精装货不对板、得房率缩水、一房二卖......你需要这本秘籍

来源：西湖楼市

在结束了“二手房交易税费”、“验房小技巧”这两场线上直播之后，我们迎来了9月楼市课堂的最后一期，关注跟房子相关的法律问题。

在平常与网友的沟通中，我们常常会接到各种各样的问题，如定金与订金怎么区分？碰到“一房二卖”怎么办？样板间和交付房"货不对板"怎么办？得房率缩水怎么办？哪些属于霸王条款？近一年，还有个别项目的业主，因为维权，甚至走上了法庭。

为此，西湖楼市专门邀请了浙江临观律师事务所副主任郑杰来跟大家聊聊与房子相关的法律问题，看看遇到上面这些问题，我们该怎么做。

常见问题

◆定金与订金

定金是担保法的概念，只有定金是具备双倍返还的法律约束力，而订金并不具备。所以在签订合同时，得注意两者的区别。

另外，根据法律规定，定金是不得超过合同总价的20%的。因此，如果在认购时有类似约定以首付额或者全部房款为定金，在签订合同后自动转为房款，若违约不得返还的条款应属违法。

◆单方扩大解约权

类似 “若乙方违反协议书中约定之任何条款，甲方有权解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另行出售，乙方不得提出任何异议，乙方所付定金不予返还。”的条款肆意扩大了经营者的权利，并扩大了购房者的违约责任。属于违法行为。

◆违约条款

一般商品房买卖合同条款里，有逾期交房的违约、逾期办理权属登记转移的违约。而一般来说，该部分的违约金都是按已付房款的日万分之几来计算，但是有部分销售合同可能会将上述的日字给去掉，给购房者一个假象，那这样若到时真逾期的话，购房者的权利就不能得到较大化的保障。

而在交房过程中，根据《商品房买卖合同》的通用范本，是有一个交接的条款的，根据条款约定，若开发商没有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及竣工验收合格证规划环保公安消防等部门出具的认可文件或准许使用文件，购房者是有权拒绝交接，并要求承担违约责任。而对于房屋质量问题有异议的，也应当在交接时提出，对于质量问题不能协商一致的需检测，若不合格的开发商应返修并承担违约责任。

所以，总的来说，在签署交接单前，就要严格检验检查房屋。

而在产权转移过程中，很多开发商会因为竣工验收原因或者是自身楼盘的规划、土地使用等不符合法律规定，致使权属登记延误的都应承担相应的违约责任。

经典案例

◆关键词：精装缩水

案情：2013年10月10日，陈某、张某与德某公司签订《浙江省商品房买卖合同》约定陈某、张某向德某公司购买位于杭州市拱墅区商品房，为精装修房屋。合同约定装修款986220元。合同附件四对装修主要材料和设备的品牌等规格等进行了约定。合同签订后，陈某、张某按约支付了房款。

后陈某、张某因对房屋装修质量有异议，故委托浙江立信工程投资咨询有限公司对涉案商品房装修造价进行了评估，结果房屋装修工程造价为485897.9元。陈某、张某认为德某公司装修没有达到约定的标准，于2014年7月17日起诉至原审法院，请求德某公司立即退还精装房差价500322元并支付违约补偿金25016.1元。

后经杭州市拱墅区人民法院及杭州市中级人民法院审理，并认定商品的交易价格是商品的持有者和购买者在商品交易市场中买卖时拟供的商品成交价格，是一个包含多种价值因素在内的综合价格，而不仅仅是产品本身的造价。而精装修是室内设计与建筑及景观设计在前期结合的一个共同体，它从整体项目定位出发，优先考虑室内空间设计，再延伸建筑外立面及结构设计、并与景观设计结合为一体。仅造价这一项，不能限于套内装修，而应包含整体配套工程造价。故最终驳回了原告方的诉讼请求。

但是江苏省高级人民法院作出的（2017）苏01民再8号判决书（因该案案情复杂，经历一审、二审、三审，故不详细阐述案件情况）中认为若购房者能够证明装修标准差异的，或根据合同、广告、开发商公示及其他证据，能够确定精装修销售总价中对应装修造价与实际造价存在差异的，应当赔偿买房者差价。也就是说根据江苏省的判例，并没有将设计这些隐形的价值考虑在内，而是以纯粹的产品造价为参照依据。

◆关键词：精装取证

精装修房屋问题，现在精装商品房经常会出现与样板房不符的情形，而根据《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》规定“房地产经营者预售全装修商品房的，应当提供交付样板房。交付样板房的保留时间，自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。”

因此我们可以通过对房屋的鉴定来确定是否房地产商违约；若地产商无故拆除样板房的，那么我们可以对房屋装修造价评估，以合同约定的精装修的价格或规格来确定差价以主张开发商的违约责任。

没有约定精装修价格的，那作为购房者来说就要进一步的举证了。

◆关键词：得房率缩水

案情：2012年11月18日，朱某、云某公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，约定建筑面积共90.81平方米，其中套内建筑面积78.38平方米，应分摊共有建筑面积12.43平方米。

该商品房竣工后，经杭州余杭临平测绘有限公司测绘，由于将商品房电梯前室至入户门之间的空间调整计入分摊共有面积，故实际测得的建筑面积为91.51平方米，套内面积为69.72平方米，分摊面积为21.79平方米。而云某公司在商品房开发过程中，在相关媒体宣传推广时曾有得房率达80%以上的表述。2014年1月13日，朱某向法院提起诉讼，请求判令云某公司赔偿购房损失115050.3元。

后经杭州市余杭区人民法院及杭州市中级人民法院审理，认为本案中，云某公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同中所体现出的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。

故最终判决赔偿朱某经济损失29787元。而这个损失金额也是基于本案合同的性质、实际履行情况及云某公司的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定的。

大家在维权过程中，也有很多需要注意的方面。

作为商品房买卖的消费者，有权利去维护自己的合法利益。但也应当是正当的途径，合法的手段。最后就说一下几种常见的非法手段：

1、网上发帖。在为自己发声的同时加入了不必要的损害对方形象的言语甚至侮辱性的话语，那可能涉及诋毁商誉等行为。那我们建议就是通过媒体发声可以，但应当陈述客观事实及诉求，尽量避免过多表达自己的主观想象及负面情绪并对事实添油加醋，甚至过多的加入自己负面情绪。我们是要维权，而不是宣泄怨气。

2、聚众。可以集体控诉，或者集体向地产商表达自己的意愿，但是前提是不妨碍他人的正常经营或者影响社会公共秩序，否则可能维权不成反而落得一个寻衅滋事。

3、上访。原则上来说，商品房买卖是一个民事行为，是合同相对方的事，本着意识自治的民法原则，不属于政府干预事由。可以要求相关部门对房产商的一些违法行为进行行政处罚，构成犯罪的追求刑事责任。但不意味着就可以通过上访来要求政府相关部门解决购房者与售房者之间的矛盾。

对于购房维权，我们还是建议首先友好协商，协商不成的可以通过调解机构如司法局下属的人民调解委员会等，请求协调双方的矛盾；通过诉讼或仲裁的途径来维护自身的合法权益。