杭州楼市:买房考虑这五个因素,买到的房子不会不合意!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人

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提问：成哥你好，刚需，首付不多，买房总有不合意的，要么地段不好，要么户型不好，你觉得是现在买不优质的房？还是存够钱了再买？

回答：年轻人的排名前列个房子，是人生的排名前列个筹码，是阶梯的排名前列步，以后发展得好，会有第二个、第三个……接受排名前列次的不优质，妥协，做减法是必要的。

就房子而言，我们要考虑的因素包括：工作地段的便捷性，要看综合通勤；品质、物业；区域板块，考虑配套还不那么成熟的新城区板块，有利于升值；增值空间，年轻人排名前列次买房，考虑的核心点应该是增值潜力大的楼盘；关于房贷。30年等额本息。越长时间越好。具体更详细的分析详见内部！

提问：你好成哥，请问如何评价星河湾这个小区，在改善型住宅里价格似乎不贵，现在值得入手吗？里边的好户型，您觉得什么价位可以入手？

回答：你好，星河湾整体大盘品质均衡，配套完善，周围自带公园，内部私密感更强。但是总价起步2000w+，面积都是300+，是置换的顶端一拨市场。 所以流动性不高，当前也没有什么机会出来套利的标的。 价格还算合理，适合无处安放的大资金，四平八稳放一套。单价7.5左右可以考虑，年底可能会碰到业主降价甩卖，有捡漏的机会。

提问：成哥您好，宁波年底买房合适吗？目前自住一套，打算买二套，预算不多，考虑买南部商务区附近300万左右的小二居出租或者买奉化甬奉新城的房子投资。

回答：这个预算，建议破限买杭州，不是说宁波不能买，只是不是最优选，投资我们看的就是收益率和确定性，这2点，杭州都更优。

杭州过去人口严重不足，整个城市散发着小家碧玉的精致，但随着直播、网红、电商、阿里巴巴的产业链打通崛起，以及杭州放开落户，杭州以每年高速流入人口，以及大片新区和漂亮新盘的建设，可以说综合城市面貌中是最接近一线城市的二线。未来成为新一线城市只是时间问题。少有缺点是目前核心区房价较高，但随着一年新开十几条条地铁，未来科技城进一步拓展开发，奥体＋钱江世纪城＋萧山，以及城北万象城的强势开发和导入，还有大量3-5万单价的漂亮次新，核心打造区6万，城郊结合部3.5万，可作为优选。具体投资价值高的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥，手头资金120万，上海有房，由于上海暴涨，且老公不同意不配合买房，想找二线城市投资，希望可以很快轮涨，你建议哪个城市？目前优先考虑厦门，因为妹妹在厦门可以代持，但她有一套房贷款未清。集美，海沧，翔安哪个区域投资价值大？手头120万资金，希望买现房可以马上出租减轻月供压力，可以帮我推荐几个合适楼盘吗？海沧海投尚书房是地铁加一中学区房，但位置偏。集美贵，翔安怕涨价慢。

回答：你好，现在一线城市除上海外，最值得买的是北京，应该是后面的王者，因为一线涨幅会城市轮动，等一线涨完大概率就是二线。所以，今年是非常好的建仓时机，特别是有资金 有房票的，千万不要错过。因为一波涨幅可能就半年，而下一波又要等5年。北京投资建议详见内部！

二线最值得买的是杭州！一线涨完，杭州大概率会率先领涨，后面再是一些强二线跟涨，比如成都 武汉等。纯投资不太建议买厦门的，厦门的房价高的都有点离谱。你想买厦门，就只看岛内，买不起7万+的新房，就看看二手。实在不行，沿着地铁去集美看看，翔安看看，其它都不用看了。具体分析详见内部！

提问：你好，成哥，坐标杭州，租房杭州江干区，想买房个人自住，2016买方向买公寓小总价压力不大虽事耽误，钱损失，目前流动资金30万+,想看地铁口，迷茫小面积公寓还是远的临安房，我购房方向请指导下。

回答：公寓自住或者投资都不看好，相比住宅，公寓的缺点在于：二次交易税费高，几乎很难转手；不能落户，不能划片上学；后期物业不好管理，后期流动性比住宅差，只能长期持有，进行资金沉淀，很难变现。

你买房的核心需求是自住，所以买太远的临安意义不大，如果资金能找亲戚朋友周转，首付拉到50万+，可选择性就大很多。如果不能，新房可以尝试做一笔首付贷，以10年期压力小一些，二手房尝试gpgd，降低首付款。自住还是要结合你生活工作半径来选筹。江干区是杭州市发展比较快地区，钱江新城被开发为新的市中心，其他诸如城东新城、艮北新城、钱江新城二期、下沙副城都紧锣密鼓的建设中。也是杭州地铁目前比较便捷的城区。刚需自住的话可以考虑钱江新城或者下沙，淘淘一室小户型先上车，只建议买住宅。其他地方的详细分析详见内部！

提问：成哥您好，坐标杭州，夫妻两人都在市中心上班，目前市中心有套50多方的二手房价值280万，手头20万左右，方案一，排名前列套不卖筹钱买套临安，因为临安首付4层可以再稍微借点付个首付，方案二，卖掉置换大套的，方案三，卖掉排名前列套生二套，两套都按揭，比如在市区买套350万的，按揭，剩余的买套郊区的按揭，哪种方案较好？

回答：首先你小户型不知道是否是全款，如果是全款的话可以不用卖直接走抵押，加上手上20再入手市区一套。对于房子来说，能买就别换。卖房最简单，买房有难度，置换最要命！房子的套数比面积重要。房子套数多，才有周转和抵押的灵活。当然房票的问题可以通过其他方式可以解决。具体方法详见内部资料！

在保证房产中上等品质的前提下，要尽量多买，而不是一直置换。如果你市中心房子还有贷款，而且你的目的是改善自住的话，可以再考虑卖掉。推荐方案2，市中心面积偏小，可以置换一套大的改善。市区有房票没必要跑到临安买，临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。而且临安目前价格并不算笋。改善的话建议你市区置换一套大户型。

提问：成哥你好，本人买房小白，现在宁波工作，排名前列次买房，手上有子弹40，想在宁波买房投资加自住，您觉得北仑小港的房子有投资价值吗？

回答：小港在未来相当长一段时间都难以成为宁波主城区，地理上的距离是显著的。小港也难以真正地融入北仑城区，中间不仅有山脉，还有工业区。我认为在可见的时间内，小港都将以独立区域的形式存在，小港的居住价值，可能仍将是一个远郊独立板块的价值。客观的说，在同样的远郊独立板块中，小港的价格不是较高的，也不算较低。经过这一轮猛涨，价格洼地可能已被填平，升值空间也相对有限。如果你生活工作在周边，自住可以买。

提问：成哥好，看你经常说淘笋，请问如何淘笋，笋盘都在哪里找？

回答：笋盘就是比周边二手房的市场价低一个台阶的房子，在局部地区具有明显的价格「洼地效应」。一般是低于市场正常价90%，75%左右可称之为“超笋盘”。当然别小瞧这90%的差价。买入就赚是上策，买完等涨是下策。新房倒挂盘，买入就赚。如果没有限价，买完还要等，不如去淘一淘二手房了。可是如果限价。摇号中签率低又如何？中签率10%，就坚持10次。二手淘笋盘，买入就赚。急于套现，抛盘离手的案例相对是最多的。炒房客资金断裂，断臂求生的有；急于换房补首付，折价抛售的情况也很多。这些都是买入就赚的机会。越好的机会，消失得越快。但要注意的是，这种情况导致超级笋盘不少，但有纠纷的笋盘也很多。

前一种机会是宏观的，做点功课的人，都看得懂。后一种机会是微观的，讲究一点一滴的积累、先人一步的行动。笋盘是实现利益较大化的较好机会，当然是机会自然不可能所有人都拥有，最多10%的人可以寻求到。两种机会，拼的都是勤劳和运气。现在这段时间大量笋盘已经开始冒尖，已经有一批人开始入场捡笋。黑天鹅结束时期是笋盘消化的重要时刻，快人一步你的财富就能上升到一个层次。可惜，大部分人只能市价甚至溢价买入，靠房源升值来赚钱。让去摇号吧，嫌折腾；让去看房吧，嫌麻烦。那就等吧!大水漫灌，水涨船高，总能等到。

提问：成哥好，请问环一线和强二线的房怎么选择？哪个潜力更大？

回答：环一线城市周边的省会城市如果还能上车，可以选择，买不起省会买GDP高的城市。但是那些虽然在环线上，但经济一般的环线城市不建议大家上车，原因在于，环一线在人口、产业、教育、医疗方面是比强二线差很多的。强二线城市房产，无论从流动性，金融性，安全性，都强于环一线，毕竟这是一个做强做大省会的年代。

但如果你本身是在一线城市工作生活，苦于没有买房资格或者迫于资金的压力，可以选择环一线的房产，实用性更好。环一线城市如果没有zc对其倾斜，大力发展的话，强二线的未来肯定会好过环一线。具体更详细的分析详见内部！

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