杭州楼市:每一次买房都是一笔不小的投资,不要再乱买房了!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好！坐标杭州，目前持有一套98方自住两房，款已还清。现有子弹320，夫妻二人均属第二次贷款。现有问题，想改善住房。保守购买，远郊地铁终点口附近次新楼盘，预计车位一起280。地点杭州星桥。老公上班开车四十分钟。考虑此处，是最小价值实现，全款购买，节省贷款名额。后期能腾出置换自住房产。周边全商品房。故作改善型居住咨询。望曾叔，多提宝贵意见。感谢！

回答：你好，首先每一次买房都是一笔不小的投资，所以不要想着去节省贷款名额，贷款对个人来说是一种很好的资源，能贷就要学会利用，贷到就是赚到。另外买房不要动不动就全款，全款买房是非常不建议的，没有任何杠杆，资金利用率太低了，未来升值价值无法放大。

其次你的子弹其实很充足，激进一点，可以把自住房进行抵押融资，扩大资金流到400-500，可以布局一套深圳，一套杭州，54大法很容易破限购【具体详见内部分享】，再留足2年月贷抵抗风险，是我比较看好的投资组合方式，大仓位放在一线，小仓位放在二线。杭州我比较看好，有亚运会利好，未来冲击新一线城市，你的子弹比较充足，用二套贷款买入，杭州没必要买远郊了。

提问：曾叔，你好，请问自住加投资，点评一下杭州未来科技城和青山湖板块？

回答：你好，杭州未来科技城是政府重点的发展区域，力争到2020年打造成一个容纳80万人口的杭州城市副中心，是杭州最热门的区域板块，升值潜力和投资价值巨大。青山湖科技城地处杭州余杭区与临安区交界处，东临未来科技城，西接滨湖新区，科技大道穿境而过，在地理位置上与未来科技城无缝接壤。整个青山湖科技城规划面积115平方公里，分为四大功能区，研发区、启动区块、产业化区。青山湖科技城的发展模式是未来科技城的复制，未来科技城这两年的发展大家有目共睹，所以青山湖科技城我们值得期待。看你预算，预算多选择未来科技城，预算不够，可以选择青山湖科技城。更多的选择可参考内部分享。

提问：曾叔，你好，我们刚需，北京无房，北边工作，大兴魏善庄金茂悦可以入手吗？

回答：你好，这个盘是限竞房有封闭期。未来接盘和承租的，新机场工作客群为主。 魏善庄的定位是“新市镇”和国际化居住区，但是起来不会快，你要做好长期持有增值的准备，如果能长持8年以上可以考虑。

提问：曾叔，您好，预算600万左右，考虑二套投资(可能考虑长期持有的)，适当考虑小孩的初中学区，有推荐的板块或者小区吗？看你推荐的三林板块比较多，另外宝山上大板块的次新可以考虑吗？

回答：你好，上大算是宝山人气较高的板块之一。上大的优点是性价比高，缺点是城市面貌差，几乎没有能拿得出手的商业配套。上大潜力楼盘见内部分享，还可看下共康。

提问：曾叔！你好！现在有许多人买房子喜欢买“尾盘”，想问一下，“买尾盘”有什么技巧？

回答：你好，尾盘一般有足够多的折扣，较好找到好的代理机构，这样可拿到较大的折扣。可以询问下开发商有无直接折扣。另外，尾盘一般是现房或者准现场。要么是楼层特别好，要么是楼层特别差，一定要实地看房，如果价格特别便宜，一定要留心周边有没有垃圾站、变电站之类的。尾盘有的时候还会有开发商卖的样板房，这个可以考虑，但要样板房的装修其实金玉其外，内在的质量要多花心思看看。

提问：曾叔，你好，房价还在涨！降息又落空！您预判后面还会降息吗？下半年还能买房么？

回答：你好，之前央行已经一口气降息了不少，1年期的LPR价格已经从最初的4.31%下降了46个基点，5年期的价格从最初的4.85%下降了20个基点。房贷利率是在5年期LPR价格基础上加点形成的，那就相当于今年的房贷利率比去年下降了20个基点。千万不要小看了这20个基点，如果以100万贷款贷30年计算，下降了20个基点以后可以帮你省下4.34万元的房贷利息！而且你贷的越多省得越多！这是也2015年以来较大幅度的一次降息了。这相当于一次性来一剂猛药刺激经济，但同时也预支了未来的降息空间。接下来的预判：短期内面降准降息的可能性不大了，但不排除定向降准，中长期看，仍然有降息空间。如果你是首次购房的刚需人群，又恰好现在有置业计划，那一定要抓住下半年这个买房的窗口期，不要再算计是否利率还会再降，你会发现你省下的那些利息，会被上涨的房价分分钟抹掉！

提问：曾叔你好！我在2019年买了宁波杭州湾融创的期房，2021年年底交付，限售两年，现在去看那边发展的不怎么好，离市区远，不知道有没有投资价值？如果明年在宁波市区买房，买在哪里更好，自住的，有宁波户口。

回答：你好，经过上一轮周期，宁波相对于长三角地区的价格洼地已经基本填平，甚至有些虚高。目前宁波调控不放松，房价维稳，房子套现的周期边长，处于高位横盘状态。在可期的未来，正值对外贸易焦灼期，外贸疲软，企业订单减少，而第三高端产业趋弱吸引不到人才，低端打工正在大量流失。所以近一两年，人均收入大幅提高的可能性不太大。房价回归理性还需要一段时间。所以目前宁波的投资性不大，刚需也不用着急，短期内不会有大的涨势，可以慢慢选房。杭州湾新区光靠宁波一己之力，很难导入高新产业，发展周期长，后期可以考虑出手。杭州宁波买房潜力地段详见内部分享！

提问：曾叔你好！省会房子会是较好的投资吗（和股票基金投资相比较）？身边几乎所有人都不看好买房投资，都觉得房价会跌。哪些地方的房子值得买？谢谢！

回答：你好，买房看的是未来，核心是房子升值，虽然通货一直在膨胀，但是房产自身的价值依旧是不可忽视的。如果是打着5-10年的中长期投资，房产依旧是很好的标的物。一线买房很稳，相当于蓝筹股。就算买入时机和板块都不太好，只要耐心一定能解套创新高。但是因为价格基数高，所以收益率不如二线。一线城市，中低价位房源，购买需求更集中。刚需客通常是市场的主流人群，购房预算相对较少，所以，对中低总价的房源需求都比较大；如果你要在一线城市买房，要选择城市的中低价位房子，转售时候会更容易出手；在房价高企的一线城市，控制预算是首要考虑因素，低总价同时也意味着低风险；

二线比较适合博暴击，相当于成长股，要比较强的选筹能力，而且二线城市买入时机很讲究，买不好就容易吃套多年，但大方向来看二线城市偏低的价格，未来爬升上来也不难。二线城市能级跨度较大，某些地方房价和基本面并不相当，有价格几千的沈阳，有泡沫堆砌的厦门，也有价格三万的杭州。还有很多价值洼地等待发掘。二线城市的购房需求，有一部分已经从“居住需求”升级到“改善需求”。面积有所扩大，90-120平也有相当大的市场受众面，流动性更好。

提问：您好，曾叔，新房已经签了合同。购房合同签了七份，装修合同签了四份，物业合同签了两份。问一下，购房合同与装修合同分开签，正常吗？

回答：你好，这是正常，房管局并没有规定必须签在一个合同里。 但是装修合同你要认真核对每一条，精装修到交房的时候肯定和当初承诺的不一样。买房的专业知识，具体详见内部资料分享。

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