2018年10月新房&土地市场分析报告

一、土地市场行情

全市土地供应量减少，地价整体有所回调

10月份杭州主城区（含萧山、余杭）土地市场出让面积195370㎡，共有6宗土地出让，出让金额共15.68亿元。其中有三宗纯租赁用地，分别位于丁桥、申花和下沙大学城北板块，最终均由国企低价收入囊中。

10月杭州市土地供应量在逐渐放缓，虽与9月相比有明显的增多，但和今年整体推量相比仍有所回调。2018年以来，“房住不炒”成为主基调，杭州在租赁住房用地供应上持续加大力度。

单从土地溢价率上看，出人意料的是，在土地市场行情整体下行的情景下，上海惠建仍能以14.70%的溢价率拿下崇贤板块，使得地价稍有回调。其余宅地土地溢价率均为0.00%，不过需要注明的是，其中三宗土地均为纯租赁用地。

上海惠建首入杭州，“沪“帮“沪”助地价回暖

六宗宅地中，首先颇受关注的是崇贤新城地块，这是崇贤新城今年第三次推出涉宅地块，此次由上海惠建以9940元/㎡竞得地块。7月11日，上海恒文以12208元/㎡拿地，不到十天，崇贤又出让一宗地块，由西房以9213元/㎡捡漏，跌幅达到25%。从此次拿地结果看，理性的土地市场之下，首入杭州的上海惠建以14.70%的溢价率拿下地块，虽使地块略有回调，崇贤地价回归万元内已是不争的事实。

其次值得关注的是位于余杭区径山大道北侧的两宗地块，径山在土地市场招拍的记录中几乎是一片少有，因此该区域内没有竞品和参考价格。径山自然风光得天独厚，这样的板块，当前却处于商品房缺位状态，此次两宗地块的出让，将翻开径山商品房历史篇章。

小结：在楼市“去泡沫”的形势下，房企资金收紧，在拿地方面的态度也愈发理性。接下来到年底前或许土地供应量也会越来越少，杭州下半年的土拍市场已经提早进入“冬眠期”。

二、新房市场行情

新房推盘环比下滑，整体去化略有下降

10月杭州市（不含富阳区、临平区）新房推盘量环比9月下滑了35%，10月新房一共成交4196套，环比9月成交量下降46%，10月整体去化相较9月略有下滑。本月杭州新房成交单价与上个月相比稳中有涨，环比上涨了6%。

最近整个杭州市场大量楼盘加速进场，一些早时期拿地但一直未开盘的，例如越秀天悦江湾等新盘在10月陆续进场，断供已久的城东板块也终于破土入市。不过本月新房市场新上市的项目中，万人摇号的热盘逐渐减少，中签率在不断上升。

万人摇号逐渐消失，新房市场走向分化

从中签率表现来看，10月中签率出现明显上升的趋势，中签率不再集中于低区间，有不少中签率为100%的新盘出现。10月份的总体中签率达到了52%，是摇号以来中签率较高的月份。毕竟适合刚需价位段、地段也不错的房源越来越少，从前的万人摇号现象逐渐消失，刚需购房者们购房的心态也愈发谨慎，这样的状态或许将会持续下去。

供应量阶段性短缺，部分城区表现明显

10月杭州市各城区新房成交量环比基本都有所下降，受推盘量减少的影响，西湖区以及下城区，分别环比下降了96%和77%。

相比之下，本月拱墅区的新房成交量上升明显，环比上涨了472%。核心区城区外围的周边城区，特别是余杭区，依旧保持新房购房的主力区域。

小结：

从潜在供应的房源结构来看，未来单价四五万的房源选择面不少，但适合刚需价位段、地段又不错的房源不多。不过仍有一些值得关注的新盘即将推出，城东的几个大盘会陆续开放，进入市场，如天城府、武林郡等。而新房的价格体系也会随着新盘入市而重塑。