杭州楼市:杭州二手房挂牌量越来越多,现在投资房产时机合适吗?

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，坐标杭州，去年下半年来，请问杭州二手房挂牌量越来越多，现在投资房产时机合适吗？

回答：你好，几类城市买房投资要谨慎。1、二手房挂牌量比较高的城市，如果一个城市挂牌量非常的高，那就需要警惕了。2、房价一直在涨，从未冷却的城市。因为没有任何一种投资品可以永远涨下去。3、短周期内已大涨的城市。过去的东莞深圳都是如此，有些城市，短周期内有一波比较大的涨幅，房价已在高位，入场时机不太合适。4、没有基本面的支撑，只是单纯补涨的城市。一个城市如果没有实质的基本面的支撑，也没有实质性的利好，只是单纯的由于上一轮城市这种普涨情况下补涨的城市。短周期利好消耗完了，就真的消耗完了，除非全国普涨。5、杭州投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好！曾叔！您觉得杭州湾的房子怎么样？是不是不看好？买了一套可以长持吗？

回答：你好，我不看好那里。主要是杭州湾区位不好，离上海市中心、杭州市中心都靠的不够近，2个小时以上的车程。离宁波市中心，也要1个小时以上的车程。这么远的距离是无法形成高端产业导入的。虽然杭州湾新城价格不算高，但是远郊新城涨不起来，容易造成机会成本浪费。机会成本才是较大成本。100万买股票， 2年之后剩80万， 也就亏20 全能接受。100万去买房，2年后变成300万。买股票的机会成本就是220万， 亏掉220万。买一个板块， 100万花掉， 3年后只变成150万。另一个板块3年100万变成200万。可以说买的也是涨的，只是涨的不如别人。想的不通透， 100万亏了变成80万， 如果是做错了，要立马止损， 赚钱的机会多的是， 苦熬，把时间荒废掉，损失很多机会成本。

提问：曾叔！您好！请问首套房，预算500万以内，目标区域是滨江区或者萧山区，考虑买二手房、全款付清，办抵押贷款。请推荐一下滨江区、萧山区，在500万之间的好房子。

回答：你好，总价500万以内，从投资角度，推荐的滨江区二手房楼盘：东方郡、中天官河锦庭、瑞立中央花城、中海寰宇天下、昆仑水印城、世茂钱塘帝景。推荐的萧山区二手房楼盘：龙湖天璞、佳境天城、万科金辰之光、海上明月、江南国际城、江南之星、金地天逸。关于杭州的一些值得投资的板块，曾叔都已经整理出来了，详见内部分享文章。

提问：曾叔您好，房产投资，请问杭州临安青山湖和嘉善相比，哪里的房产投资更有前景呢？

回答：你好，青山湖科技城不错的，紧靠未来科技城；嘉善主要是环沪，但没法实现通勤的，嘉兴都还难起来。如果选嘉善，不如考虑吴江、花桥了。建议考虑前者。

提问：曾叔您好！请教下广渠门金桥国际一居室和百子湾苹果社区北区2居是的房子是继续持有出租还是出手换房投资呢？无抵押无贷款无自住需求。

回答：你好，金桥国际小区位置属于半个死地，且每天要面对上下桥拥堵的氛围。一居室本身回避。苹果社区北区由于原生的设计问题，开放式社区无法保持良好的居住环境，所以长期价格跑输，建议尽快优化裂变。抓紧买好下一套房产。

提问：曾叔你好 追问一下松江车墩安贝花园2.7万价格怎么样呢 可还有空间。

回答：你好，安贝花园靠近影视产业圈，离车墩站也不是很远，买来自住可以的。但影视圈总体还是小的点，更大范围的还是工业厂房居多；所以从投资来看，有这些工厂小老板接盘，还勉强能跟上。

提问：曾叔您好！请问花桥投资的话是选靠近地铁11号线的次新房还是和11号线相连的S1沿线新楼盘？目前S1接轨11号线 新盘比较多。11号线花桥站附近新盘少 次新房也都12年左右房龄了均价18000-20000 ；花桥站附近 新盘23000左右要到22年左右交房。请问哪个投资价值更大？如何做选择？先谢谢了！

回答：你好，当然是选择靠近11号线的次新房，S1沿线两边大量空地，未来供应会很大。12年左右楼龄没多大影响，建议二手次新为主。

提问：曾叔！您好！我想在明年杭州入手一套房子，已经在下城区有一套小户型的房子，明年大概有180万左右，怎样布局比较好点？谢谢！

回答：你好，杭州可以买，整个杭州基本上是西跟东两个方向，大江东部分主要是以工业产业为主要，整个西是以科技人文居住为主要。所以从杭州本土土著来说，是比较喜欢整个城西板 块，第二， 从人口的迁移角度来看，未来科技城是 2019 年整个杭州市区域人口增加较快的地区。最近杭州的人口表现也很强，所以可以继续加仓。杭州投资价值高的板块详见内部分享！

提问：你好，曾叔，一线城市和二线城市的差别就是，二手变现一线城市变现能力远远强于二线，有房票还是一线城市买，对吗？

回答：你好，一线优势：领涨，一线城市很稳，每一轮上涨总是一线先涨的。流动性好，二手容易变现。资源优势，国家资源一定会优先倾向一线城市，所以房价涨幅可期。一线劣势：房价基数高，再多优势也可能涨2、3倍差不多了。二线如果变一线就有可能，5倍涨幅。策略是，先买一线，撑满6套，一线涨幅不行的问题，通过杠杆来补，做大特别收益。一线买完，再去二线。

提问：曾叔你好，想问能否先全款在杭州购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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