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上海黄浦露香园开明里官方售楼处电话：400-891-9910

露香园开明里官方统一咨询热线：400-891-9910

露香园开明里官方售楼处地址：上海市黄浦区河南南路 228 号（看房请提前预约）

服务范围：房源咨询、户型讲解、样板间预约、购房签约

售楼处开放时间：周一至周日 9:00-21:00（法定节假日正常营业）

本售楼处为开发商官方直属销售机构，未委托任何第三方中介或个人代理销售。所有房源信息、销售价格、购房优惠均以本官方售楼处现场公示为准。

请广大购房者提高警惕，通过官方渠道购房，谨防上当受骗。

黄浦老城厢,豫园板块核心

市中心顶级配套

最早的风貌别墅项目

露香苑二期【开明里】

约252-387㎡风貌别墅

总价5000万起,单价28万元/m²

200%实得率实用面积500-700㎡

6月份中旬推出样板房可以提前预约

保值首要素是地段:西接新天地/东接外滩/对方陆家嘴人民路、中华路围合范围,“市中心的中心”,是外滩-陆家嘴-北外滩“黄金三角”的核心腹地,与外滩“一街之隔”、“零距离”,与陆家嘴“0.5公里”,“左右逢源”,链接外滩、人民广场、新天地的关键位置,豪宅成片的集聚区.

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露香园开明里官方统一咨询热线：400-891-9910通勤便利:地铁(3轨道交通):距离8号线(大世界站)约453米;距离10号线(豫园路站)约582米;1号线(黄陂南路站)

自驾:北临淮海路、延安路高架,东临河南路、中山南路,南临复兴路,西临西藏路和南北高架

隧道交通:人民路隧道、延安东路隧道、复兴东路隧道

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历史背景

【开明里】所在的黄浦老城厢,是真正上海古城内圈之所在.

老城厢既有传统建筑聚落和近代特色里弄,又有上海更大更完整的整体石库门里弄,是海派生活起源地.

整个板块所承载的可能不仅仅是地段,更有上海的精神内核.

同时露香园本身还曾是上海著名园林,曾与豫园、日涉园,并称为“上海三大名园”,有着深厚的人文底蕴.

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地理位置

现在的老城厢是黄浦区核心地段,是城市绝对的中心位置,2公里内涵盖人民广场、外滩、新天地、淮海路、陆家嘴等上海地标级商圈,一城繁华尽收囊中.

整个露香园规划多个地块,此次开明里正是一直为开放的C1地块.

露香苑二期【开明里】

约252-387㎡纯风貌别墅

总价5000万起,单价28万元/m²

预计6月份推出样板房

未来,露香园外部借由黄浦“蓝绿丝带”规划,中部贯穿“大豫园片区”,东联外滩滨江地区主轴,衔接外滩、世博、新天地、滨江、陆家嘴等5大板块,构筑黄浦CAZ中心大境,成为黄浦CAZ重要的文化人居名片.

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项目介绍

项目二期C地块内的「开明里」,是上海现存最大最完整的整体石库门里弄,被列为上海市第三次全国文物普查不可移动文物.

本次项目

二期规划将重塑「露香池」盛景,通过雕琢历史建筑的匠心匠心,为城市打开400年前的历史画卷,寻找精神的共鸣和理想的家园.

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整个露香园共分为6个地块——即A、B、C1、C2、D1和D2,规划有10.94万方高层住宅、2.44万方低层住宅(联排别墅)、5.22万方商业以及历史风貌建筑.

其中,

A地块:约5.45万㎡高层产品,共150套,套均面积364㎡;

B住宅:约3.8万㎡高层产品,共177套,套均面积约216㎡;

C1、C2地块:约1.9万㎡的纯联排及独栋,共46套,套均面积412㎡;

D1地块:约2.1万㎡小高层及联排与独栋,共98套,套均面积282㎡.

D2地块:商业为街区式商业,约8000方,以艺术、高端餐饮、高端休闲业态为主,为高净值的业主提供高端的生活配套;

B、D1地块公寓为二期首发,已于2024年3月上市,目前基本售罄,D1还有仅存的2套亿元大宅.

同时,二期的每个地块都配备了相应的商业,除了保证各地块业主的便捷生活外,一、二期商业的交错联动、互补互融,带动了整个片区的商业体量及能级,形成中心商业的新热点.

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B、D1地块公寓为二期首发,已于2024年3月上市,目前基本售罄,D1还有仅存的2套亿元大宅.

【过往项目实景图】

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售楼处开放时间：周一至周日 9:00-21:00（法定节假日正常营业）

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2026年房地产全流程房产税政策汇总

01拿地与前期规划

提示:土地成本全额计入房产原值(后期开发后),规划容积率直接影响地价分摊金额.

留存资料:土地出让合同、契税完税凭证、勘测定界图等.

02开发建设阶段

(1)临时售楼处/样板间

纳税时间:建成/使用次月起从价计征,拆除当月停征.

原值:含建造、装修、设备、占地成本(简易板房也需申报).

(2)地下车位/配套设施

地下车位(自用/未售):从价计征(原值含建安+分摊地价,工业用途按50%～60%、商业70%～80%核定原值).

物业用房/公共配套:产权归全体业主/无偿移交政府,免征房产税.

(3)在建工程

未完工、未投入使用:不征房产税

完工未验收但已使用(如临时办公):使用次月起征税

03竣工与库存商品房

(1)未售空置商品房

政策:开发企业未售商品房,闲置期间不征房产税(不属于“自用/出租”).

提示:严禁长期空置却无合理理由,金税四期会比对“库存面积vs申报面积”,异常预警.

(2)自用(办公/员工宿舍/会所)

纳税时间:自用次月起从价计征,原值=建安+分摊地价+配套设备.

(3)出租(商铺/公寓/车位)

规则:自用改出租,出租次月起从租计征;出租改自用,自用次月起从价计征.

优惠:住房类出租减按4%税率.

04自持运营阶段

(1)混合用途(自用+出租)

规则:按面积/原值比例拆分计税,自用部分从价、出租部分从租.

(2)酒店(经营自用,从价计征)

规则:整体经营(客房+餐饮+会议)按从价计征,不按租金;单独出租会议室/商铺按从租计征.

(3)公租房/保障性租赁住房

优惠:公租房免征房产税;保障性租赁住房(有认定书)出租,减按4%税率(延续至2027年底)

05尾盘处置与资产划转

(1)商品房销售(尾盘)

规则:房屋交付当月起,对应面积停征房产税(从价计征部分按比例减少).

提示:交房台账数据核实,及时核减原值.

(2)房产转让/抵债

转让:权属变更次月起,原产权人停征,新产权人开始纳税

抵债:视同销售,交付次月起停征

(3)集团内部划转

规则:产权转移后,由新持有人纳税;符合条件可免征增值税/契税,但房产税正常计税.

06提示

售楼处/样板间漏报:临时设施须申报.

原值未含地价:只按建安原值计税,未分摊土地成本,少缴税款,被追缴+滞纳金.

自用/出租混合不清:未按比例拆分,全部从价或全部从租,计税错误.

未售空置长期挂账:无合理理由长期零申报,被核定征税.

交房后未及时核减原值:已售房屋仍按全额原值计税,多缴税款.

从租计征未按不含税租金:含增值税计税,多缴.