"双限"下近十个板块房价"松动"?别急,先看懂这背后的逻辑

来源：西湖楼市

细数时间，杭州实行“双限”政策已近半年，随着越来越多双限地块的出让以及纯新盘的入市，各大板块的新房价格体系也基本确定。

上月，仁恒滨江园携70800元/m² 的均价入市，让楼市瞬间沸腾，不少人怀疑这是杭州放开限价的投石问路之策。当然，每个项目都有着各自的特殊情况，如滨江园的产品配置、大户型等原因，让其均价有所突破。这也意味着，对于个别项目，也会根据楼面价和产品配置进行价格的调整。

虽然没有明文官宣，但房价每年5%的上涨空间，是“默认”的市场。

在下面这张房价变动表中，余杭的良渚、崇贤、星桥，滨江，经开区的大学城北以及临安都出现在了其中。

为什么突破会出现在这些板块?

在以上几个区域中，涨幅较大的是星桥板块，从目前在售的19700元/㎡，涨到了24000元/㎡，涨幅高达21.8%，位列排名前列。

让人惊讶的是，临安区的中心城区、滨湖新城和经济开发区未来新房的价格将超过崇贤、星桥、大学城北等区域，攀升至26800元/m²。

滨江的晓风印月刚刚领出预售证，小户型均价47100元/㎡，大户型48100元/㎡；而新挂牌的一宗地块，新房限价放松到了49200元/㎡，涨了4.7%。

可以说，这些板块为未来的新房价格留下了一定的空间。但为什么“松动”出现在这些板块?

杭州的城市发展越来越扁平化，紧邻主城的几个“副城”迎来全新发展机遇；未来各大区块之间的价格差距，会不断缩小。

2018年末，杭州常住人口为980.6万人，比2017年末增加33.8万人，增幅3.57%。观察杭州的人口流入区域分布，主要集中在余杭、经开区、萧山、滨江等区域，基本与限价放松的区域一致。

这些区域多数是紧邻中心的外围区域。

那么，这些区域目前的销售状况如何？

星桥与崇贤的毛坯新房，此前都登上了“万人摇”的榜单；但区域的大户型都面临着去化难的问题。

同样，临安1.9W/m²的新房售价，频繁遭遇流摇；上月入市的20多盘，几乎全军覆没。若按照限价2.6W/m²的售价，从目前的市场来看，基本是“不可能的任务”。

滨江虽然晓风印月成绩不错，但中海云宸、滨江悦的销售表现也比较一般。

“放开限价”，并不等于未来“能卖这个价”，这只是给后续留下了可能的空间。

双限的目的，是为稳定市场；而调价的方式，是“精准调控”。

双限的实施还是以稳定市场为主要目的，在地价与房价之间达成一种平衡，让地价和未来房价逐渐透明化。但这并不意味着，未来各大板块内新房的价格必须按照新房限价的价格出售，限价房价只是确定了价格的天际线，为未来房价拉好警戒线，而楼盘具体的价格还是要“因盘而异”；再者，审批出的价格，最终还得过购房者这一关。

这对房企来说，将面临更大的考验和挑战。如何选准较佳的拿地时机，如何更好地控制成本实现盈利、如何在今后千篇一律的产品类型中脱颖而出……这些都成了验证房企实力的考核项目。

精准调控之下，对于购房者来说，每个板块价格天花板的确定，一则少了对未来房价的担忧，可以减少焦虑；二则对板块的认知更加清晰，对于限价房价有了更为准确的判断，当限价房价高于市场价值时，购房者会做出更为理性的选择，不再盲目买单。