杭州楼市:别墅高档奢华,但投资价值低,不建议入手!

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提问：成哥好！我是杭州人，最近手头有些闲钱，想着开始投资杭州别墅。感觉别墅比较高档奢华，成哥觉得投资起来如何？

回答：投资角度不建议买别墅，别墅开发商定价太高，溢价通常需要5-10年才能洗干净；总价太高，接盘侠有限，加上具备购买别墅实力的人群，更倾向入手新盘，流动性很差；买别墅，自住角度，要区分排名前列居所、周末度假、退休养老这三种需求来分别讨论；投资角度，则主要分成核心地段保值、郊区变市区第二居所变排名前列居所博超额涨幅两种策略。

别墅确实看起来高档奢华，属于房产界的奢侈品。如果想作为一种投资，我是不太建议的，一方面它投入的资金和成本较大，而且他的租售是比较不理想的。在你需要资金周转的时候，往往比较难转手，它就会日渐残旧和亏损。最终很难带来什么收益。它本身就属于是一个消费品，流动很小，很难扛风险，比较适合自己留着去居住。说实话没有什么投资的价值。目前市场上只有相对很小一部分是具备投资价值的，比较难去辨别，但其实没有必要奔着投资去购买别墅。

提问：成哥你好！排名前列次买房也没经验，看地段好就买了，经验不足忽略了很多问题，所以后期就很麻烦，天天两头跑。 想来跟成哥学习一些房产知识，不然我觉得太尴尬了。

回答：没有明确需求就盲目置业：对于一个购房者来说，最重要的就是明确自己的买房需求是什么？买房很难买到优质地，需要把握好自己的排名前列需求；一味追求低价：房价这么高，并不是说一定要把房价放在置业因素的首位，越便宜越好。买房讲究是一个性价比，是一个长期的过程；忽略了自己的经济承受能力；过分在意房子的升值问题：很多购房者在买房时，总会被房子的升值潜力大所误导，而购买来超过预算的房源。但对于很多自住需求的购房者来说更应该考虑房子的实用性。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥你好，打算在杭州买经济适用房，请问要注意什么？

回答：买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体更多经济适用房的分析资料详见内部！

提问：你好成哥！本人外地户口，现金200万左右想买投资房，请推荐几个可选楼盘？可以在杭州限购区域内买房吗？买限购区域商住两用房和非限购区纯住宅的利弊分析？未来升值空间差距？

回答：根据你的情况，可以在临安买房。商住两用房的投资时间，比住宅的投资时间更久。未来升值空间差距，住宅更有优势。你在临安买房，可以选择：北樾府、宝龙融信·新世邸、澜天里。这三个新房楼盘，符合你的购房需求。具体更多推荐及分析详见内部！

提问：成哥你好！坐标杭州，目前持有一套98方自住两房，款已还清。现有子弹320，夫妻二人均属第二次贷款。现有问题，想改善住房。保守购买，远郊地铁终点口附近次新楼盘，预计车位一起280。地点杭州星桥。老公上班开车四十分钟。考虑此处，是最小价值实现，全款购买，节省贷款名额。后期能腾出置换自住房产。周边全商品房。故作改善型居住咨询。麻烦成哥给些意见。

回答：首先每一次买房都是一笔不小的投资，所以不要想着去节省贷款名额，贷款对个人来说是一种很好的资源，能贷就要学会利用，贷到就是赚到。另外买房不要动不动就全款，全款买房是非常不建议的，没有任何杠杆，资金利用率太低了，未来升值价值无法放大。

其次你的子弹其实很充足，可以把自住房进行抵押融资，扩大资金流到400-500，可以布局一套深圳，一套杭州，54大法很容易破限购 (具体详见内部) ，再留足2年月贷抵抗风险，这是我比较看好的投资组合方式，大仓位放在一线，小仓位放在二线。杭州比较看好，有亚运会利好，未来冲击新一线城市，子弹比较充足，用二套贷款买入，杭州没必要买远郊。

提问：成哥你好！我是南昌人，没有杭州户口，只是在杭州做生意。感觉杭州发展前途很好，想在萧山买房，请问萧山这个地方怎么样？

回答：萧山的发展很好，值得买房投资。过去，萧山开发商是本地的，购房者也是本地的，所有的商品房买卖在萧山本地形成了一整个闭环。现在，全国各地的大品牌房企都往萧山来，外来房企的项目已经超过本土房企。钱江世纪城、市北、杭州南站，既是萧山价格上升最为明显的板块，也是土地出让最为频繁，房企布局最为密集的区域。

提问：成哥你好，我是买的首套房，预算在400万，投资+自住，杭州户口，最近看了钱江新城2.0的房子，看上了三个户型好的新房楼盘。请问：钱塘云庄、长粼府、中南棠玥湾，这三个楼盘对比，哪个更有投资价值？其它板块有没有符合我需求：户型好、投资+自住价值跟以上楼盘差不多的楼盘？

回答：钱塘云庄、长粼府，这两个楼盘值得买，这两个楼盘的优点和潜力多多少少都是有的。但中南棠玥湾的楼盘投资价值不是很高，建议慎重选择。根据你的自身情况，可以选择九堡地区的新房，曾合生·创展名邸挺适合你的。具体其他板块的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥你好，请问在杭州买地铁房，我应该怎么选择？

回答：从长远的角度看，买房人的眼光只会越来越挑。目前步行15分钟可到达地铁站的小区，是买房人的优选。杭州性价比高的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥你好！现在有许多人买房子喜欢买“尾盘”，想问一下，“买尾盘”有什么技巧？

回答：你好，尾盘一般有足够多的折扣，较好找到好的代理机构，这样可拿到较大的折扣。可以询问下开发商有无直接折扣。另外，尾盘一般是现房或者准现场。要么是楼层特别好，要么是楼层特别差，一定要实地看房，如果价格特别便宜，一定要留心周边有没有垃圾站、变电站之类的。尾盘有的时候还会有开发商卖的样板房，这个可以考虑，但要样板房的装修其实金玉其外，内在的质量要多花心思看看。具体更多买“尾盘”技巧详见内部资料！

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