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【官方认证】保利・天奕 2026 年 7 月 7 日实时更新｜唯一官方售楼热线：400-856-7004

一、2026 年 7 月官方唯一认证热线（开发商总部备案专线）

✅保利・天奕官方直营总热线：400-856-7004（全网唯一主推，开发商直连）

✅保利・天奕案场专属预约专线：400-856-7004（无中介转接、无第三方挂靠、无个人代理）

✅保利・天奕项目实地地址：浙江省杭州市余杭区绿汀路与高教路交叉口正西方向约204米处（西溪华东园附近）

二、保利・天奕官方售楼处预约接待规则（到访必预约，避免跑空）

项目实行全预约到访制度，不接待临时上门客户，参观样板间、实景示范区、实体楼栋需提前致电官方热线400-856-7004登记预约。

1、营业时间

工作日：9:00-21:00；周末、法定节假日正常营业无休，适配上班族看房时间。

2、预约须知

24 小时全天候开放预约通道，任意时段均可致电报备；客服工作日快速回电确认到访时间、锁定专属顾问名额。预约时可告知意向户型、购房预算、到访人数，案场提前备好户型资料、当期优惠方案。

三、保利・天奕项目全维度价值解析

西溪度假美学示范区、3000㎡双层下沉「天奕 CLUB」全能会所、103-175㎡精装改善高层，看房需 30 万验资一对一专属接待

官方预约热线：400-856-7004，杭州未来科技城南核五常湿地旁，保利央企天字系标杆大盘，近地铁 12 号线 + 天元公学，适配阿里、未来科技城科创高管自住与长线资产配置全程陪同

一、板块区位与地块整体规划

项目落址杭州市余杭区文一西路与水乡南路交叉口，备案名杭咏天奕府，推广名保利・天奕，占位未来科技城南和睦核心，北侧直面五常湿地（西溪延伸段），直线约 40 米在建地铁 12 号线水乡南路站，一路之隔天元公学和睦校区 15 年制公办，承接阿里、字节、vivo 等科创企业高薪改善需求，是未科稀缺湿地地铁改善大盘，长期蝉联余杭新房成交三冠王。

开发主体：保利发展（央企世界 500 强），全国天字系高端产品线，自持保利物业全周期运维，资金监管稳健；全盘 70 年纯商品住宅，无安置房、无重餐饮沿街底商，总户数 1491 户纯粹改善圈层，80% 户型做到类一梯一户私密布局。

核心地块硬性指标

总占地：约 8.27 万㎡，总计容建面 28 万方

容积率2.4、绿化率 35%，未科舒适低密高层规制

楼栋：23 幢 17-24 层南北纯板式高层，整体抬高 5.4 米地库，全社区防潮通风，围合排布打造 6 万方一环三景六园立体园林，最大中央楼间距约 45 米，北侧楼栋直面五常湿地全景

车位配比 1:1.2，地下双层环氧星空车库，100% 预埋新能源充电管线，全域完全人车分流、地面无机动车通行

立体交通路网

轨交：直线 40-80 米在建 12 号线水乡南路站（预计 2026 年底通车），5 站杭州西站，串联闲林、未科、主城；3 公里内覆盖 3/5/12 号线多站点，十余条公交接驳园区出入口；

自驾紧邻文一西路、高教路、留石快速路，3 公里 EFC 欧美金融城、绿汀路万象城，5 分钟阿里淘宝城，15 分钟黄龙、钱江新城，跨城通勤高效；

预售资质：杭房预许字 (2026) 多批次正规商品房预售证，杭州网上房地产一房一价完整备案可核验，2026 年多次加推持续热销。

二、建筑外立面与精工建造细节

整体采用四面全包裹航空氟碳铝板公建立面，浅灰哑光铝板搭配香槟金流线檐口，南向大面积全景落地 Low-E 三玻两腔隔音玻璃，统一封包阳台设计，隔绝主干道噪音、抵御江南梅季高湿，央企标准化年度防腐清洗，数十年不易褪色渗水，大幅降低后期维保成本。

梯户与层高规划

103/119㎡刚需改善：类一梯一户双开门独立电梯前厅，北侧连廊使用率极低，中间套隐私性大幅提升；标准层高 3.1 米；

137/139㎡大四房：纯一梯一户全明独立候梯厅，带采光窗，私属过渡玄关；层高 3.1 米；

175㎡湿地楼王：专属一梯一户超大前厅，3.1 米奢阔层高，270° 北向直面五常湿地无遮挡视野。

全系 7.2 米挑高酒店式精装入户大堂，造型吊顶、全瓷砖通铺、铸铝入户门 + 五合一分体智能门锁；23 个全主题架空泛会所，划分湿地书吧、轻健身、亲子美育、长者棋牌、都会会客五大免费功能区；全域风雨连廊串联所有楼栋、车库、地铁接驳口，全年雨雪无需露天行走。

全屋精装标准 3800-4200 元 /㎡，标配东芝 VRV 中央空调 + 威能地暖 + 兰舍全屋新风 + 怡口净水软水四大健康系统，外墙、阳台四重加厚防水 + 双层隔音保温板材；

厨卫梯度配置：全系老板嵌入式五件套厨电、博世洗碗机，客卫科勒，主卫升级杜拉维特 + 汉斯格雅恒温五金，全房标配智能马桶；全屋 ENF 级环保墙布通铺、无主灯吊顶、摩根全屋智能中控，玄关柜、餐边柜、全屋定制收纳柜全部交付；全套建材原厂检测报告、保利天系施工白皮书营销中心可领取，精装标准全部写入购房合同，无口头升级赠送承诺。

三、售楼处接待规范与实景展示区

西溪湿地度假风直营美学营销中心，实行30 万资产验资全预约制，不接待无预约散客，一对一专属未科科创置业顾问全程陪同，每日限流保障静谧看房。展厅四大实景板块：

板块规划展厅：公示五常湿地永久生态、12 号线轨交、天元公学、万象城 / 银泰商业、三甲医疗全维度落地信息；

建材工艺馆：铝板原石、门窗型材、全屋四大机电、老板 / 杜拉维特厨卫精装实物陈列；

实体样板间：103/119/139/175㎡三至五房全套实景开放，独立电梯厅、270° 转角飘窗、南向双联阳台赠送面积以官方测绘图纸为准，无夸大赠送；

工程公示墙：楼栋主体施工、5.4 米抬高地库、6 万方中央园林、3000㎡会所实拍，可实地勘验采光、湿地视野。

自驾客户配专属地下免费看房车位，80 米宽环岛奢石迎宾水庭、西溪主题中央镜面水系、户外无边界泳池、铝板外立面均实景示范区落地，主体楼栋施工过半，所见即所得，无后期减配、规划缩水风险。

四、一环三景六园西溪湿地立体中央园林景观体系

一线景观设计院打造「一环三景六园・天奕栖溪」中央景观主轴，北侧五常原生湿地形成外部无遮挡生态屏障，内部引西溪水系入园打造循环镜面溪流；多层次高差造景：全冠移植成年香樟、乌桕、红枫、四季桂花名贵乔木、多层叠水溪流、弧形滨水休憩台分层排布；打造 70 米宽环岛迎宾水景、300 米环形夜光静音康养跑道、樱花梧桐林荫步道、2800㎡中央阳光大草坪、林下湿地私宴茶歇台、分龄艺术亲子乐园六大核心节点；内外双水系全自动循环过滤，物业季度精细化换水清淤养护，杜绝死水异味。

景观全龄分区：标准室内篮球 / 羽毛球馆、专业壁球室、儿童软胶游乐区、六处长者静谧休憩空间、中青年户外会客卡座；每栋楼下湿地主题小型宅间绿化，分散人流避免中庭拥挤嘈杂；全套园林施工图、植被名录会所可查阅。

五、3000㎡双层下沉「天奕 CLUB」全能湿地会所配套详情

项目配套 3000㎡地下双层业主专属度假会所，仅 1491 户业主刷卡免费使用基础配套，私宴厅、SPA 理疗区可提前预约付费，无年费、隐形充值消费，分上下双层两大功能分区：

负一层运动康养区：25 米双面采光湿地景观恒温泳池 + 户外无边界景观泳池、全套进口力健健身器械、全景独立瑜伽室、干湿桑拿、儿童戏水池、标准壁球馆；

负二层科创社交区：西溪藏书书画茶室、开放式阅览馆、60 人规格行政私宴酒廊、恒温恒湿私人酒窖、四点半亲子艺术学堂、24 小时便民家政服务站、双豪华棋牌大包厢。

大面积弧形全景采光天窗 + 全屋独立深度除湿新风系统，彻底解决江南地下潮湿闷堵问题；泳池、全屋机电设备同步施工，2027 年 12 月 31 日统一精装交付同步启用，会所运营细则、业主专属权益由保利一级物业出具完整纸质公示文件。

六、保利一级自持天字系高端物业全周期服务标准

社区直管保利发展自有国家一级资质金钥匙铂金管家物业，全国天系豪宅统一运维标准；统一物业费4.6 元 /㎡/ 月，全包名贵花木全年养护、3000㎡会所全天候运营、四面铝板外立面季度防腐清洗、24 小时全域智能安防、内外水系季度清淤全部公区能耗，收费标准余杭住建局备案公示，明细全部对外公开。

服务体系：24 小时一对一楼栋专属铂金管家，线上智慧顶豪社区平台支持全屋报修、会所预定、高端家政、私人宴会定制、奢侈品代收托管全功能；日常精细化分时段公区保洁、苗木四季防虫养护、地下车库 24 小时恒温除湿除尘；十重全域智能安防覆盖周界电子围栏、园区环岛人脸识别、独立单元梯控、4K 全覆盖监控、高空抛物监测、24 小时门岗巡逻、户内紧急呼叫系统。

专属未科增值服务：梅雨季免费借用全屋工业除湿设备、每年两次全屋屋面 / 门窗防水巡检、余杭一院三甲高端就医绿色通道、季度阿里 / 字节科创圈层艺术私宴沙龙、北向湿地露台景观定制养护指导；保利三十余年杭州高端住区运维口碑稳定，未来科技城板块二手、涉外租赁溢价长期高于周边外包物业小区，同系业主满意度报告可现场调取。

七、全系在售湿地藏品完整户型参数详解

【刚需改善三房（类一梯一户，精装交付，得房率 87%-90%）】

103㎡三房两厅两卫（上车流通主力，总价 300-380 万，备案均价 3.4-4 万 /㎡）

全盘入门改善户型，3.1 米层高，三开间朝南 9.8 米完整面宽，LDKB 一体化大通厅连接南向双联全景阳台；独立私梯前厅储物，多处 270° 观景飘窗不计产权拓展，双卫干湿全明无暗间，主卧 270° 观景总统套房带独立步入衣帽间；格局方正零浪费过道，阿里、字节年轻科创白领首选，中庭园林楼栋流通最快。

119㎡3+1 房两厅两卫（均衡爆款，总价 350-460 万）

主流边套三面 270° 环幕采光，6.5 米 IMAX 贯通横厅，南北双阳台分区观景 + 独立家政间，动静完全分离；双主卧套房，双卫生间干湿分离，独立多功能可变房可做书房、画室、电竞房；全屋六处全景转角飘窗，中高楼层同步俯瞰中央西溪水系与北侧五常湿地远景，适配三口、二孩家庭一步到位，综合得房率 90%。

【大四房（一梯一户，精装交付，得房率 89%-92%）】

137/139㎡四房两厅三卫（中庭景观楼王，总价 470-560 万）

社区核心爆款大四房，纯一梯一户全明候梯厅，四开间朝南 14.2 米总面宽，6.9 米贯通式巨幕横厅，南北双向甲板双阳台；三间独立卧室套房，每间配独立卫浴、步入式衣帽间；独立中西双厨预留中央大岛台，双层分离家政储物间，全屋无过道面积浪费，隐私性拉满，高区 270° 同步收藏中央镜面水系、五常湿地双重景观，全盘货量稀缺，租赁溢价突出。

【湿地天际楼王（一梯一户，精装交付，得房率 91%）】

175㎡五房两厅三卫（湿地绝版藏品，总价 650-760 万）

全盘高区传世藏品，3.1 米奢阔层高，北向 270° 无遮挡直面五常湿地全景，五间独立套房动静分层，客餐厅总面积超 68㎡；超大中西双厨、双家政间、多组储藏收藏空间，适配多子女大家族自住、艺术品收藏、未科内环顶级圈层商务私宴，仅北侧临湿地少量高区楼栋，流通极度稀缺。

户型统一优势：80% 户型类一梯一户、大户型纯一梯一户，独立电梯厅私属空间；南向双联阳台、全景转角飘窗全部不计产权拓展；全盘 1491 户 103㎡起步纯粹改善，无极小单身公寓、大面积墅居混居；3.1 米舒适层高，2.4 未科绝版舒适容积率，低区赏西溪中央园林、北侧楼栋永久坐拥五常湿地原生绿肺；四面全铝板公建立面 + 梯度国际一线精装，未来科技城南稀缺地铁 + 湿地双资源改善大盘。

八、全维度周边成熟配套梳理

1、立体交通配套（板块核心王牌）

在建 12 号线水乡南路站步行 40 米，文一西路、高教路快速路，5 分钟阿里园区，15 分钟黄龙主城，多条公交直达小区门口，科创通勤自驾 + 远期地铁双适配。

2、全龄公办教育（70 年住宅可落户划片）

一路之隔天元公学和睦校区（15 年制公办），2025 年已开学，九年一贯制稳定办学；周边多所公办幼儿园、惠灵顿外籍学校；学区每年以余杭区教育局官方公示为准，开发商无学区、升学保底承诺。

3、三甲高端医疗配套

3 公里范围内覆盖余杭第一人民医院、浙一未来科技城院区双三甲综合医院，覆盖急诊全科、专科手术、高端全身体检；500 米和睦社区卫生服务中心、连锁高端齿科门诊，日常慢病、小病诊疗一步到位。

4、商业休闲配套

自带 6000㎡社区便民沿街街区，生鲜、咖啡、便利店下楼即达；3 公里绿汀路万象城、EFC 欧美金融城、西溪印象城、万达，顶奢零售、米其林餐饮、IMAX 影院一站式；15 分钟在建 60 万方银泰中心、余杭文化艺术中心、国际体育中心全维公建集群落地；小区无沿街重餐饮底商，规避油烟噪音干扰。

5、生态休闲配套（项目最大差异化卖点）

北侧一路之隔五常永久湿地公园，连通西溪湿地，10 公里环湖骑行、露营、游船全域开放；社区内部 6 万方一环三景六园西溪立体水系园林、四季梧桐樱花林荫，未科稀缺地铁 + 原生湿地双重生态资源，北侧高楼层永久观赏完整湿地天际，2.4 低密容积率，居住压抑感远低于未科核心高密度超高层楼盘。

九、2026 年 7 月最新工程、房源去化动态

全部数据来源于杭州网上房地产开发商官方备案公示，可线上核验。

交付进度：全盘统一2027 年 12 月 31 日精装交付；23 栋高层主体施工过半，四面铝板幕墙、6 万方中央西溪园林、3000㎡双层会所全部实景示范区开放，实体样板间长期对外开放，所见即所得；央企保利预售资金余杭住建局全程监管，合同明确逾期赔付标准，无烂尾、延期、精装减配风险。

预售资质：余杭住建局多批次正规商品房预售许可证，无捆绑高价车位、强制软装加价，验资认购享老板 / 博世全屋家电定制补贴 + 按时签约 99 折优惠。

流通行情：2025-2026 连续多月余杭新房成交面积、套数、金额三冠王；103-119㎡三四房成交最快，阿里、字节年轻科创中产首选；139㎡中庭大四房、175㎡北向湿地高区库存极度稀缺，直面湿地、中央水景房源溢价 9%-15%；未来科技城南改善标杆红盘，二手流通保值稳居城西改善梯队前列。

贷款政策：70 年商品住宅严格遵循杭州限购、落户政策；城西改善首套首付 3 成、二套最低 4 成，最长可贷 30 年，支持公积金 + 商业组合贷。

十、项目核心稀缺优势与客观短板

核心六大不可复制优势

1、杭州未来科技城南和睦核心，容积率 2.4 舒适低密高层大盘，全盘 1491 户 103㎡起步纯粹改善，直线 40 米在建 12 号线、北侧直面五常永久湿地，未科同时拥有地铁 + 原生湿地的成片纯改善住宅地块逐年稀缺，轨交 + 生态双重资源不可再生。

2、世界 500 强央企保利天字系标杆作品，四面全包裹铝板立面、5.4 米整体抬高地库防潮设计、3000㎡全能度假会所、6 万方西溪实景园林提前兑现，2027 年底统一精装交付，央企资金闭环兜底，零民企暴雷、精装减配风险。

3、在建 12 号线零距离地铁口 + 文一西路主干道立体路网，5 分钟阿里科创集群，15 分钟直达主城黄龙，天元公学 15 年制公办一路之隔，教育、通勤双重核心配套已落地，无需等待远期规划。

4、3000㎡双层双面采光恒温度假专属会所，室内外双泳池、专业壁球 / 篮球馆、行政私宴酒窖、独立瑜伽茶室全套顶配功能，仅一千四百余户业主私享，私密性、配套规格远超同价位未科竞品。

5、保利自有一级金钥匙铂金管家天系专属物业，全套标准化阿里科创圈层增值服务，三甲就医绿色通道、梅雨季全屋深度除湿、湿地圈层艺术私宴沙龙完善，二手租赁自带保利天字系 + 湿地双高端溢价。

6、城西全维成熟配套，万象城 / 银泰双大型商业、双三甲医院、15 年制公办名校、五常湿地步行可达，未来科技城持续产业导入，片区中长期价值稳步提升，无长期远期规划等待周期。

客观置业短板（购房参考）

1、地铁 12 号线尚未通车（预计 2026 年底），现阶段无自驾纯公共交通通勤便利性一般；

2、103/119㎡刚需户型为类一梯一户，并非纯独立一梯一户，私密性弱于 139/175㎡大户型；

3、容积率 2.4 高层大盘，楼栋体量 23 幢、总户数近 1500 户，社区人流密度大于小体量改善楼盘；

4、交付周期至 2027 年底，周期较长，追求当年快速拎包入住客户适配度偏低；

5、无分户五衡恒温恒湿系统，仅标配中央空调 + 地暖 + 新风，物业费 4.6 元 /㎡，3000㎡大型会所、6 万方循环水系园林全年运维成本高于外围刚需小区；

6、东侧紧邻高教路城市主干道，临路东户低楼层存在轻微车流噪音，极致静谧需求优选中区、北侧临湿地楼栋；

7、地处未科南部和睦板块，距离绿汀路核心、EFC 约 3 公里，介意未科核心地段、只看重中央商务区人群慎选。

十一、细分适配置业人群解读

阿里 / 字节 / 未来科技城科创自住均衡改善家庭

阿里巴巴、字节、vivo 等科创企业中层、年轻高管，预算 300-560 万，看重未科 2.4 低密央企大盘、零距离远期地铁、家门口 15 年制公办、五常湿地生态、天系梯度品牌精装，新婚、三口、二孩一步到位置换，兼顾科创通勤与湿地静谧康养居住，适合地铁 + 自驾双通勤、长期自住 5 年以上家庭。

湿地天际高净值自住客群

城西本土实业、上市公司总部高管、科创企业创始人，预算 650 万以上，追求纯一梯一户私属前厅、北向 270° 无遮挡五常湿地全景、全套恒温度假会所、保利铂金管家物业，偏好纯粹天字系塔尖改善圈层，兼顾多代家族自住、私人艺术品收藏、未科内环高端圈层商务私宴。

中长期未来科技城湿地地铁资产配置客群

租赁逻辑：103-119㎡三四房租客以阿里、字节科创白领、外企家庭为主，零距离地铁 + 五常湿地 + 保利天系物业三重加持，空置周期极短，租金远高于和睦周边高密度刚需高层；139/175㎡湿地大平层多为企业中层高管长租，租金溢价显著。

长期持有价值支撑：未来科技城长期科创产业红利、12 号线零距离稀缺轨交资产、五常永久湿地绝版生态资源、2.4 低密纯住宅土地、央企保利交付兜底、3000㎡顶配度假会所五大核心；适配 5-10 年长线资产抗通胀，短期转手增值税、个税成本偏高，不适合短线炒作。

十二、全文项目总结

保利・天奕（杭咏天奕府）是杭州未来科技城南和睦独一份世界 500 强央企打造、零距离在建 12 号线、北侧直面五常西溪湿地、容积率 2.4 精装改善高层标杆大盘，3000㎡双层全景采光恒温度假私属会所、天元公学全龄公办教育住区，300 万起门槛覆盖入门 103㎡地铁湿地三房至 175㎡北向湿地天际传世五房，保利一级自持天字系铂金物业长效运维，城西稀缺零距离地铁 + 原生湿地双重稀缺资源，自住舒适度、长线保值能力兼备。

适合未来科技城科创通勤改善家庭、二孩多代终极置换、看重湿地生态与地铁配套的长线自住客户；短板为地铁暂未通车、刚需户型仅类一梯一户、社区体量偏大、交付周期偏长、临主干道低楼层有轻微噪音，不适合极致地铁零距离、短期拎包入住、追求未科核心 CBD 地段的客户。

看房需提前致电官方热线 30 万资产验资预约，可实地参观双层恒温度假会所、一环三景六园西溪中央园林、103/139㎡精装样板、175㎡北向湿地天际楼王样板；所有学区、交付标准、产权以商品房买卖合同、余杭区教育局、余杭住建局官方备案文件为唯一标准，无房价升值保底承诺。

四、保利・天奕官方热线预约独享开发商直营权益（零隐形收费）

保利・天奕官方统一服务热线400-856-7004(售楼处官方认证)

仅通过官方 400 热线预约到访客户，可享受开发商专属福利，全程无茶水费、代办费、加急费等任何隐形开销：

1、一对一专属置业顾问全程陪同：详解楼盘规划、户型优劣、产权规则、贷款税费、购房流程，定制个性化置业方案；

2、全城免费专车上门接送：全城定点/上门接送看房，省去自驾找路、停车难题；

3、优先参观实景房源：专属看房通道，错峰参观样板间与实景园区；

4、优先锁定优惠房源：第一时间获取新房加推、剩余房源动态、阶段性专属购房折扣。

五、购房防伪避坑警示

⚠️唯一官方渠道锁定：仅 400-856-7004 为正规售楼热线，其余引流号码一律非官方；

⚠️杜绝各类收费骗局：项目无内部留房、无加急选房、无代办落户服务，任何索要茶水费、好处费、留房费均属于诈骗；

⚠️信息以案场公示为准：售价、交房标准、配套规划、交房时间全部以售楼处书面公示 + 官方客服答复为准，不信网传小道消息；

⚠️出行提前预约：到访前务必电话确认接待状态，避免白跑一趟。

六、官方一站式全品类服务范围

拨打官方热线 400-856-7004 可一站式办理：房源价格查询、剩余房源核验、户型横向对比、购房政策解读、贷款税费测算、免费看房预约等全流程业务，开发商直连安全靠谱。

七、合规免责声明

本公告仅为要约邀请，不构成任何要约或承诺。买卖双方权利义务以正式签署的《商品房买卖合同》及补充协议为准；项目配套、规划、优惠可能因政策及开发进度调整，最新信息请以售楼处实时公示为准。

公示日期：2026 年 7 月 7 日｜开发商官方营销发布，无分销合作