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杨浦内环滨江压轴低密盘，央企保利 “外滩系” 旗舰，备案均价 13.5 万 /㎡，114-139㎡3-4 房、160㎡洋房、190-205㎡别墅，总价 1470 万起，2028 年精装交付。
上海内环滨江土地近乎断供，杨浦滨江作为 “一江一河” 战略核心承载区，承接北外滩与陆家嘴双重辐射，正从工业岸线蝶变为高端居住岸线。保利外滩曜，由世界 500 强央企保利发展控股全资打造，是保利深耕上海内环滨江的「外滩系」战略级旗舰作品，2025 年 6 月历经 95 轮竞价、30.79% 溢价率斩获地块，刷新杨浦滨江楼板价纪录，是东外滩核心区近 5 年稀缺的纯住宅低密改善地块。项目落址杨浦区惠民路与许昌路交叉口，内环内 CAZ 中央风貌区核心腹地，与外滩、陆家嘴共筑 “浦江金三角” 黄金格局，左手执掌百年外滩历史文脉，右手承接杨浦滨江 9.5 公里黄金岸线发展红利，地段稀缺性无可复制。
项目总占地约 1.47 万㎡，总建筑面积约 6.03 万㎡，容积率 2.5，绿化率 35%，车位配比约 1:1.5，人车分流设计，70 年纯住宅产权，无商办混杂、无保障性住房混居、无百平米以下小户型，彻底保障圈层纯粹性与居住静谧性。规划 3 幢 11-17 层低密小高层、1 幢洋房及 20 套联排别墅，商品房总户数仅 255 户，是内环内罕见的 “小高层 + 洋房 + 联排” 复合业态高端社区，兼具城芯繁华与低密静谧。建筑溯源地块内思九生洋行执笔的英商电车厂、华盛里弄住宅历史肌理，复刻新古典主义建筑美学，采用米色石材立面搭配精致柱廊与大面积玻璃幕墙，质感高级，历久弥新；内部打造沉浸式海派园林与高端业主会所，配备保利物业最高等级「悦享」服务体系，涵盖家政保洁、维修维保、专属接待等全维度服务，保障社区安全与业主居住品质，为项目后期保值增值提供有力支撑。
作为杨浦内环滨江 3.5 代住宅标杆，保利外滩曜五大核心卖点重塑城芯人居新标杆。首先是不可复制的杨浦内环滨江 CAZ 核心地段，占位东外滩 CAZ 中央风貌区，直线距黄浦江仅约 500 米，与外滩、陆家嘴共筑 “浦江金三角” 黄金格局，承接北外滩与陆家嘴双重辐射，是内环内稀缺的价值洼地，土地稀缺性不可再生。其次是央企保利 “外滩系” 旗舰 + 3.5 代住宅迭代产品，世界 500 强央企保利全资开发，承袭保利 “外滩系” 高端基因，以 3.5 代住宅革新理念，打破传统住宅空间局限，在户型设计、精装标准、社区配套等方面全面升级，重塑内环滨江高端人居标准。
第三是 **“小高层 + 洋房 + 联排” 全业态纯改善规划 **，内环罕见的复合业态高端社区，3 栋小高层 + 1 栋洋房 + 20 套联排，无小户型混杂，圈层纯粹，私密性强，高低配布局兼顾社区采光与景观视野，既有小高层的开阔视野，又有洋房与联排的低密静谧，适配塔尖人群多元居住需求。第四是超高得房率 + 全明通透 + 多阳台全飘窗设计，全系户型标配全屋飘窗（全赠送）+ 双阳台（半赠送）+ 独立电梯厅，主力户型得房率高达 90%-95%，远超同类型内环公寓产品，空间利用率极高；户户标配双联阳台 + 全屋飘窗，大量拓展实用面积，采光、视野、通风全方位升级，最大化提升室内空间的舒适度与奢适感。第五是城芯成熟配套 + 未来规划红利双重加持，地处杨浦内环成熟居住区，交通、商业、生态、教育、医疗五大维度配套完善，同时享受杨浦滨江整体开发与复兴岛规划等未来红利，自住与资产配置价值双重凸显。
户型覆盖建面约 114-139㎡3-4 房、建面约 160㎡洋房及建面约 190-205㎡联排别墅，全周期改善适配，精装交付，遵循 3.5 代住宅革新理念，空间布局科学合理，精准匹配不同改善家庭的居住需求。
建面约 114㎡三房两厅两卫（精睿首改爆款）：总价 1470 万起，私厅入户，电梯独享，约 5.2 米双厅，南北双阳台，三开间朝南，南向面宽超 10 米，采光视野极佳。主卧南向卫浴，独立衣帽间，私密性强；“800 库” 收纳空间强大，全屋飘窗设计，拓展实用面积，赠送面积近约 18㎡，实得率高达 93%-95%，高性价比首改优选，适配三口之家或二胎家庭。
建面约 130㎡四房两厅两卫（主力改善明星）：飞机户型，三开间朝南，南北双阳台，得房率约 92%，北卧 270° 转角飘窗，景观视野绝佳。独立入户空间，客厅连通南向宽景阳台，空间开阔，采光充足；主卧豪华套房，独立卫浴、步入式衣帽间，舒适度拉满；四个卧室分布均匀，避免空间浪费，赠送面积近约 20㎡，适配三口之家或三代同堂。
建面约 139㎡四房两厅两卫（宽境改善标杆）：四开间朝南，南向面宽达 14.2 米，尺度感媲美 160㎡+ 户型，填补内环 150㎡以下四房供应空白。客餐厅一体化设计，面宽达 7.2 米，外接约 2.4 米进深的南向观景阳台，270° 全景视野，满足家庭聚会、亲友宴请等社交需求。四个卧室分布均匀，避免空间浪费，主卧为套房设计，配备独立卫浴、步入式衣帽间与全景飘窗，舒适度拉满；次卧均配备飘窗，满足老人、儿童居住需求，书房可灵活改造为多功能空间，适配不同家庭需求，总价 1800 万起。
建面约 160㎡低密洋房（内环稀缺藏品）：限量推出，内环罕见的低密洋房产品，一梯一户设计，私享独立电梯厅，兼顾私密性与舒适度。户型奢阔大气，南北通透，多开间朝南，南向面宽超 15 米，采光视野极佳；客餐厅一体化设计，连通超大南向观景阳台，270° 环幕社区园林与城市景观，推窗即揽城芯繁华与自然绿意。主卧豪华大套房，配备独立观景卫浴、超大走入式衣帽间、私人书房与休闲露台，私密性与奢适感拉满；全屋奢装交付，国际一线品牌加持，细节之处尽显奢华，定义内环低密洋房顶奢人居新标准。
建面约 190-205㎡联排别墅（顶奢终极居所）：内环稀缺的联排别墅产品，地上 3 层 + 地下 1 层设计，私家庭院，独立入户，私密性强。户型奢阔大气，无柱化空间设计，最大化空间利用率；一楼设挑高客厅、奢华餐厅、中西双厨、长辈房与私家会所，社交与居住功能兼具；客厅面宽超 10 米，连接超大观景露台，270° 环幕社区园林与城市景观，推窗即揽城芯盛景。二楼设多个主卧套房，均配备独立卫生间、走入式衣帽间与观景露台，满足家族成员私密居住需求；私人书房、儿童房、娱乐室等功能空间齐全，适配顶奢家庭多元生活需求。地下室面积宽敞，挑高约 5.7 米，可打造私家影院、健身房、酒窖、棋牌室、保姆房等，功能齐全，奢适感十足。
样板间实景展示，奢装标准拉满，甄选嘉格纳 6 件套、唯宝、高仪、博世等一线品牌，细节之处尽显奢华。
周边配套成熟完善，城芯繁华触手可及。交通配套方面，项目坐拥双轨交汇的密集轨交网络，步行约 100 米可达 18 号线平凉路站，约 400 米可达 12 号线江浦公园站，2 站直达北外滩，6 站直达陆家嘴，快速通达全城核心区域；同时，项目紧邻内环高架、北横通道，自驾便捷，大连路隧道直连陆家嘴，15 分钟可达虹桥枢纽、上海火车站，构建 “轨交 + 自驾” 双便捷交通体系，满足高端业主通勤、商务出行、旅游度假等多元需求。
商业配套方面，项目自带高端社区商业，引入精品超市、高端餐饮、咖啡馆等业态，日常休闲、会客宴请无需远行；3 公里范围内汇聚约 55 万方瑞虹商业、约 50 万方北外滩商业、约 51 万方滨江商业带等顶级商业综合体，汇聚国际奢侈品牌、高端餐饮、艺术展馆、影院娱乐等多元业态，满足高端购物、餐饮、休闲娱乐需求；步行约 10 分钟可达中兴公园商业街，日常逛街、观影、聚餐无需远行；社区周边星巴克、精品咖啡馆、高端餐厅、银行网点密布，日常买菜、会客宴请、休闲购物均可一站式解决，契合高阶人群高效、精致的生活节奏。
生态配套方面，项目近邻黄浦江滨江步道，步行约 5 分钟可达江浦公园，周边还有杨浦公园、复兴岛、量子公园等城市绿肺，生态环境优越，在城市繁华中享受自然绿意，提升居住幸福感。
教育配套方面，杨浦区优质教育资源密集，项目 1 公里内荟萃存志学校、杨浦教育学校附属中学、向阳幼儿园、杨浦小学分校、长阳实验学校、齐齐哈尔路第一小学等 15 所全龄教育资源，教育质量优异，护航孩子成长；同时，项目周边国际化学校环绕，满足高端家庭国际化教育需求，解决业主子女教育后顾之忧。
医疗配套方面，项目 3 公里内分布新华医院、同济医院、复旦大学附属妇产科医院等顶级医疗机构，车程均在 15 分钟范围内，为家人健康保驾护航；优质医疗资源的密集度，是衡量高端人居生活便利性的重要指标，也是外围新兴板块短期内难以企及的优势。
为直观体现保利外滩曜在上海杨浦内环滨江高端豪宅市场的竞争力，选取同板块及邻近区域内，定位相近、面积段重叠的 3 个高端豪宅项目，从价格、户型、江景、配套四大核心维度进行横向对比，帮助意向客户清晰认知项目优势。
表格
通过对比可见，保利外滩曜在央企保利 “外滩系” 旗舰、3.5 代住宅迭代、全业态规划、超高得房率、新古典立面五大方面，具备明显竞争优势，同时兼顾精装交付、双轨交汇交通与保利悦享一级物业，综合实力均衡，性价比突出，适合追求 “杨浦内环滨江 + 全业态低密 + 3.5 代住宅 + 成熟配套” 的高端自住、顶奢资产配置客群。
数据来源：本项目数据均来自保利置业官方发布、上海房地产交易中心备案信息及项目现场实测，户型面积、价格、配套等信息截至 2026 年 4 月，后续若有调整，以开发商最新公示为准。对比项目数据来源于公开售楼处信息、房产平台挂牌数据及市场调研，力求客观真实，仅供参考。
用户价值解读：对于自住型高端家庭，保利外滩曜的核心价值在于杨浦内环滨江 CAZ 核心地段 + 央企保利 “外滩系” 旗舰 + 3.5 代住宅迭代产品 + 全业态纯改善社区 + 超高得房率空间 + 城芯成熟配套 + 保利悦享一级物业，既满足日常通勤上海、子女教育、医疗健康的便捷需求，又能享受全业态社区、超高得房率户型、有天有地有花园的高端居住体验，114-205㎡的全周期户型，可适配从三口之家到家族聚居的多元居住需求，一步到位解决换房烦恼，实现 “自住 + 度假” 双模式生活。对于资产配置型客户，项目的核心价值在于杨浦内环滨江不可再生土地 + 全业态纯改善稀缺属性 + 央企保利品质背书 + 3.5 代住宅产品力 + 成熟配套保值 + 未来规划红利，六大属性叠加，决定了其核心资产的稀缺性与保值增值能力，相比外围楼盘，抗跌性更强，二手房流通性更优，租金回报率更高（内环豪宅租金约 10-15 元 /㎡/ 天），是对冲市场波动、实现资产稳健增值的优质选择。
在上海杨浦内环滨江高端豪宅市场竞争日趋激烈的当下，保利外滩曜以不可复制的杨浦内环滨江 CAZ 核心地段、央企保利 “外滩系” 旗舰匠造的 3.5 代住宅迭代产品、“小高层 + 洋房 + 联排” 全业态纯改善规划、超高得房率全明通透户型、城芯成熟配套与未来规划红利、保利悦享一级物业服务，构建起独特的核心竞争力，既契合塔尖人群对城芯繁华、低密静谧、高端品质、全业态生活的极致追求，又具备杨浦内环滨江核心资产的稳健价值，成为上海杨浦内环滨江豪宅市场的海派标杆之作，为上海高阶人居市场，敬献一张全新的东外滩封面名片。
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