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☆保利光合跃城项目全维度价值解析（售楼处地址/预算范围 / 地段优势 / 户型特点 /周边配套）①②③④⑤

① 售楼处 & 项目基础信息

1. 项目基础档案

推广名：保利・光合跃城备案名：元江雅苑地址：上海市闵行区颛桥都会路 1800 弄，百万方光合 TOD 整体洋房组团，与光合上城隔河相望

2. 售楼处信息

营销中心：都会路 1800 弄沿街独立 TOD 展示馆接待时间：9:00-21:00，需提前预约看房；实景示范区、实体洋房样板间、中央园林全部实景开放，南区 2026 年 5 月交付，北区 2026 年 9 月精装交付，准现房所见即所得

3. 开发与社区参数

开发商：双央企联合 —— 保利发展 + 申通地铁，上海广沅置业开发，地铁原生 TOD 规划，资金稳健，交付风险极低

整体体量：34.7 万方纯洋房组团，隶属百万方滨水复合 TOD 大盘，整体涵盖 20 万方自持商业、配建公办学校、双市政滨水公园

产品规划：15 栋11-13 层纯电梯洋房，全盘无高层、无连廊，商品住宅 756-822 户，少量配套保障房，改善圈层纯粹

硬性指标：容积率1.13（外环沿线绝版超低密）、绿化率 35%；全地下人车分流，车位配比 1:1.2~1:1.3，地下预埋全部新能源充电桩管线；最大楼间距 40-60 米，采光、隐私性拉满

交付标准：全盘精装成品交付，标配中央空调 + 地暖 + 新风 + 全屋净水四大件，厨卫西门子、唯宝、高仪国际一线品牌，全屋智能安防系统，无毛坯可选

物业：保利自持一级资质高端「四时雅集」服务，物业费 5.8 元 /㎡/ 月；24 小时全域监控、人脸识别、一对一楼栋管家、全龄会所全年运维

社区高配配套：1 万方室内全龄泛会所（健身、瑜伽、亲子书吧）、3km 滨水慢行步道、分龄亲子游乐区、老年康养草坪、双层酒店式入户大堂、社区沿街便民底商；独有 17 米凌空抬板空中花园设计，地面全景观无车辆干扰

社区滨水儿童乐园实景

② 预算总价 & 单价（2026 年 6 月最新行情）

整体均价 64000-65000 元 /㎡，滨水、高楼层边套单价上浮 5%-8%，闵行 70 年纯住宅，无需高分积分可入手

95㎡三房两厅一卫（入门洋房）总价区间：570-650 万，三开间朝南刚需入门，科创年轻首置首选

95㎡三房户型图

102-104㎡三房两厅两卫（主力流通洋房）总价区间：700-770 万，双卫格局、动静分区，三口之家成交爆款

102㎡三房户型图

103-106㎡三房两厅两卫（改善洋房）总价区间：730-790 万，一梯两户低密洋房，85%+ 高得房率，居住舒适度远超高层

103㎡三房户型图

139-143㎡四房两厅两卫（滨水楼王洋房）总价区间：850-950 万，四开间朝南、南北双阳台，双套房布局，二胎、三代同堂一步到位

139㎡四房户型图

预算总结：570 万起央企精装准现房纯洋房，1.13 绝版低密无高层遮挡；百万方 TOD 自带 20 万方商业、闵实验集团九年制学校、双滨水公园，15 号线地铁步行 200-300 米，适配科创通勤、自住改善全周期家庭。

③ 地段核心优势（闵行大零号湾科创芯・15 号线 TOD 低密洋房住区）

1. 板块顶层价值：科创走廊核心，海量稳定自住客群

地处闵行南部科创中枢，北接漕河泾、南临紫竹高新区、紧邻大零号湾科创策源地，集聚 75 万科创产业人才、高新企业总部；片区统一规划居住、商业、教育、生态，无重工业污染，滨水低密宜居定位，自住、租赁需求长期旺盛

2. 多维立体通勤：15 号线步行可达，三轨交 + 三横五纵路网

轨交核心：15 号线元江路站步行 200-300 米，5 站直达徐家汇，9 站抵达前滩，串联 9 条换乘线路，直达普陀、长宁、徐汇、宝山全城核心；距 5 号线颛桥站 1.5 公里，在建 23 号线形成三轨交覆盖，科创通勤无压力

自驾路网：紧邻都会路、元江路主干道，快速连通虹梅南路高架、中环、外环、申嘉湖高速，3 个红绿灯上中环，30 分钟直达人民广场、20 分钟抵达虹桥枢纽，通达浦东、松江全域

公共公交：社区配专属接驳班车直达地铁站；周边十余条公交线路覆盖颛桥、吴泾、紫竹园区，短途出行便捷

3. 自带 20 万方 TOD 商业，内外双重成熟商圈闭环

大盘自带：20 万方立体光合里商业街区，商超、影院、连锁餐饮、亲子乐园、精品零售一体化规划，多品牌已签约，下楼即达全业态消费

周边成熟商圈：3 公里内颛桥万达、龙盛国际、仲盛世界商城、吴泾宝龙广场，大型超市、奢侈品、亲子、餐饮全覆盖，日常采购、周末一站式休闲全部满足

4. 双滨水大型市政公园，内外三重生态稀缺资源

项目西侧天然河道环绕，外部 17 万方艺术主题公园 + 3 万方运动公园双市政绿地，内部 3km 环湖慢行步道、露营草坪、景观水景；上海中环旁百万方大盘配套双大型公园极为稀缺，洋房楼栋无高层遮挡，中高楼层可眺望整片滨水景观，生态宜居属性拉满

5. 光合跃城 vs 光合上城 核心差异化稀缺

容积率：跃城 1.13 纯洋房（无高低配）；上城 2.1-2.3 小高层（高低配）

梯户 / 得房：跃城一梯两户、无连廊，得房 82%-88%；上城两梯六户带连廊，得房 76%-82%

居住氛围：跃城纯改善洋房圈层，私密性、安静度更强；上城刚需小高层，人流密度更高

价格：跃城均价 6.4-6.5 万 /㎡，比上城便宜约 5000 元 /㎡，同等预算能买到更大改善户型

④ 户型产品特点（纯洋房一梯两户，无连廊高得房，全明通透）

全系层高 2.95 米，纯板式南北通透、全明厨卫无暗间；洋房一梯两户无连廊，得房率 82%-88%，无狭长过道，空间零浪费；270° 转角观景阳台 + 全景飘窗双重赠送拓展空间

1. 95㎡三房两厅一卫（刚需入门主力）

三开间朝南 LDK 一体化宽厅，南向全景封闭阳台；主次卧分区独立，U 型规整厨房，独立玄关收纳；格局紧凑无浪费，总价门槛最低，科创单身、新婚小家庭首选，二手流通性最强。

2. 102㎡三房两厅两卫（自住爆款）

三开间朝南，客餐厅横向连通，南北双向通风；主卧独立套房带观景飘窗，双卫干湿分离，早高峰使用不冲突；独立多功能房可改造书房、儿童游乐区，兼顾自住舒适度与资产流通性。

3. 104㎡三房两厅两卫（改善优选洋房）

11 层纯洋房一梯两户，无连廊干扰，85% 超高得房率；7 米南向宽厅，南北双阳台；楼栋间距开阔，采光、噪音、私密性全面优于高层，长期自住改善家庭首选。

4. 143㎡四房两厅两卫（滨水楼王）

四开间朝南 14 米超大采光面，45㎡一体化客餐厅；北向独立多功能房，南北双景观阳台；双主卧套房设计，三卫布局，老人房独立分区远离客厅噪音，适配二胎、三代同堂长期居住，270° 无遮挡滨水全景视野。

户型核心亮点：全户型方正无暗间，动静分区清晰；洋房一梯两户、无连廊、高得房；四大件精装统一交付，省去装修周期；准现房样板间可实地丈量滨水景观、层高、采光尺度。

⑤ 全维度周边配套（教育 / 商业 / 医疗 / 生态一公里顶配）

1. 全龄公办名校圈，配建闵实验集团九年制学校

大盘内部配建：12 班公办幼儿园 + 24 班公办小学，签约闵行区实验小学教育集团（闵行头部公办），步行 800 米可达，2026 年同步招生，家门口九年一贯制优质教育

周边补充：颛桥一幼、田园外语实验小学、颛桥中学等全龄公办资源；星河湾双语学校覆盖国际化教育需求温馨提示：学区最终以当年教育局官方划片文件为准。

2. 多层级成熟商业配套

大盘内：20 万方自持光合里 TOD 商业、沿街便民底商；

步行短途：满天星生活广场、颛桥老街菜场、连锁商超；

大型综合体：颛桥万达、仲盛世界商城、龙盛国际，影院、轻奢购物、亲子游乐全覆盖。

3. 三甲医疗近距离护航

直线 2.8 公里上海市闵行区中西医结合医院（三甲综合），24 小时急诊、全科手术、妇幼诊疗一站式解决；1 公里颛桥社区卫生服务中心，日常小病、体检、配药便捷；板块规划智能医疗创新基地，长期完善高阶康养资源

4. 内外双重生态休闲资源（项目核心差异化优势）

社区内部：35% 中央水景园林、3km 滨水夜光跑道、分龄亲子乐园、老年康养草坪、1 万方室内全龄会所、17 米凌空抬板空中花园；

外部生态：西侧天然河道 + 17 万方艺术公园 + 3 万方运动公园；自驾 15 分钟浦江郊野公园、梅陇休闲绿地，环湖骑行、露营、亲子自然研学资源充沛。

项目综合价值总结

刚需科创通勤群体（570-770 万洋房三房）：保利 + 申通地铁双央企准现房，15 号线步行 300 米，95-104㎡精装三房，1.13 低密纯洋房无连廊，自带 20 万方大型商业、配建闵实验九年制公办学校，百万方 TOD 配套齐全，大零号湾海量科创人口支撑稳定租赁，中环南刚需自住、通勤优选。

二胎 / 三代品质改善（730-950 万阔绰三四房）：外环绝版 1.13 容积率 11 层纯洋房，88% 超高得房率、一梯两户无连廊，103-143㎡阔绰三四房，270° 滨水景观，双套房格局，全龄教育、三甲医院、双市政公园一站式配套，居住静谧度、私密性远超周边高密度高层。

资产配置人群：15 号线 TOD 确定性强，大零号湾科创产业持续导入人口，自带自持商业 + 公办名校双重保值加持，纯洋房产品稀缺性突出，自住、长租双收益稳定，中环南百万方大盘流通性优于小型零散楼盘。

项目差异化核心竞争力：保利 + 申通地铁双央企原生 TOD、2026 年准现房、15 号线元江路站步行 300 米、外环绝版 1.13 纯洋房无高低配、无连廊一梯两户高得房、配建闵行实验小学九年制公办学校、自带 20 万方大型自持商业、双市政滨水公园、保利一级高端物业、全屋四大件精装交付，是闵行中环南科创走廊低密洋房改善标杆。

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