罕见!9家房企联名上书省高院,竟是因担心精装维权?!

最近，一份名为《关于依法维护精装房交易稳定避免恶意诉讼造成群体事件的紧急报告》的文件火了。

这份《紧急报告》是中粮地产、中建地产、新城、雅居乐等9家房企，联名向江苏省高院院长夏道虎上书的，要求维护精装房交易稳定，在后续此类案件中慎重考虑判赔装修差价，避免恶意诉讼造成群体事件。

短短两页纸，盖满了9家房地产企业的公章，这样的场面，实属罕见。

这份《紧急报告》的背景是什么？

2014年11月，由富力地产在南京开发的花园洋房项目富力十号小区正式交付。根据当时富力地产所公示的商品房预售方案，该小区为成品房，精装修报价标准为 4500 元 /㎡。然而在交付期间，业主却发现房屋存在很多质量问题，包括装修实际与样板房差距较大等。

▲富力十号交付资料照片

2014年12月，40余户富力十号业主将小区开发商南京富力地产告上了法庭，认为开发商所宣传的4500元 /㎡的精装修标准，在实际交付中并没有达到，要求对其中存在的差价部分，进行补偿。

一审和部分案件的二审驳回了购房者诉讼请求。2017年12月28日，针对10余户购房者起诉南京富力退还装修价差案，南京中院在原一审和二审均驳回购房者诉讼请求的基础上，再审改判，要求富力地产退还每户购房者20万元左右的装修价差。

南京中院在案件再审认为，争议焦点为：

1.《商品房预售方案》中4500元/平方米装修单价，能否视为双方合同内容；

2.业主是否有权利要求按照4500元/平方米装修单价赔偿装修损失，具体的赔偿数额应如何确定。

法院最后在再审时判决业主胜诉的理由主要有：

1、《商品房预售方案》中明示的装修单价信息应作为双方合同权利义务的内容；《商品房预售方案》载明的装修单价信息对被申请人具有法律约束力。

2、富力公司在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房，而在其业主签订的补充协议中，又确定了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款，该条款直接导致富力公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性，违反了相关规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应认定无效。当事人有权要求富力公司提供与样板房一致的精装修房，鉴于现样板房已不存在，缺乏参照依据，当事人要求按照《商品房预售方案》中明示的4500元/平方米的精装修单价，赔偿装修损失，符合行政法规的规定，亦有合同依据。

判决一出，一石激起千层浪，引发行业和社会的极大关注，不少以前并未关注此问题的购房者也纷纷效仿此案例中富力业主的诉请，拒绝收房，要求进行装修核价并退还差价。有些楼盘甚至出现上午开盘，下午维权的情况。

也正是在这样的背景下，9家开发商发起了联名上书。

▲ 上书房企情况

在上书中，9家开发商强调：恳请人民法院对此类案件中购房人的装修核价及退差请求慎重考虑，如果法院支持对精装修商品房装饰装修部分的工程造价进行鉴定，并以此为依据判决开发商赔偿购房人装修部分销售价格与装修工程造价之间的差价，必然造成全面否定当事人之间《商品房预售合同》及补充协议等当事人意思自治的后果。

由于限价原因，过去一段时间各地楼市都出现了拆分房价到装修、拆分房价到车位，甚至拆分房价到地下室的情况。但是，就精装修本身而言，既为“精装”，品质当“精”；即使是所谓“全装修”概念，也必须得有基本的品质保障。

现在各地此起彼伏的精装维权，集中在两方面：一方面是精装价格的注水，另一方面是品质的缩水。

此前武汉曾提出“79个项目不满精装无条件退房”，小西在此前的文章中也专门提到，这是一种行业退步。

余杭提出了精装修房检验要达到100%，但最后能实现多少，依然有待时间检验。

不过有一点可以确定：面对货不对板、质量不合格的房子，购房者可以根据相关规定走法律途径，维护自己的合法权益。对于开发商来说，需要更多考虑的是如何提升品控、保障品质，用高品质的房源让业主满意，而不是花时间精力用一纸《紧急报告》来“避免恶意诉讼”。

附：9大开发商《紧急报告》全文

关于依法维护精装房交易稳定避免恶意诉讼造成群体事件的紧急报告

尊敬的江苏省高级人民法院夏道虎院长：

自 2018 年以来，南京众多精装修楼盘的业主因关注到南京市中院 2017 年 12 月 28 日就富力南京地产开发有限公司与数十位购房人商品房预售合同纠纷系列案件做出的再审判决，纷纷效仿此案例中富力业主的诉请，拒绝收房，要求进行装修核价并退还差价。有些楼盘甚至出现上午开盘，下午维权的情况。此种现象严重扰乱了社会秩序，误导群体事件的频发，且有愈演愈烈趋势，南京多个区，法院受理的此类诉讼案件也呈激增态势。

据不完全统计，目前已经涉诉的公司有：万科、中粮、银城、深业、中建、雅居乐、新城、禹洲，受理法院包括：鼓楼、栖霞、雨花、江宁、浦口等区【相关案件的情况详见附件】。据统计，2016 年至 2018 年期间，南京市各区县上市的精装房数量约为11.4万套，目前已经发生群体客诉纠纷的项目比进入诉讼的项目更多，不排除将来这些客诉的客户提起诉讼的可能。而我们也注意到，此类、案件的诉求高度一致，背后亦可能有专业房闹机构的推波助澜，逐渐形成了产业化趋势。

我们认为，富力案仅为个案，目前众多群诉案件的购房人限于专业知识的局限，并不能充分了解案件背景，亦不能充分理解相关法律适用的精神。故急需法院给予购房人正确的价值引导，以尽快稳定精装房的交易秩序，化解社会公众对于此类纠纷的关注和矛盾。且富力案具有其特殊性，例如其“毛坯报建、精装交付”的报建模式，与绝大多数楼盘的报建模式与交付模式均不同，不具有普遍的指导意义。再则，富力案再审判决对开发企业的成本计算很不完整，对装修部分完全未考虑开发企业对精装修部分的招采成本、管理成本、资金成本，更未考虑开发企业在此部分的合理利润，也很值得斟酌。开发商与购房人签订的《商品房预售合同》及补充协议（含双方就精装修房所签订的《装饰装修标准确认书》等），如果不存在依法应当被确认为无效或应予撤销的情形，应以此作为确定双方权利和义务的依据，并以此当作为双方交付精装修商品房的验收策据，而当前的群诉及核价方式显然是对双方契约的追背和推翻。

因此，恳请人民法院对此类案件中购房人的装修核价及退差请求慎重考虑，如果法院支持对精装修商品房装饰装修部分的工程造价进行鉴定，并以此为依据判决开发商赔偿购房人装修部分销售价格与装修工程造价之间的差价，必然造成全面否定当事人之间《商品房预售合同》及补充协议等当事人意思自治的后果。如果这样，势必引起连锁反应，将会有大量的购房人为此提起诉讼，产生更大的社会矛盾，并将严重破坏市场经济秩序和交易稳定。

综上，特向贵院紧急报告，恳请贵院对该等群体诉讼案件给予关注，慎重处理，切实维护精装修商品房的市场交易秩序，维护缔约双方的意思自治。

此致

江苏省高级人民法院

中粮地产南京有限公司

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