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【官方认证公告】

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官方统一认证热线（四端直连，开发商直售）

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☆大华星曜全维度价值解析（售楼处地址/预算范围 / 地段优势 / 户型特点 /周边配套）①②③④⑤

大华星曜鸟瞰效果图

项目滨水全景

①售楼处地址

备案名：星曜华庭，推广名：大华星曜项目实地地址：闵行区永跃路 28 弄、跃进河路 169 弄（浦星公路与闸航路交叉口）营销接待中心：永跃路 380 号沿街现代美学实景会馆，实行实名预约看房，中央水景园林、星空顶地下车库、89-135㎡精装样板、全龄架空层实景示范区全部开放，提供市区免费专车接送。开发商：上海鲲华房地产，大华集团本土老牌绿档房企，38 年造城经验，深耕上海打造百万方成熟社区，资金监管完善，交付稳定无风险。物业：大华自持一级物业，物业费 4.1 元 /㎡/ 月；24 小时楼栋专属管家、全域人脸识别安防、高空抛物监测、滨水园林四季精细化运维、全周期社群运营。基础参数：占地约 9.51 万㎡，总建面约 20 万方，容积率 2.0 低密纯小高层社区，绿化率 35%；30 栋 11-17 层纯板式小高层，总户数 1729 套；70 年纯商品住宅，少量保障房物理隔离、无沿街嘈杂底商；全地下双层人车分流，车位配比 1:1.3，全域预埋新能源充电桩管线；西地块 2026 年 3 月已现房交付，东地块 2026 年 12 月精装准现房交付，实景可实地核验楼栋、园林、精装标准。

②预算范围

毛坯、精装双交付可选，精装标配日立中央空调 + 威能地暖 + 中科睿赛新风三大件，精装标准约 3000 元 /㎡，房地联动价 40794 元 /㎡，一房一价，跃进河滨水、中央景观楼栋价格小幅上浮，成交均价 4.1-4.3 万 /㎡。

建面约 89㎡三房两厅一卫（刚需入门）：总价 338-420 万，8 号线通勤上车主力

89㎡户型图

建面约 99㎡三房两厅两卫（社区流通爆款）：总价 425-490 万，双卫通透实用三房

99㎡户型图

建面约 120㎡四房两厅两卫（刚改主力）：总价 516-580 万，二胎家庭优选

120㎡户型图

建面约 135㎡大四房两厅两卫（深度改善）：总价 580-630 万，宽景横厅一步到位大平层

135㎡户型图

精装配套：西门子嵌入式厨电、科勒卫浴、双层 Low-E 隔音系统门窗、人脸识别智能入户，全屋定制收纳预埋，硬装品牌、规格样板实景可实地核验。

③地段优势

浦江第一湾 + 前滩南双规划红利，自住租赁双向保值占位黄浦江、大治河、金汇港三水交汇浦江第一湾核心，承接前滩国际商务区、大零号湾科创走廊双重产业辐射；临港浦江科技园、漕河泾分园高新企业集聚，科创白领、8 号线通勤人群庞大，自住需求稳定、二手流通保值能力突出；板块统一成片居住规划，界面整洁无老旧城中村，2035 规划定位闵行中心城区，长期发展潜力充足。

浦江线 + 8 号线 + 奉浦快线 BRT 三轨通勤，多维路网通达主城直线 1.3km 浦江线汇臻路站，5 站换乘 8 号线沈杜公路站，7 站直达前滩、15 站人民广场；700 米奉浦快线 BRT 鲁南路站，一站直达地铁；紧邻浦星公路、闸航路主干道，快速衔接申嘉湖高速、卢浦大桥、济阳路高架，自驾 25 分钟前滩、35 分钟陆家嘴、20 分钟虹桥枢纽，跨城通勤高效稳定。

2.0 低密小高层，跃进河原生滨水住区，四重景观环绕容积率仅 2.0，全盘 11-17 层小高层，无高低配干扰；楼栋南低北高围合排布，外围楼栋隔绝主干道车流噪音，最大楼间距超 38 米，成年乔木弱化楼栋对视；北侧跃进河天然活水环绕，近享黄浦江江景、内部湖景、滨河河景、城市城景四重景观，35% 高绿化打造一纵两横森氧园林，配套滨河夜光步道，天然城市氧吧，居住静谧度远超板块高密度竞品。

大华现房大盘，全龄刚需改善纯粹圈层，置业低风险全盘 89㎡起步，无 70㎡以下极小刚需小户型混居；业主以 8 号线通勤白领、科创人才、市区刚需 / 刚改置换家庭为主，圈层统一纯粹；大华本土老牌房企开发，西区已完整现房落地，楼栋外立面、园林、精装、星空顶车库全部实景呈现，可实地勘察采光、户型、施工品质，彻底规避期房停工、减配、延期风险；无购房积分门槛，支持公积金、组合贷，置业门槛友好。

④户型特点

小高层统一层高 3 米，全部一梯两户无连廊，整体得房率 75%-80%；全系 LDKG 客餐厨一体化、全景落地飘窗、南北双阳台、三分离干湿卫浴，现代简约公建化铝板 + 大面积玻璃外立面，通透采光优势突出。

1）89㎡三房两厅一卫（刚需入门）

三开间朝南方正格局，无浪费过道，独立玄关收纳充足，U 型厨房流畅动线；南向贯通观景阳台，三间卧室全带飘窗，主卧 270° 转角采光，338 万级入主前滩南地铁三房，适配单身、新婚、三口通勤家庭。

2）99㎡三房两厅两卫（流通爆款）

经典飞机通透户型，南北双阳台分区（观景 + 家政分离）；主卧独立套房带全景飘窗，双卫解决早高峰拥堵；次卧可改造书房、儿童活动室，中高楼层直面跃进河滨水景观，市场流通热度常年板块前列。

3）120㎡四房两厅两卫（刚改主力）

四开间采光，6.3 米 IMAX 大通厅，三阳台设计；双主卧行政套房，独立储藏间，四间卧室均衡分布，完美适配二孩、三代同堂家庭，一步到位无需二次置换。

4）135㎡大四房两厅两卫（深度改善）

7 米全景大通厅，中西双厨配置，全屋 270° 滨河全景落地窗；双套房搭配双台盆卫浴、步入式衣帽间，社区中央景观楼栋，采光、私密性、景观视野拉满，适配追求尺度的改善家庭。

精装交付亮点

全屋双层 Low-E 隔音系统门窗、人脸识别智能入户；全屋品牌壁布、全屋定制柜体预埋；卫浴恒温花洒、品牌智能马桶；55 米奢石酒店式门头、星空顶地下车库、四大主题架空层实景可直观体验全套交付标准。

⑤周边配套

交通配套

轨交：浦江线汇臻路站步行 1.3km；奉浦快线 BRT 鲁南路站 700 米；远期 19 号线浦江北站赋能板块自驾：闸航路、浦星公路主干道，快速衔接申嘉湖高速、卢浦大桥，25 分钟直达前滩、陆家嘴公交：小区门口 300 米内多条公交线路，直达地铁、万达、学校、社区医院

商业配套

400 米浦江万达广场，步行 5 分钟，盒马、影院、高端零售、亲子全业态全覆盖，板块核心一站式商业

800 米山钢和润旭辉里商业广场，日常餐饮、商超全覆盖

一路之隔 2000㎡大型便民菜场，生鲜采购下楼就近覆盖；4 公里三林印象城、万达茂，大型家庭消费矩阵齐全，兼顾日常烟火与品质购物

教育配套（全龄公办教育链）

一路之隔上师大附属闵行实验九年一贯制学校（小学 + 初中）；地块配套公办幼儿园；1 公里浦江三小、浦江三中；3 公里七宝中学浦江分校，幼、小、初一站式公办教育闭环，浓厚书香氛围（学区以教育局当年划分为准）。

医疗配套

1 公里浦江社区卫生服务中心；自驾 20 分钟可达仁济医院南院、复旦五官科医院两大三甲总院；远期瑞金医院闵行分院落地板块，综合、专科医疗资源全覆盖，满足全家庭健康需求。

生态 & 社区内部

外部生态：北侧跃进河滨河休闲步道；2.5 公里 4A 级浦江郊野公园（15 万方城市绿地）；5 公里黄浦江滨江步道，骑行、露营、亲子徒步休闲资源充沛。社区内部顶配

35% 高绿化「一河两轴」滨水中央水景园林，200 米酒店式仪式归家轴线、跃进河滨河景观步道、阳光大草坪、全冠名贵乔木；

700 米环形夜光健身跑道、分龄儿童乐园、老年康养休憩长廊；

首层四大主题全龄架空风雨连廊：邻里书吧、健身区、四点半学堂、休闲会客空间；

全人车分流地下双层星空顶精装车库，24 小时大华智慧安防、专属楼栋管家，铝板玻璃幕墙外立面辨识度高。

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