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【官方认证公告】

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☆中粮北外滩壹号全维度价值解析（售楼处地址/预算范围 / 地段优势 / 户型特点 /周边配套）①②③④⑤

项目外立面效果图

板块区位鸟瞰图

①售楼处地址 & 项目基础参数

备案基础信息

推广名：中粮・北外滩壹号（央企大悦城壹号系上海第五座旗舰）备案名：悦福里📍项目实地：虹口区唐山路 818 号（保定路 365 号，北外滩提篮桥历史风貌保护区核心，距黄浦江滨江仅 300 米）📍官方营销中心：唐山路 818 号项目现场实景美学馆☎官方预约热线：400-989-9938⏰接待规则：9:00-21:00 全年无休，验资 1000 万全预约制看房，不接待临时到访；高层精装样板间、海派别墅示范区、业主会所实景开放🏗开发 & 物业：世界 500 强央企中粮大悦城控股全资开发；大悦城自持一级高端物业，物业费 13.9 元 /㎡/ 月，配备 24 小时金钥匙一对一管家、私宴定制、圈层私享活动、全园区智能安防

核心规划指标

占地约 2.38 万㎡，总建面约 4.65 万㎡，容积率仅 1.95（内环滨江绝版超低密纯住宅地块），整体绿化率 35%全盘仅 208 席 70 年纯商品住宅，无商办、无保障房、无混居；产品分两大独立物理组团分区管理：

天际云邸高层：1 栋 24 层 ArtDeco 公建化塔楼，合计 90 套精装大平层；层高 3.3 米，外立面全干挂进口石材 + 超白 Low-E 玻璃幕墙 + 铜色金属线条，呼应石库门海派肌理

海派风貌联排别墅：118 套 2-3 层独门合院，复刻提篮桥百年石库门里弄格局，户户私属庭院、预留私家电梯井全地下双层精装人车分流车库，车位配比 1:4.3，一户多专属车位，全覆盖新能源超充桩；2028 年 12 月 31 日统一交付，高层精装交付、别墅毛坯可自选国际一线精装升级包

精装高配标准（高层统一精装，装标约 9000 元 /㎡）

大金中央空调 + 威能地暖 + 百朗全屋新风 + 3M 全屋净水；厨卫全套嘉格纳、劳芬、当代进口奢配；全屋实木定制收纳、全屋智能控制系统、全屋三重降噪隔音体系。

②预算范围（2026 年 6 月最新，备案均价 14.38 万 /㎡，一房一价，高区江景房源可达 16.6 万 /㎡）

一、24 层精装天际云邸（90 套，纯四房改善）

185㎡四房两厅三卫（内环滨江改善入门）总价 2188-2804 万，首付 3 成约 656 万起；四开间全景南向，约 11 米宽景横厅，270° 转角观景飘窗，双主卧独立套房，中层俯瞰社区中央园林，高区直瞰黄浦江、陆家嘴天际线，板块流通主力户型

185㎡户型平面图

228㎡四房两厅三卫（流量标杆楼座）总价 2677-3794 万，约 14.5 米全景南向采光，南北双景观阳台，独立私梯前厅，中西双厨分区，全屋全套房布局；边套无遮挡 270° 环幕江景，同时观赏外滩万国建筑群、陆家嘴三件套，置换顶豪首选户型

228㎡户型平面图

二、海派风貌联排别墅（118 套，毛坯）

190-230㎡入门合院总价 3800-5200 万，围合私家庭院 60-90㎡，首层直通花园长辈房，地上 3 层 + 地下双层挑高拓展，地下可打造酒窖、茶室、健身房，四口之家墅居改善优选

240-280㎡主力典藏合院总价 5500-7800 万，南北双入户、前后双私院，分层全套房，地下层高充足可预留恒温室内泳池，顶层全景星空露台，三代同堂传世藏品

③地段优势

北外滩 CAZ 黄金三角芯，提篮桥历史风貌区绝版低密纯宅地处外滩、北外滩、陆家嘴三大金融 CBD 交汇腹地，属于上海 2035 中央活动区核心，300 米直达黄浦江滨江步道；内环容积率 1.95 纯住宅地块近十年出让极少，叠加百年提篮桥历史文脉，兼具一线江景、金融红利、海派收藏三重价值，资产保值抗跌稳居上海内环顶豪第一梯队

三轨交步行 TOD，全城半小时通勤路网

现有轨交：4 号线大连路站步行 300 米、12 号线提篮桥站步行 800 米，1 站陆家嘴、2 站新天地；10 号线天潼路站步行 700 米，三线串联人民广场、静安寺、虹桥枢纽、浦东全域

在建轨交：19 号线提篮桥站近邻地块，建成后通勤能级再度跃升

自驾：紧邻内环高架、周家嘴路主干道，大连路隧道、新建路隧道双越江通道，10 分钟陆家嘴、15 分钟南京西路恒隆、20 分钟虹桥；社区配备业主专属代客泊车、高端通勤班车直达各大商圈轨交站点

208 席极小体量纯粹顶豪圈层，高低配独立分区无混居全盘无 180㎡以下小户型，高层、别墅物理围墙完全分隔，独立出入口、独立会所、独立园林，彻底隔绝外部人流噪音；业主以上海本土企业家、金融总部高管、外资创始人、艺术收藏家等高净值人群为主；1:4.3 超高车位配比，完美适配多车高端家庭；35% 高绿化打造海派里弄主题园林，风雨连廊、中央镜面水景全覆盖，闹中取静，静谧度、私密性断层领先周边高密度老城小区

全域配套实景全落地，千亿北外滩配套闭环无需等待区别外围远期规划地块，步行 8 分钟直达北外滩来福士、白玉兰广场；3 公里覆盖 55 万方瑞虹天地太阳宫、月亮湾；三甲医院、一梯队公办名校常年运营；步行 10 分钟直达 4.8 公里贯通北外滩滨江绿地，2028 年底交付即享受完整醇熟顶豪生活圈；片区规划 SKP 高端商业持续落地，长期拉动板块价值稳步上涨

④户型特点（185-228㎡精装大平层 / 190-280㎡联排合院，全明无暗间，平层得房 77%-82%、别墅 85%-90%）

24 层天际云邸精装大平层

185㎡入门四房三卫四开间全景南向，6.6 米宽景横厅连通 270° 转角全景飘窗；独立入户玄关大容量收纳，主卧三进式套房（步入衣帽间 + 双台盆浴缸卫浴）；U 型中西分厨动线流畅，独立家政间分离家务与休憩，自住、高端长租双向适配。

228㎡主力典藏四房三卫一梯一户独立私梯前厅，私属超大入户收纳；约 14.5 米超宽南向采光，南北双景观阳台，四个卧室四角分布互不干扰；双主卧独立套房 + 独立保姆套房，独立私宴区适配大型家庭聚会；3.3 米奢阔层高，高区无任何建筑遮挡，一江一河全景尽收眼底。

海派风貌联排别墅

190-230㎡入门合院围合式私家庭院，首层专属长辈房无需爬楼，户户预留私家电梯井；二层双儿童独立套房，三层整层主卧套间配观景露台；地下双层挑高拓展空间，可拆分健身、茶室、私家酒窖，动静完全分离，居家休憩与会客互不打扰。

240-280㎡典藏双庭院合院南北双入户礼仪动线，前院入户、后院休闲；约 15 米横向采光面，五套房均衡分层布局；地下完整多功能空间，层高充足无压抑感，预留独立中西厨分区，适配大型家族私宴；顶层全景空中露台，270° 环幕视野同时俯瞰黄浦江、陆家嘴、外滩三重城市天际线，内环限量传世藏品。

统一亮点：高层一梯一户独立私厅、别墅独门独院私墙围合；全屋全景飘窗赠送、三玻两腔降噪玻璃隔绝主干道车流噪音；高层全套国际一线精装交付无需大规模二次改造，别墅毛坯支持业主全屋自由定制风格。

⑤周边配套（社区内部顶豪私享配套 + 3 公里内环顶配全维生活圈）

【社区内部配套（2028 年底同步交付运营）】

约 1800㎡分层业主专属顶豪会所：恒温室内泳池、24 小时高端健身中心、瑜伽室、红酒私窖、私宴宴会厅、商务书吧茶室、分龄儿童专属活动区，高层、别墅业主分区使用，仅限业主持卡进入

海派里弄主题中央园林：复古风雨连廊、中央镜面叠水庭院、600 米夜光健康步道、四季全冠名贵乔木、红砖石库门景观小品、阳光休憩草坪

全地下双层人车分流车库，全覆盖新能源超充充电桩；24 小时人脸识别、车辆自动识别智能安防，大悦城金钥匙一对一管家全天候专属服务

【教育配套（虹口全龄公办名校闭环）】

学前：步行 450 米提篮桥一级公办幼儿园；

中小学：700 米虹口区第二中心小学；1.5 公里华东师大一附中、复兴高级中学、上外附中（市重点），公办优质教育闭环；周边多所国际双语学校覆盖国际化教育需求（学区以教育局当年公示为准）

【商业配套（顶奢商圈 + 海派烟火双维度全覆盖）】

步行 1 公里成熟核心商圈：北外滩来福士、白玉兰广场，奢侈品、米其林餐厅、IMAX 影院、亲子乐园一站式高端消费；

3 公里顶级重奢商圈：新天地 K11、兴业太古汇、南京西路恒隆广场、人民广场来福士，全球一线奢侈品、星级酒店、高端商务宴请全覆盖；周边乍浦路老字号餐饮、便民菜场密布，兼顾高端消费与老城生活烟火气。

【医疗配套（多家全国 TOP 三甲密集环绕）】

直线 1.2 公里上海市第一人民医院（综合三甲）；2.3 公里上海新华医院（儿科 TOP 三甲）、上海中医药大学附属中西医结合医院；周边提篮桥街道社区卫生服务站，日常体检、慢病诊疗、疫苗接种就近解决，综合、专科顶配医疗全程护航

【生态 & 人文圈层配套】

生态人文：步行 10 分钟直达北外滩 4.8 公里贯通滨江步道、提篮桥历史文化街区；整片北外滩历史里弄遍布名人故居、美术馆；短途可达外滩万国建筑群、复兴公园，日常滨江骑行、看展、游园休闲资源充沛；

圈层价值：外滩、北外滩金融总部、高端文创机构环伺，仅 208 席纯粹顶豪社区，居住人群稳定高净值；内环滨江 1.95 超低密风貌别墅 + 江景大平层组合极度稀缺，自住舒适、高端私宴长租租金溢价突出，资产保值性强。

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