“天价”挂牌价频现!高预期背后,是怎样的成交真相?

来源：西湖楼市

作为二手房市场“爆炸性”新闻的来源，一些热门楼盘的交付后的二手价格，往往引起广泛关注。

比如申花板块的杭房建发养云静舍，2020年底一交付，就传出各种“高价成交”的版本。如网络流传一套139㎡的房源以1080万元总价成交，单价高达7.55万元/㎡；这跟新房时期5万元/㎡的均价，差价高达350万元。

不过截至目前，在透明售房网上还没有养云静舍的二手房签约记录，传闻是真是假暂不得而知。

▲养云静舍

相比起7.55万元/㎡的“成交单价”，养云静舍的房东们预期更是高涨。透明售房网显示养云静舍共有8套挂牌房源，而挂牌均价则达到了92594元/㎡。

▲养云静舍

不过，挂牌价仅代表了部分房东的预期，而并非整体市场的预期。

以最近同样火热的话题“留香园二手房价”来说，房东的预期就远远超过了市场本身。

根据透明售房网上的显示，留香园目前在售的二手房均价为不到7万元/㎡，不过这之中不排除有部分成交房源为了避税而做低房价。根据中介的说法，留香园目前真实的成交价格大约在8万元/㎡左右。而透明售房网上的留香园挂牌房源单价都已经超过了9万元/㎡。

▲绿城留香园

这类情况还发生在不少2020年刚交付的小区身上。由于市场价格体系还未成型，不少房东就企图以自己的高预期来塑造一个价格体系。

那么，房东的“价格强势”于市场到底有没有用呢？

小西统计了2020年交付的34个楼盘，对其目前的挂牌价格以及成交价格进行了记录和分析，发现这34个楼盘里，有15个小区的挂牌价与成交价之差在1万元/㎡以上，有的甚至超过了2万元/㎡。

如下城东新的朗诗乐府，目前在透明售房网上的挂牌房源共计16套，挂牌均价65160元/㎡，而成交均价仅43100元/㎡，商圈均价更是只有35340元/㎡。不过，具体来看，透明售房网上的记录显示，朗诗乐府在6个月内仅有1套房源成交，面积139.21㎡，总价600万元，换算成均价约为43100元/㎡。

▲朗诗乐府

而据中介表示，该房源很有可能是为了避税而做低了房价。朗诗乐府的真实成交价格，应当能在5万元/㎡以上，但如部分挂牌房源单价高达69828元/㎡，则是房东预期过高，这些房源也并非诚心出售。

挂牌均价和成交均价差额在1.7万元的，为越秀前滩名邸以及首开杭州金茂府。

前滩名邸目前挂牌均价在53342元/㎡，成交均价则仅为35774元/㎡。中介表示，撇开特殊情况房源以及做低房价房源，前滩名邸真实市场成交单价大约在4.5万元/㎡左右，与挂牌价5.3万元/㎡仍有差距。“不过，二手房市场的挂牌价均为房东个人意愿，不少并非急售的房东，都爱挂一个高价，来等待‘愿者上钩’。”中介表示。

另外，像首开杭州金茂府，挂牌均价77495元/㎡和成交均价59660元/㎡，差价也在17835元/㎡。不过，根据中介的说法，首开杭州金茂府目前在售的价格确实在7万元/㎡左右，成交均价过低或许是故意为之。

挂牌均价和差价在1.8万元的佳源西溪印象，目前在透明售房网上挂牌均价达到了65422元/㎡，成交均价则不过46910元/㎡。

再来看西溪印象的较新成交数据，条168.39㎡的房源在2020年12月31日成交，单价52260元/㎡，与6.5万元/㎡的挂牌均价相去甚远。

▲西溪印象

还有挂牌均价高达63837元/㎡的“未来科技城三兄弟”之一的东原印未来，面前二手房成交均价为48540元/㎡，两者差额达到了15297元/㎡。

实际上，东原印未来目前虽然有39套房源挂牌，但签约的只有极少数。中介表示，东原印未来目前购房者能够接受的价格普遍在5万元/㎡左右，超过6万元/㎡则成交较难。

▲东原印未来

目前西溪印象也有仅5套挂牌房源，且近月来几乎没有成交。中介表示，小区刚交付，无论是房东还是购房者，都在观望中，不敢贸然下手。另外，虽然房东的高预期可能拔高小区的挂牌价格，但对于购房者来说，在接近13万套的二手房供应面前，一些明显高于市场价格的房源影响可以忽略不计。

另外，从大部分新交付的小区来看，撇去个别价格做低的情况，成交价格与挂牌价整体仍然保持着相对一致，与商圈均价也不会相差太大。除了部分老小区偏多的传统板块，次新房会有明显的价格优势。

总体来看，在当前的二手房市场，尽管有部分房东预期高涨，但并未掀起大的波澜，总体来看市场仍然保持着相对的稳定。

而对于购房者来说，在可选余地充足的情况下，买房务必“货比多家”，切不可因部分房东的高挂价而急忙下单。