杭州楼市:“买房看地段”什么样的地段购买时要谨慎?如何避坑?

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提问：你好，曾叔，今年准备买房，之前您说“买房看地段”什么样的地段购买时要谨慎？如何避坑？

回答：你好，曾叔，主要集中于两个区域：一是城市新兴区域；二是老城区的老旧住宅。1、这两类区域都是难以判断地段价值的区域。买了担心升值慢，不买又觉得新兴区域将来可能会很好，错过可惜。老的小区将来如果拆迁，回报很大。2、先说新兴区域。除一线城市外，其它城市目前还是扩张阶段。如果我国所有城市政府所规划的新区全部兑现，能容纳将近40亿人口。可见大部分是兑现不了的。所以，缺少基础配套的新区，较好不买。要看政府方向。一般公共交通是排名前列步，公共配套是第二步，商业等配套是第三步。

3、再说老城区的旧住宅。交通方便是基本的，老城区这点都具备，包括双气等配套不谈。其余排名前列要看学区，第二看医疗，第三看公园等景观、休闲类的公共服务配套，第四看商业等配套。如果缺乏这些支撑，尤其是没有学区的支撑，老旧住宅也要谨慎。4、其实，对于投资来说，机会成本也是要考虑的。有限的资金，与其投到新兴区域和老旧区域，不如考虑其它回报率高的成熟区域的住宅。机会成本高。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，情况简单说一下，我弟弟两年前到杭州工作，没有社保，今年想在无锡先给他买个房子，从现在开始他在杭州交社保，两年后再置换到杭州。首付能凑120万，以我弟弟的能力最多能承担50万的贷款，所以选择了文旅城附近的溪岸景园小区100平方米左右，曾叔怎么看？

回答：你好，溪岸景园可以考虑，区位很好，位于太湖新城板块，是无锡的强势板块，买在这里也没有太大问题。但是判断房子的价格走向，一层一层剥离下去，我们看到的是不可再生的土地，土地是承载物，土地之上所有社会协作的综合性产出标记了这块土地的经济价值。换而言之，这块土地上能够构建起什么样的产业，什么层次的人居于其上，就决定了这片土地的价值。仔细想想，太科园要比溪岸景园更有想象空间。

提问：你好，曾叔，新人再问，杭州子弹150，抽到仁和板块房子，觉得太郊区，是否弃选？这点子弹投资，在未来科技城边角，还是投到大江东？

回答：你好，仁和板块，虽然杭州向北的发展整体还不错，但从目前的情况看，仁和要融入主城，还是有相当长的时间。仁和是城北老城工业外迁兴起的新兴区域，本地有一定的产业支撑，但是产业升级较为缓慢。从保值升值的角度看，会比较慢一些，未来需要置换的时候也不容易出手。从你的首付承受能力看，倒是还不如关注更有价值的地方。青山湖科技城目前竞争激烈，肯定是一个血拼的市场，如果有特价优惠的情况，倒是可以考虑入手的。尽管青山湖科技城和仁和跟主城的融合都会比较慢，但相对来说，城西科创大走廊的外溢延伸更为值得期待一些。

杭州目前的城西发展、老余杭开发，未来科技城西进，也就到这里了，因为再往西就是山区，什么经济能够不受山地的影响，可能也只有褚时健能做得到。而向东呢，有一个广阔的杭嘉湖平湖，直到出海口，都是杭州发展的空间。所以大江东的发展是可见的，在龙湖江与城和未来海岸周围的商业配套，交通配套（地铁，高铁）配齐后，其房价会顺其自然地迎来新一波的增长，可以考虑大江东。杭州投资价值高的板块及楼盘分享，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，请问2021年现在广州投资买哪个板块？天河黄埔涨太多，海珠除开琶洲可以投资吗？

回答：你好，其实，拉长周期来看，还是这些区域会有强劲的后动力这个时候就看出来谁对市场最熟悉，谁对区域板块的认知更加坚定，千万不要用板块一定会轮动，未涨的区域一定会补涨这种看似严丝合缝，其实没有完全逻辑的看似正确的话语，补涨又怎么了，再过个3-5年，不也沦落到目前的境况吗，还是会横盘和下跌，好像板块轮动装了一个按钮，说按下就会启动似的参考深圳、杭州的例子，“强者恒强、价值再凝聚”，不是说某些地方不会涨，不会补涨，而是说从长期来看，中心区、产业最集中的区域在今后的房价上的表现一定会超出大家的想象，看到这个底层逻辑就明白了，看市场不能只看一时，也不能只看三天，要看三年、五年，甚至6-8年。

提问：你好，曾叔，新人首问，目前夫妻名下一套房，子弹500，近期想入手建设大道台北路口华润万象城作为改善型住房，合适吗？预计开盘均价3.6，值得买吗？我个人感觉有点压资金，尤其是现在疫情这么严重，一下子垫进去这么多资金还是有点犹豫！或者有什么好的建议？感谢！

回答：你好，华润万象城大平层，地段不错，楼下万象城，但小区环境一般 改善自住还不错，但是投资回报率不如刚需盘。 子弹500，买武汉有些浪费了。 房产是要均衡配置的，不代表全放在二线，也不代表全放在一线。最理想的是一线三分之二，二线三分之一。 如果能开发出一张北上广深的房票，入手一套作为底仓，武汉入手1套低价潜力盘，等有了赚钱效应之后再置换改善盘，是更好的思路。

提问：曾叔你好，坐标杭州，上班族，有一点子弹，但是距离首付款还有很大距离，除了XYK外还有什么方法凑首付？

回答：你好，融资方法很多，详见圈子内部分享《融资渠道成本的等级汇总》《无息贷款方案》。

提问：曾叔，您好！外地户口，居住证积分达标120分，买二三梯队学区房是不是也被统筹了，实学区房还有价值吗？

回答：你好。房产+积分能进的学校本来也不多，尤其民办摇号，更多的家长选择让孩子读对口公办，居住证更是要往后排了，而且也要排年限的。学区房建议自用为先。

提问：曾叔好，我现在遇到置换的问题，不考虑学区。计划700万左右。想问问七宝这一带适合宜居且增值的有哪些小区。之前看了七宝万科的，但2020年已经涨了些，不知道是否值得上车。另外考虑徐泾这带，那边房源很多，不晓得是否值得买或者哪些小区值得购买，谢谢啦。

回答：你好，七宝选择很少哦，旁边的九亭选择倒是多点，七宝万科还有潜力的，七宝承接大虹桥、漕河泾外溢，会成为很多高端人才的选择。徐泾可以考虑的，具体楼盘详见内部分享。

提问：你好，曾叔，坐标二线城市，最近附近旧改，想投资一套，想问旧改会造成房价上涨吗？

回答：你好，旧改工程重点改造2000年底前建成的老旧小区。重点改造小区的水电路气及光线配套，有条件的可加装电梯，配建停车场，在小区改造的基础上引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。这里面需求较大的，也是最贵的便是装电梯，其次就是停车场、水电路气、光线配套。算下来，跟棚改下的大拆大建还不是一个量级。你会发现，旧改虽然是定向放水，但钱没有直接塞进人们裤兜里，旧改户只能把钱用来改善住房环境。而且，旧改和棚改不一样，改来改去，只是在原有存量房上动刀子，并不会创造新的购房需求。

反之，旧房子翻新又能多住十年，不少人要打消购房念头了。那么市场上潜在的购房需求反而是减少的。所以在某种意义上讲，旧改反而利空房价。未来被旧改的房子，由于硬件环境提升，小区房价和租金较之前有一定的上涨，而且抗跌能力更强，更容易流通了。之前没有电梯，可能一个月才能租2000块钱，现在有了电梯，一个月就变成了2500块钱。所以如果有购买老房子的打算，一定要问清楚，在旧改之前上车。

提问：曾叔，你好！请问我是全日制硕士研究生，可以直接落户杭州吗？落户后，可以直接买房吗？

回答：你好，全日制硕士研究生，可以直接落户杭州，无社保缴纳的要求。操作详见内部分享。

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