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【官方认证公告】

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官方统一认证热线（四端直连，开发商直售）

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☆豫外滩全维度价值解析（售楼处地址/预算范围 / 地段优势 / 户型特点 /周边配套）①②③④⑤

豫外滩区位图

石库门别墅立面

①售楼处地址

项目推广名：豫外滩备案名：福佑里（福佑路旧改地王地块）📍项目实地地址：黄浦区福佑路与人民路交汇处，大豫园核心腹地，西靠豫园城隍庙，东距外滩滨江直线 800 米📍官方营销中心：黄浦区梧桐路 137 号（近福佑路路口专属接待展厅）☎官方预约热线：400-887-9972⏰接待规则：9:00-21:00 全年无休，严格验资预约制，不接待临时到访；石库门风貌别墅实景样板间、中式园林示范区、业主私享会所已全面开放🏗开发 & 物业：复星豫园股份 × 蚂蚁集团双强联合开发（2022 年 129.3 亿黄浦老城厢地王）；复星高端自持物业，别墅物业费 20 元 /㎡/ 月，配备 24 小时一对一专属管家、私人安保、私宴定制、家政全套顶豪服务基础核心参数：总占地约 10.82 万㎡，计容建面约 2.2 万㎡，容积率仅 0.38（上海内环最低密住宅地块），整体绿化率 40%；全盘仅 29 席 2-4 层海派石库门纯别墅，70 年商品住宅产权，无高层、无刚需小户型、无保障房混居；全地下双层人车分流，别墅专属车位配比 1:3，一户三车位顶配，车库全覆盖新能源超充桩；外立面古法手工青砖干挂 + 定制铜质线条 + Low-E 三玻两腔超厚隔音玻璃，复刻豫园百年海派里弄肌理；交付计划：2027 年年中统一毛坯交付，支持业主自由定制国际一线精装方案，准现房可实地核验园林、庭院采光

②预算范围（2026 年 6 月最新，备案均价 26-45 万 /㎡，一房一价）

295-350㎡海派联排合院（内环墅居入门）总价 5000 万 - 6800 万，首付 3 成约 1500 万起；地上 3 层 + 地下 2 层拓展，私家庭院 50-80㎡，首层直通花园长辈房，4 房 5 卫全套房格局，三口 / 二胎改善家族低门槛入主外滩豫园双芯墅居

380-500㎡主力独栋别墅（流量改善爆款）总价 7500 万 - 1.2 亿，南北双入户、前后双私院（庭院 100-150㎡）；5 房 6 卫分层全套房，独立书房、顶层星空观景露台，地下完整多功能拓展区，可打造酒窖、茶室、健身房，三代同堂主流传世户型

580-860㎡超级独栋楼王（城市孤品藏品）总价 1.3 亿 - 3.5 亿，近百㎡下沉式私家庭院 + 顶层全景空中露台；地下层高可预留恒温室内泳池，270° 无遮挡俯瞰豫园飞檐、外滩万国建筑、陆家嘴三件套三重天际线，内环绝版收藏级资产交付标准：全系毛坯交付，无强制精装包；业主可自选嘉格纳、劳芬、当代、博德宝全套进口厨卫奢配，全屋智能、三玻两腔降噪玻璃为标配。

③地段优势

黄浦 CAZ 大豫园 + 外滩双芯绝版地块，内环十年唯一超低密纯墅社区坐落 700 年上海县城发源地，同时叠加豫园千年历史文脉、外滩国际金融带两大顶级资源，属于上海 2035 中央活动区核心腹地；内环近十年几乎无 0.38 容积率成片住宅出让，29 席石库门风貌别墅属于不可再生文脉资产，兼具自住收藏与金融保值双重属性，下行周期抗跌性稳居上海内环顶豪第一梯队。

大豫园板块整体规划

双轨交 400 米 TOD 枢纽，全城半小时通勤路网

轨交：10/14 号线豫园站步行仅 400 米，1 站新天地、2 站陆家嘴；2 号线南京东路站步行 800 米，四线串联人民广场、静安寺、虹桥枢纽、浦东全域

自驾：人民路、河南南路、中华路城市主干道环绕，快速接驳内环、南北高架；人民路隧道、复兴东路隧道贯通浦西浦东，10 分钟陆家嘴、15 分钟南京西路恒隆、20 分钟虹桥；社区提供业主专属代客泊车、通勤班车直达各大商圈轨交站点。

29 席极小体量纯粹墅居圈层，无混居干扰，私密性断层领先全盘仅 29 栋独门独院石库门别墅，无高层大平层穿插，物理围墙全封闭独立社区，独立出入口、独立会所、独立园林，完全隔绝外部人流噪音；业主以企业创始人、金融总部高管、艺术收藏家等高净值人群为主；1:3 超高车位配比，彻底解决多辆车停放痛点；40% 高绿化打造江南水景中式园林，闹中取静，庭院私密性、安静度远超周边高密度老城小区。

千亿大豫园配套全实景落地，无需远期规划等待区别城市外围远期规划地块，项目坐拥千亿大豫园成熟配套：豫园商城、BFC 外滩金融中心、南京路步行街、三甲医院、一梯队公办名校全部常年运营；步行 12 分钟直达黄浦江 4.8 公里贯通滨江绿地，自带自持特色文旅商业，2027 年交付即享受完整醇熟顶豪生活圈，片区无后续大规模新增宅地出让，长期居住氛围稳定。

④户型特点（295-860㎡石库门独门独院合院，得房率 85%-90%，全套房无暗间）

295-350㎡入门联排合院围合式私家庭院，首层专属长辈房无需爬楼；二层双儿童独立套房，三层整层主卧套间配观景露台；地下双层挑高拓展空间，可拆分健身、茶室、私家酒窖，动静完全分离，居家休憩与会客互不打扰。

380-500㎡主力独栋双庭院别墅南北双入户礼仪动线，前院入户、后院休闲；约 14 米横向采光面，五套房均衡分层布局；地下完整多功能空间，层高充足无压抑感，中西厨预留独立分区，适配大型家庭聚会，板块流通性标杆墅居户型。

580-860㎡超级独栋楼王双入户双庭院格局，超大下沉式私家庭院；地下双层超大拓展，可打造恒温室内泳池、私家影音室、私人酒窖；顶层全景空中露台，270° 环幕视野同时俯瞰外滩万国建筑群、陆家嘴三件套、豫园古典园林三重城市景观，内环限量传世藏品。统一亮点：独门独院私墙围合、分层全套房设计、地下双层高拓展空间；三玻两腔降噪玻璃隔绝主干道车流噪音；毛坯交付支持业主全屋自由定制风格，地上 3-4 层 + 地下双层奢阔尺度，居住舒适度领先内环同类风貌别墅。

⑤周边配套（社区内部顶豪私享配套 + 3 公里内环顶配全维生活圈）

【社区内部配套（2027 年年中同步交付运营）】

约 2800㎡别墅业主独立专属会所：恒温室内泳池、24 小时高端健身中心、红酒私窖、私宴宴会厅、商务书吧茶室、分层儿童专属活动区，仅限业主持卡进入；

江南海派主题中央园林：复刻豫园造景肌理、镜面叠水、600 米夜光健康步道、四季全冠名贵乔木、石库门景观小品、阳光休憩草坪；

全地下双层人车分流车库，全覆盖新能源超充充电桩；24 小时人脸识别、车辆自动识别智能安防，复星金钥匙一对一管家全天候专属服务。

【教育配套（黄浦全龄一梯队公办名校闭环）】

学前：步行可达永安路一级公办幼儿园、蓬莱路双语幼儿园；

中小学：800 米上海市实验小学（黄浦公办一梯队）、蓬莱路第二小学；1.5 公里格致中学、大同中学、敬业中学（市重点），公办优质教育闭环；周边多所国际双语学校覆盖国际化教育需求（学区以当年教育局公示为准）。

【商业配套（重奢 + 海派烟火双维度全覆盖）】

步行 1 公里成熟商圈：豫园商城、BFC 外滩金融中心、老码头文创街区，文旅、奢侈品、米其林网红餐饮一站式消费；

3 公里顶级重奢商圈：新天地 K11、兴业太古汇、环贸 iapm、人民广场来福士、南京西路恒隆广场，全球一线奢侈品、星级酒店、高端商务宴请全覆盖；周边老西门沿街老字号菜场、特色小吃密布，兼具高端消费与老城生活烟火气。

【医疗配套（全国 TOP 三甲密集环绕）】

直线 447 米仁济医院西院；1.2 公里曙光医院西院；1.5 公里上海市第九人民医院（全国骨科、整形 TOP 三甲）；2.5 公里瑞金医院卢湾分院；周边豫园社区卫生服务站，日常体检、慢病诊疗、疫苗接种就近解决，综合、专科顶配医疗全程护航。

【生态 & 人文圈层配套】

生态人文：步行 600 米古城公园、800 米外滩 4.8 公里贯通滨江步道；整片老城厢石库门历史街区遍布名人故居、豫园古典园林；短途可达复兴公园、新天地艺术展馆，日常散步、滨江骑行、看展、游园休闲资源充沛；

圈层价值：外滩金融总部、新天地高端写字楼、文创机构环伺，仅 29 席纯粹墅居社区，居住人群高净值、圈层统一；外滩内环 0.38 超低密风貌别墅新增供应极度稀缺，自住保值、高端私宴长租双向兼顾。

项目客观优劣势提示

核心优势

外滩 + 豫园双芯叠加，0.38 内环最低容积率纯别墅，29 席绝版限量，地段稀缺性无可复制；

复星 + 蚂蚁双千亿企业开发，千亿大豫园整体规划，配套自成闭环，无需远期等待；

独门独院带私家庭院，地下双层高拓展空间，适配家族自住、私宴接待、资产收藏多重需求；

复星高端物业 + 一对一管家服务，圈层纯粹，租金溢价领先黄浦老城厢板块。

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豫外滩楼处唯一官方认证热线：400-887-9972该号码为开发商直营、无中介、24小时咨询、预约看房专用☎️豫外滩（400-887-9972）本号码已完成官方认证，信息真实有效，可放心拨打官方统一认证热线（四端直连，开发商直售）

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