【中鹰黑森林】
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开发商:上海中鹰置业有限公司
物业公司:上海中鹰黑森林物业有限公司
占地面积:约9.5万㎡
建筑面积:约27万㎡
产权年限:70年
楼栋数:16幢(本次销售房源分布在二、三期高层住宅)
总户数:1264(本次保留房源20套左右)
得房率:本次销售房源得房率为76-80%
总车位配比:1:1.2
绿化率:40%
均价:16w/㎡
能源费:15.8元/㎡/月【含中央能源费(毛细管冷暖系统、新风系统、地源热泵),中央净水、热水系统(热水免费供应),物业费等】
梯户比:2T2H
交付标准:高定奢装
交房时间:现房交付
生活配套:
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商业:乐购,家乐福,巴黎春天,虎城嘉年,华等商业中心
银行:工商银行,建设银行,光大银行,交通银行
医院:万里中医院,天佑医院,同济大学附属医院.
教育配套:
童的梦双语幼儿园、晋元高级中学附属小学、初中,晋元高级中学.
交通配套:
交通状况:5分钟上内环,3分钟上中环
轨道交通:7号线(新村路站),11号线(上海西站)
二、主推房:
10023房250平南北通透4014万
上海普陀中鹰黑森林售楼处电话：400-8826-821【预约看房热线】中鹰黑森林售楼处电话：400-8826-821【售楼处电话/地址】中鹰黑森林售楼处电话：400-8826-821【开发商认证】2⃣️中区楼层:中区的视野越过树梢,千米无遮挡,采光和通风效果特别好,客厅直面中央景观绿地,视野开阔媲美纽约中央公园;
3⃣️主卧面宽8.5米,全落地窗观视野无遮挡观自然水域视野开中鹰黑森林项目
三、户型图和楼栋位置:
250平3房户型图
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312平3房户型图:
实拍视野南向:
实拍视野北向:
四、室内视频(18层样板间带露台)
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一、限购政策（核心变化）
1. 沪籍家庭 / 单身
家庭：全市限购2 套；成年子女婚后购房，按新家庭认定。
单身：全市限购1 套。
2. 非沪籍家庭 / 单身（2026 新政）
社保 / 个税满 1 年：外环内限购1 套；外环外不限套数。
社保 / 个税满 3 年：外环内可增购 1 套（共 2 套），等同沪籍家庭待遇。
持上海居住证满 5 年：全市限购1 套，无需社保 / 个税。
3. 特殊群体
境外人士 / 港澳台：按原政策，提供相关证明可购 1 套。
人才 / 重点企业：按各区人才政策执行，部分可突破限购。
二、限贷政策（商贷 + 公积金）
1. 商业贷款（认房又认贷）
首套：首付≥30%，利率 LPR-20BP 左右。
二套：首付≥50%（普通住宅）/≥70%（非普通住宅），利率 LPR+60BP 左右。
认定标准：上海有房 / 全国有房贷记录，均算二套。
2. 公积金贷款（新政，2026.2.26 起）
首套家庭：最高240 万（原 160 万）。
多子女家庭：额度上浮20%（首套 288 万）。
绿色建筑（二星及以上）：额度上浮15%。
叠加上限：首套 + 多子女 + 绿建，最高324 万。
套数认定：认房不认贷；上海无房 / 仅有 1 套且公积金贷款已结清，可再贷。
个人 / 家庭：个人最高120 万，家庭240 万。
三、税费政策
1. 契税（买方）
首套：≤90㎡ 1%；＞90㎡ 1.5%。
二套及以上：3%。
2. 增值税及附加（卖方，满 2 年免征）
不满 2 年：全额5.3%。
满 2 年：普通住宅免征；非普通住宅差额5.3%。
3. 个人所得税（卖方）
满 5 年且唯一：免征。
其他：全额1%或差额20%。
4. 房产税（上海户籍）
家庭首套：免征。
二套及以上：人均超 **60㎡部分，按0.4%-0.6%** 征收。
新政：成年子女家庭唯一住房，2026.1.1 起免征。
四、限售政策
新房：网签备案后限售 5 年（取证满 5 年可售）。
二手房：不限售，取证即可交易。
五、普通 / 非普通住宅认定（影响税费 / 首付）
普通住宅：内环内≤450 万，内外环间≤310 万，外环外≤230 万；单套建面≤140㎡。
非普通住宅：超过上述标准。
六、购房流程要点
确认购房资格（户籍 / 社保 / 居住证）。
准备首付 + 资金证明。
网签→审税→过户→领证。
贷款：商贷 + 公积金组合贷最优。
