杭州楼市:城市核心东移,5年长线滨江、萧山价格看好!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，坐标杭州，没有房票，投资为主，非自住。有几个方案：1.买临安青山湖别墅，550万；2.买宝龙旭辉城地铁房250万，挨着轻轨，挨着商业配套和科技城；3.青山湖亚洲绿地的住宅，百里站200万。这里周边都是别墅，环境稍好。

回答：杭州城市核心东移，5年长线滨江 萧山价格看好，土地持续出让，ZF有巨大动力拉升土地储备最多的城市近郊片区。未来科技城都还没有起来，现在买临安赌性太大，且临安价格已经超越预期，并不是洼地。杭州投资更建议破限购或者开发房票买限购区才有价值。具体详细推荐可见内部！

提问： 成哥，目前自住+保值，杭州万科隐翠快开盘，价位和绿城晓风差不多，选择哪个楼盘比较好？万科的天空之城和阳光城未来投资哪个更有空间？

回答：万科隐秀和绿城晓风是二个板块，2个盘性价比都不错 根据自己的生活圈子半径来选。 未来升值空间看好。具体更详细的分析详见内部！

提问：坐标金华，子弹120，刚看好一套36平120w的老房子，环小四中双学区，户主小孩还占着学位3年后解冻，因为我是投资四五年内没有小孩上学，同位置35平左右的都要130w，值得入手吗？

回答：不合适，三四线城市纯投资不要全款买老破小学区房，没有什么价值！

主要有以下几个原因：1、买房投资尽量不要全款，没有任何杠杆，你首付资金比较充足，没必要全款买一居室老破小，升值潜力弱，接盘侠少；2、投资不建议买学区房，除非自用。学区房的价值，无非是一张学票。学区的受政策变动风险很大，当学区房的价值无法评估时，未知就是较大的风险。我们投资是买最易升值的房子，而不是较好的房子；3、子弹120投资建议去杭州，浙江非常重视杭州省会城市的首位度，未来发展潜力很大，成为新一线城市只是时间问题，投资尽量选择确定性大的城市，未来价值也更大。杭州投资回报率高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问：成哥，你好！坐标杭州，目前持有一套98方自住两房，款已还清。现有子弹320，夫妻二人均属第二次贷款。现想改善住房。保守购买，远郊地铁终点口附近次新楼盘，预计车位一起280。地点杭州星桥。老公上班开车四十分钟。考虑这里是最小价值实现，全款购买，节省贷款名额。后期能腾出置换自住房产。周边全商品房。成哥对此有什么建议？

回答：买房是一笔不小的投资，不要想着去节省贷款名额，贷款对个人来说是一种很好的资源，要学会利用，贷到就是赚到。另外，买房不要全款，全款买房是非常不建议的，没有任何杠杆，资金利用率太低了，未来升值价值无法放大。

子弹充足，可以把自住房进行抵押融资，扩大资金流到400-500，一套深圳，一套杭州，54大法很容易破限购（具体详见内部分享），再留足2年月贷抵抗风险，这是比较看好的投资组合方式，大仓位放在一线，小仓位放在二线。杭州有亚运会利好，未来冲击新一线城市，你的子弹比较充足，用二套贷款买入，杭州没必要买远郊了。杭州投资回报率高的板块推荐详见内部！

提问：成哥你好，有套法拍房，江干区玉兰公寓，户型是192平方，这个价格拍到多少合适？这个小区适合投资吗？

回答：2020年，杭州法拍房总共成交1656套，参加拍卖人数达到14247人，平均9个人抢一套房，竞争激烈。杭州属于新一线城市；在各个新一线城市中，法拍房的平均成交率在55%左右，而杭州达到了80%，侧面表明了杭州法拍房的抢手程度，以及杭州法拍房市场的成熟程度。杭州法拍房普遍存在较高的溢价率，在这么高的溢价率面前，还能保持这么高的成交率，足以证明了购房者们对于杭州房价继续增长的信心。现在处于淡季，法拍房的溢价率不会很高，可能会有一半数量房源的法拍房出现7折-9.99折的成交折扣。这套玉兰公寓，拍到评估价的110%以内都是划算的，这个小区的投资价值属于中等。

提问：成哥您好，男方婚前贷款一套宁波房子，且婚前已出售；女方婚前贷款一套河北房子，婚后持续还贷中。婚后全款涿州一套房子自住，请问：1.如果户口迁入杭州，还有购房资格及房贷资格吗？2.具备北京社保年限购房资格，还有房贷资格吗？

回答：1.有，不过双方都已产生过贷款记录，杭州买房属于二套。2.北京也一样，有房贷资格，也是二套。其实北京和杭州一样，采取认房认贷，即认本地的房，全国的贷款，你们在杭州和北京本地都无房，但是在全国内产生过贷款记录，那么北京和杭州买房就按二套计算，首付比例高一些，但是还是有贷款资格。像北京、上海、深圳、广州、成都、杭州都是如此，认房认贷。

提问：本人32岁，全日制本科，苏州集体户。苏州刚买了倒挂房，贷款正在审批中。手里子弹还有80-100。纯投资，请问成哥，长三角中杭州，南京，无锡，南通，中部的长沙，珠三角的广州新塘，以上地方最优的投资区域，按利益较大化打分排序是怎样的？

回答：其实当下二三线城市都已经炒过一波甚至二波了。没有什么特别好的洼地，你说的地方没有很明显的低估。如果一定要买的话，建议杭州南京摇号限价房是最稳的。具体更多分析详见内部！

提问：坐标浙江绍兴，18年5月袍江金地艺境买了137和89方，各1套，今年12月底交房。2套都有贷款。此处距离规划中的地铁2号线1公里，地铁年底动工。附近将会有一所新的中学，新的儿童医院。这个楼盘是否有升值空间？如果考虑出手，什么时候比较合适？因为考虑换一套学区房，又付不出全款，如果不满2年想卖。怎样操作比较有利？近两年市区学区房价格是否能保持稳定？如果买学区房 ，是选择越城区的老破小读名校，还是镜湖的新房子读分校？

回答：绍兴城市发展面有限，投资属性不强，被杭州、宁波被动吸血，同一个小区不建议布局2套；不满二可以签远期合同，满二后过户，如果想急着出手，就适当降价，让利部分相当于说给买家省点税，买家好接受。学区房是消费品，容易受划片变动，所以老破小没有太大升值潜力，我建议你入镜湖新房子或二手次新，学区读分校。具体更多分析详见内部！

提问：成哥，我想在一线城市买房投资，杭州怎么样？

回答：杭州值得买房。杭州具有非常强劲的流动人口基础。人口是一切经济活动的基础，人口的流动会引发区域兴衰和产业更迭，也为城市带来更多的住房需求。杭州流动人口的排名前列来源地是下辖的郊县，另外四个主要来源地，有两个在浙江，是金华和绍兴；还有两个在安徽，是亳州和安庆，表明杭州对安徽人的吸引力并不弱于南京和苏州。杭州投资回报率高的板块推荐详见内部！

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