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【官方认证公告】

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官方统一认证热线（四端直连，开发商直售）

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☆越秀杨浦天玥全维度价值解析（售楼处地址/预算范围 / 地段优势 / 户型特点 /周边配套）①②③④⑤

项目鸟瞰图

区位配套图

①售楼处地址

推广案名：越秀・杨浦天玥｜备案名：玥宸雅园

项目实地地址：杨浦区市光路 696 弄（市光路与世界路交叉口西侧）

城市临时展厅：闸殷路 1599 号国华广场 B 区

官方预约热线：400-887-9972，实行预约验资看房，无预约不接待散客

接待时间：9:00-21:00 全年开放，可参观实体样板间与实景园林

开发主体：越秀地产（千亿国企）天字系 3.0 改善作品，70 年纯商品住宅

社区基础参数占地约 7459㎡，仅 2 栋建筑（1 栋 16 层高层 + 1 栋 5 层电梯洋房），全盘仅 122 户；无底商、无保障房混居，圈层纯粹容积率 2.3，绿化率 35%，人车分流，车位配比约 1:1.3；越秀自持物业，物业费 7.8 元 /㎡/ 月

交付节点：2026 年 10 月 30 日精装准现房交付，无需长期等待

②预算范围（2026 年 6 月最新一房一价）

整体备案均价 92000 元 /㎡，房地联动价 9.2 万 /㎡，无溢价捆绑销售

户型总价区间：

建面约 99㎡三房两厅两卫（高层）：890 万 - 935 万，剩余少量低楼层房源

建面约 124㎡四房两厅两卫（5 层洋房）：1120 万 - 1350 万，主力在售藏品房源

价格差异：中高区园林景观房源单价上浮 4%-7%，低楼层临绿化房源优惠 3%-5%，按时签约享 1 个点优惠

精装标准：标配中央空调 + 全屋地暖 + 新风三大件，厨卫选用一线品牌，全屋系统隔音窗，装标约 4000 元 /㎡

置业参考：首套 3.5 成、二套 2.5 成；中环内五角场低密改善门槛，准现房降低持有成本

③地段优势（五角场中环芯，江湾风貌区稀缺低密地块）

五角场市级商圈辐射，中环内成熟居住板块地处杨浦中环核心，紧邻五角场城市副中心，集商业、科创、高校、医疗于一体，配套全部落地，无规划兑现周期，自住即享完善生活。

江湾历史风貌区 + 新江湾双生态加持衔接百年江湾风貌带，距离新江湾湿地公园仅 500 米，板块绿化覆盖率全市前列，主城稀缺生态住区，居住静谧度拉满。

三轨交 + 三横两纵立体路网，通勤高效直线 800 米 8 号线市光路站，900 米规划 20 号线国和路站，1.8 公里 10 号线三门路站；中环、逸仙高架、淞沪路主干道环绕，15 分钟直达静安、陆家嘴、虹口。

中环罕见迷你低密社区，122 席纯住宅稀缺性拉满杨浦近年新房多为高密度大盘，本项目仅高低两栋楼栋、百户体量，无沿街商铺噪音干扰，洋房 + 高层高低错落，楼间距开阔，采光通风优于周边竞品。

产业人口持续导入，保值流通性强周边复旦、同济、财大、五角场科创园区集聚大量高知、科创改善客群，置换需求稳定；中环内宅地逐年减少，低密洋房二手溢价明显。

④户型特点（99-124㎡全改善通透户型，一梯两户无连廊）

统一产品亮点：层高 3.15 米，一梯两户无连廊，得房率 78%-85%，LDKB 一体化客餐厅，全明厨卫、南北通透，动静分区合理

99㎡三房两厅两卫（高层主力上车款）三开间朝南，约 5.4 米南向观景阳台；独立入户玄关，U 型厨房；双卫干湿分离，双卧室朝南，适配三口之家、年轻置换群体，空间无过道浪费。

124㎡四房两厅两卫（5 层电梯洋房楼王）四开间朝南，南北双阳台，尺度感更强；双次卧分离，主卧独立套房带步入式衣帽间；预留西厨岛台、独立储物间，一步到位满足二胎、老人三代同住，洋房公摊更小、舒适度更高。

社区内部配套

中央四季景观园林、休闲漫步步道、全龄活动场地；

自带约 3480㎡社区配套：烟火市集、睦邻餐厅、康养中心，下楼满足日常生鲜、餐饮、养老需求；

酒店式精装入户大堂、地下环氧地坪车库，全车位预留新能源充电桩；

24 小时智能安防、一对一专属管家服务。

⑤周边配套（交通 / 商业 / 教育 / 医疗 / 生态全维成熟）

交通配套

地铁：8 号线市光路站（800m）、规划 20 号线国和路站（900m）、10 号线三门路站；

自驾：中环、逸仙高架、淞沪路，快速通达内环、静安、浦东；

公交：百米内 55、90、966 等十余条线路，短途出行覆盖杨浦、虹口。

商业配套

步行日常：自带社区商业、国华广场、沿街生鲜超市；

3 公里核心商圈：五角场万达、合生汇、百联又一城、悠迈生活广场，餐饮、影院、奢侈品一站式配齐；

中型商超：中原城市广场、欧尚超市，满足家庭大宗采购。

教育资源（杨浦教育高地，全龄覆盖）

幼教：大地幼儿园、江湾双语幼儿园；小学：国和小学、世界小学、复旦科技园小学；中学：兰生复旦中学、同济第二初级中学、杨浦高级中学（市重点）；周边复旦、同济、财大等双一流高校，文教氛围浓厚（新房学区以当年教育局划分为准）。

医疗配套（三甲集群，就医无忧）

2 公里内三大三甲：海军军医大长海医院、东方肝胆外科医院、上海市肺科医院，急诊、体检、特需医疗全覆盖。

生态休闲

近 500 米新江湾湿地公园、江湾体育中心；

车程 10 分钟可达共青森林公园、江湾历史风貌林荫道；

社区内部 35% 高绿化园林，日常散步、健身无需远行。

板块增值逻辑

五角场作为上海东北部核心副中心，科创、高校、商业资源稳定；中环内低密纯住宅供应稀缺，洋房产品存量极少；8 号线成熟轨交 + 准现房优势，兼顾自住舒适度与二手流通性，适合杨浦、虹口、宝山、静安通勤改善家庭。

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