杭州楼市:学区房买哪里好?还是西湖和拱墅优质学区聚集地吗?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好！请问买杭州的学区房，买哪里好呀？还是西湖和拱墅吗？

回答：你好，杭州目前已有小学近500所，西湖区、拱墅区是公认的优质学区聚集地。在西湖区读小学，推荐的小学：文一街小学、行知小学、文三街小学、学军小学、保椒塔实验学校。在拱墅区读小学，推荐的小学：卖鱼桥小学文澜校区、卖鱼桥小学湖墅霞湾校区、育才京杭小学。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：你好，曾叔，有两个问题想请教你。 1.杭州公寓落户，对学历或社保有要求吗？2.无论在主城区落户，还是临安落户满两年，再买住宅，是不是对社保不做要求了？

回答：你好，1.杭州公寓对落户的要求，和正常落户的要求一致。2.只要完成落户，即是“杭州人”，对社保无要求。

提问：曾叔，您好，新人提问。最近很困惑到底买杭州还是买上海，希望能得到指点？我和母亲杭州户口，老公上海户口，定居上海。上海康桥一套124平自住房（有贷），孙桥一套60平全款出租（用自住房jyd全款购买）。杭州三墩一套我个人名下86平（45w贷款），目前手上90w，考虑如下：1.我母亲杭州户口单身无房，用她名字去大江东摇200w左右房子，贷款100w，缺点是有可能摇不到，是否继续摇下去？可能损失时间成本。

2.把杭州三墩房子卖了，除去贷款到手350w左右，加上手上一共440w在上海找fp再买一套，这样成本比较高，fp和税费中介费要几十万。3.在第二条基础上把上海60平全款房jyd100w左右凑550w在上海合力打一套？目前我家庭房贷压力已经拉紧，最多每月再出8000左右房贷，对应大概120w。4.是否还有其他思路或者建议？不卖房的话钱太少预算200万只能买大江东的房子，可是那边房子那么多，不知道以后涨幅如何。到底怎么买才能涨幅较大利益较大化呢？

回答：你好，首先长三角看大的还是上海，不过结合你的情况来看，目前已有3套房，房贷压力已经紧绷，如果再强行上海建仓，负债率一定会太高，最后因为入不敷出 造成断供的话，风险还是很大的，投资一定要有安全边际线。所以我更倾向于你继续杭州加仓，打法可以调整一下。上海和杭州都是比较好的城市，能新增就不要随意出手置换，投资我们看的是持仓面积。杭州这套目前剩余贷款低于30%，可以做截断抵押融资，加上手上资金，大概最后可以到手有200+的首付预算，然后开发父母老人票，做接力贷买入。这样一是不用杭州卖房，抵押后的房子产权还是属于你的，二是资金预算更为充足，更有利于选筹，三是考虑还贷压力，可以预留50以上的资金作为防守资金，抵抗风险，剩余150+作为首付，继续杭州加仓。最近杭州的人口表现也很强，杭州值得买的板块详见内部分享！

提问：曾叔你好，我有现金一百万想投资房产，以后孩子结婚可以卖掉首付买婚房，孩子上初中，想投资在上海，苏州，浙江周边。有什么好建议吗？嘉兴海盐有一个融创的海逸长洲的房子不知道可不可以入手？

回答：你好，首先你是不是都有房票，如果有，入上海是较好，现在环沪城市价格都已涨得很高，不是很好时机，嘉兴潜力太小，直接入上海较佳，一线城市长持路线，等你孩子结婚，还需要很长时间，肯定会有下个波段，房价涨幅都是先朝一线城市看“环一线”的概念性城市，只有排名前列拨人才能赚到钱，第二波大概率就是接盘侠。一个地方的房价是否会持续稳定的上涨主要靠三类人群即刚需、改善和投资客。投资客往往是快进快出拉高价格，但是价格能不能稳定住，还是要看是否有足够的刚需和改善人群。

这些“环一线”地区的房价其实是有天花板的，因为当地高端产业有限，无法吸引高购买力的刚需人群持续不断进入，所以一旦价格接近一线城市的上车价格，刚需和改善人群就会大量逃离。在一个没有经济基础和人口作为支撑的城市，房价迟早会现回原形的，仅仅依靠一线城市的需求外溢是不足以支撑房价的，燕郊就是一个例子。燕郊由一开始的6、7000的房价一路飙涨至2万多接近3万，可好景不长，在2017年尾的时候燕郊房价跌回至一年前的水平，跌了一大半，可以说是比较惨。

提问：曾叔，你好！现在想优化一下房产跟您咨询：长沙两套住宅和两套公寓（共按揭90万），深圳蛇口华彩花园一套（按揭近300万）。小孩后年上小学当时看中了育才学位及3房2卫，就牺牲品质买了华彩老破旧。现在手头上有160万，也打算卖了长沙公寓一百万，能凑260万。有两个想法：1.卖掉华彩花园置换对面好一点房子比如对面花园城。2.担心出手速度慢，房子快速涨。不卖华彩，再在深圳投资一套400万的小两室，怎么优化更合理？也可以有第三套方案，谢谢！

回答：你好，深圳老破大的威力有多大，看华彩花园就知道了。我查了下，华彩成交了一套152平，单价只有54000。也就是说，连南山、蛇口、学区这几个重磅加在一起都无法挽救老破大。还好你买的是一套三房，面积应该不过百，要好出一些。不过受大盘拖累，也卖不上高价。我的意见是，华彩能出则出，集中力量重新选一套好的标的。具体的选筹参见内部分享！

提问：曾叔，您好，现在首付凑200万，把买重庆小户型投资的钱加在北京首付里面。首房二贷，买回龙罐新龙城一居如何？保值增值怎么样？可以么？

回答：你好，北京二套不影响，北京买第几套都可以贷足评估价6-7成，大部分7成。200万首付，选筹选对，做好评估和贷款，可以买到总价500万出头的标的，500万在回龙观，已经可以买到回龙观的大四房，国风美唐\/公园悦府这样的2-3房。或者东四环的青年路，百子湾等地段2-3房更佳。新龙城密度较高，不是迫不得已可以不选。

提问：曾叔，您好，从文章和问答中，向您学到了很多知识。我已近不惑，想把自己的户口从东北二线省会城市迁到深圳或者杭州，主要是买房保值，自己和家人近些年暂时不会过去。这两个城市哪里更值得落户？谢谢回答！

回答：你好，投资，投资，投资，购买已经发展到顶的东西，不叫做投资，叫做“保值”。投资是购买还未发展到顶，具有发展潜力的东西。一线城市：北上广深，杭州还未进入。等一线城市的名单变成“北上广深杭”的时候，杭州的房价已经不是今天的这个位置了。综上所述，从投资的角度看，选择杭州。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：您好，曾叔，请问如何判断一套房子是否是好的投资产品？

回答：你好，很重要的一项指标就是它的金融属性，即能够被银行和他人认可，不断给变现，给你带来现金流的能力。以下几点来看：1）购买时能够贷款：尽量不要碰不能贷款的房子，否则你的资金利用率太低，比如经适房，回迁房，自建房等小产权房。当然，也有一些银行能贷款，如果要投资，建议提前与银行沟通好。2）增值后能够转商贷：当房子增值后，能够很方便将增值部分抵押出来，很重要的一点就是房子楼龄不能太老，较好不要超过25年。3）购买后容易出租：这一点很好理解，就是房子好出租，有市场需求，能够持续给你带来一定的租金回报。4）能够申请装修贷：大部分房子应该都可以，只是很多人忘记这个途径，当你的现金流不足或者需要钱的时候，不妨考虑一下房子的装修贷。

提问：曾叔，你好，新人求助，请问买没满二的二套房，有哪些税是可以降免的？怎样操作？

回答：你好，未满二可以2个方案免除税费，操作详见内部分享。

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