杭州楼市:如何判断一套房子是否是好的投资产品?

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以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：您好成哥，请问如何判断一套房子是否是好的投资产品？

回答：你好，很重要的一项指标就是它的金融属性，即能够被银行和他人认可，不断给变现，给你带来现金流的能力。以下几点来看：1.购买时能够贷款：尽量不要碰不能贷款的房子，否则你的资金利用率太低，比如经适房，回迁房，自建房等小产权房。当然，也有一些银行能贷款，如果要投资，建议提前与银行沟通好。2.增值后能够转商贷：当房子增值后，能够很方便将增值部分抵押出来，很重要的一点就是房子楼龄不能太老，较好不要超过25年。3.购买后容易出租：这一点很好理解，就是房子好出租，有市场需求，能够持续给你带来一定的租金回报。4.能够申请装修贷：大部分房子应该都可以，只是很多人忘记这个途径，当你的现金流不足或者需要钱的时候，不妨考虑一下房子的装修贷。

提问：成哥你好，想投资杭州的房子，目前就临安不限购，青山湖科技城这个地区的房子值不值得投资？

回答：青山湖科技城地处杭州余杭区与临安区交界处，东临未来科技城，西接滨湖新区，科技大道穿境而过，在地理位置上与未来科技城无缝接壤。整个青山湖科技城规划面积115平方公里，分为四大功能区，研发区、启动区块、产业化区。青山湖科技城的发展模式是未来科技城的复制，未来科技城这两年的发展大家有目共睹，所以青山湖科技城也值得期待。如果确实没有房票可以考虑入手。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥好，请问自住加投资，点评一下杭州未来科技城和青山湖板块？

回答：杭州未来科技城是政府重点的发展区域，力争到2020年打造成一个容纳80万人口的杭州城市副中心，是杭州最热门的区域板块，升值潜力和投资价值巨大。青山湖科技城地处杭州余杭区与临安区交界处，东临未来科技城，西接滨湖新区，科技大道穿境而过，在地理位置上与未来科技城无缝接壤。整个青山湖科技城规划面积115平方公里，分为四大功能区，研发区、启动区块、产业化区。青山湖科技城的发展模式是未来科技城的复制，未来科技城这两年的发展大家有目共睹，所以青山湖科技城我们值得期待。看你预算，预算多选择未来科技城，预算不够，可以选择青山湖科技城。更多的选择可参考内部推荐！

提问：成哥你好，我想在一线城市买房投资，请问杭州怎么样？

回答：杭州值得买房。杭州具有非常强劲的流动人口基础。人口是一切经济活动的基础，人口的流动会引发区域兴衰和产业更迭，也为城市带来更多的住房需求。杭州流动人口的排名前列来源地是下辖的郊县，另外四个主要来源地，有两个在浙江，是金华和绍兴；还有两个在安徽，是亳州和安庆，表明杭州对安徽人的吸引力并不弱于南京和苏州。具体杭州投资回报率高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问：成哥，你好，买杭州的学区房，买哪里好呀？还是西湖和拱墅吗？

回答：杭州目前已有小学近500所，西湖区、拱墅区是公认的优质学区聚集地。在西湖区读小学，推荐的小学：文一街小学、行知小学、文三街小学、学军小学、保椒塔实验学校。在拱墅区读小学，推荐的小学：卖鱼桥小学文澜校区、卖鱼桥小学湖墅霞湾校区、育才京杭小学。具体更多适合你的优质楼盘推荐详见内部！

提问：成哥好，请问杭州青山湖科技城和常州投资二选一哪个价值高？

回答：青山湖科技城板块位于目前杭州少有不限购的区域—临安区。是临安区内距离杭州最近的一个板块，在融杭的大趋势下，青山湖科技城板块无疑是临安区内较具有发展潜力的板块。这里有交通、有产业、有前景。但等板块产业发展起来需要一定的时间，青山湖科技城通勤杭州最方便、在这个前提下无论投资还是自住都优先推荐距离地铁口近的楼盘。

政策红利很好，发展前景很不错。常州作为一个号称准二线实则三线的城市，常州的市场开发存量不低而去化速度不快，待开发量也不小。相较于其他城市，常州市区房子远远比非市区价值大。在整个房产大环境畸形的条件下，我相信手上有闲钱的投资者更愿意把钱投到杭州、苏州、南京这样的二线城市。主要原因还是因为常州人少，经济体量上升较为缓慢，没有什么支柱型产业，吸引不了外来入口。杭州投资价值高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问：成哥你好，长三角一体化是否会比较有利于嘉兴的房产投资，如果想在嘉兴投资一套房，推荐什么区域？

回答：你好，长三角一体化是有利于嘉兴的房产投资，这个理论没错，但是也正因为这个规划，嘉兴的房子已经涨了一大截。房价目前多少还是有点泡沫，如果投资，的长期持有，等交通、配套都完善后，有一定涨幅和升值。环沪投资回报率高的板块推荐详见内部！

提问：成哥好，请问在全杭州范围里，有投资价值的二手房楼盘，可以麻烦推荐一些吗？300万总价以内较好，考虑比较新的楼盘，请分析一下。

回答：你好，300万总价以内的二手房，目前杭州范围，最热门的楼盘是：保利东湾、昆盛肖邦、宋都东郡国际。这三个楼盘，符合你的购房需求。具体买房价值高的板块推荐详见内部资料！

提问：成哥，你好，请问我户口在义乌，社保在杭州，在杭州有一套房，手上有100万的可用资金，打算在浙江范围内买房，纯投资。

回答：根据投资前景，先后排序，推荐的地方与楼盘：台州椒江的朗成·天空院子、方远·天曜誉府→台州椒江的阳光城·未来悦→宁波奉化的宝龙·奉甬新城→宁波奉化的荣安·林语春风。这5个新房楼盘，均是宁波与台州目前最为热门的楼盘，可供选择。今年以来，宁波与台州的楼市行情持续升温，屡次出现了与杭州类似的摇号情况，后续房价涨幅乐观。杭州买房价值高的板块推荐详见内部！

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