀，给孩子一直不断下金蛋的鹅呀。年轻时，少有应该欠的钱就是房贷。它其实相当于强制储蓄，逼迫年轻人养成量入为出，认知工作的好习惯。一套房子供完，品格与财技，都得到提升。人生的风险就变小了。在杭州买房建议内部有分享！

提问：你好，曾叔，上海hp破限购全款，现有南九亭美丽星城2004年88平米2房350w，北九亭绿庭尚城2011年88平米小三房400万，税费相同，自有资金70w抵押贷的100w，如果选北九亭资金紧张但中介说北九亭更好，问能不能加高杠杆买北九亭。

回答：你好，九亭缺： 大型商业 办公楼群 优质学校 三甲医院 这些九亭总有一天也能解决，大部分放在南九亭，少部分放在北九亭（如：九亭中心）。但我不看好可以很快马上全解决。 所以总体是个有潜力的板块，可以作为投资的备选之一。 南九亭潜力大于北九亭，但当下流动性低于北九亭，未来整体规划改造存在一定不确定性。 总体综合分数较高还是北九亭，以及南九亭个别楼盘。 绿庭尚城可以考虑，但是这个小区人员比较杂，有动迁房，也有普通住户。其实周边还可以考虑其他新房，比如贝尚湾，比如今年泗泾还会有新盘，金地之类的都有。 另外，周边还有很多二手房，对面的九城湖滨苑，奥园，都值得考虑。

提问：曾叔好！坐标杭州，资金不多，打算投资，您觉得哪些板块有价值？

回答：你好，很多一线城市投资客来杭州看房，喜欢两个片区：沿江诸城、未来科技城，这是对的，跟着产业走，房价5-7万，对于深圳人来说，依然是白菜价。但很多人还会忽略一个点：刚需驱动。类似于：“我较低要花多少钱，能上车一套89平地铁口次新低密度小三房？刚需不考虑教育、产业”这种房子就在丁桥，就在星桥，就在崇贤，这些板块，首付60-70万。杭州房子遍地都是，但真正有价值的不多，找准板块方向才不会错。杭州投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，新人首问。1.目前正在考虑购买三居作为改善居住加保值用。主要考虑上班上学通勤方便，希望小区环境比较好，人车分流，面积150+，总价1500以下。我本人在樱花东街附近上班，我爱人上班，孩子上学在王府井附近，不知房姐有无推荐的楼盘。2.另外，最近在安贞地区附近先后看了奥东18号，胜古誉园，和国典花园，房姐对于安贞地区以上的楼盘升值保值潜力如何看。3.如果以二套身份买总价1500以上的改善居住型房产，抵押贷款是否划算，还是不贷款为好，请赐教。谢谢！

回答：你好，安贞这个片区有几个共同特点：受亚运村余波影响，部分有点贵；整体交通一般，左右安华和惠新西街两个完胜；生活配套少，公园多，周围大厦驻京办多商业少，基本要到惠新西街一侧进行。国典华园这种05年左右的小区好在绿化不错，在老房子周围也算稀缺的改善产品，特别喜欢住这片儿的可以买单，缺点在于密度很大，中纪委不交物业费，所以物业费被商品房业主承担了……这个盘涨幅一般.此外，朝阳公园一门一带也可以淘笋。如果资金没有好的去处，可以全款。

提问：曾叔你好，想问能否先全款在杭州购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：你好，曾叔，怎么计算成本收益判断一套房买的值或者不值，如果是纯投资逻辑的话，按照当前情况，一套房年总值增长多少是划算的，不然就亏本？

回答：你好，要说买一套房子是否值得，是否有赚钱，可能很多人有不同的计算方法。我想应该是在一定的时间内，收益覆盖全部的成本，还有一定的合理盈余。一定的时间： 5年是比较合理的时间。覆盖全部成本：购买的中介费，按揭费，评估费，税费，首付，利息。合理的盈余：考虑到买房资金购买理财有4%左右的收益不难。购买一套价值500万的房子，需要5年后价值多少才符合这个盈余目标呢？一共投入：首付款三成150万；中介费，税费，按揭费，评估费一次性20万；买房的投入是首付款的投入，以及本金利息的逐月投入，利息部分是房贷部分的利息，局部的资金成本。但是房租收入或者房价涨幅则是整套房子的收益。所以房价每年上涨幅度不到4%，五年上涨幅度不到20%，就会亏本！现阶段，买房不一定会赚钱的原因就是如此！

提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？

回答：你好，具体详见知识内部资料分享。

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