拥潮府视频跑盘记:坐拥双地铁的纯新盘,会是外溢、改善的好选择

1、楼盘综述

滨江新希望拥潮府，我认为是一个优缺点都很明显的楼盘，从区位上看，它有目前萧山在售纯新盘里最便利的交通优势，北去杭州主城区、西向滨江区、南至萧山城区都四通八达，但另一方面，宁围街道金玉其外的现状却很难让你下定自住的决心；而且，滨江系的出身也决定了它从来不是为了将就而生的，现在的房价和以后的居住成本都不会便宜，因此，我对它的定位是一个适合滨江区、世纪城板块和钱江新城外溢住户的楼盘，房价比前面几个板块都要低，上下班的通勤也很方便。平心而论，我觉得除了本来就在边上的住户，其他萧山土著对这里还是要考虑考虑的，毕竟现在萧山能选的地方太多了。

2、优势分析

（1）拥潮府较大的优势，就是它的位置，杭州找一个地方正常时段里开车去滨江、钱江新城、钱江世纪城、萧山城区、金沙湖都在半个小时以内，新房价格还不超过4万的，就宁围这一带了。为了模拟住在拥潮府早上的通勤状况，我们也实地出发了一次，早上沿着市心北路穿过庆春隧道，很快就可以到达钱江新城，；而去滨江区政府方向则因为机场高速江南大道下口大流量封道，不得不绕行滨盛路，不过两条路线的时间都在半小时以内。

而除了开车方便，我们实测从拥潮府步行10分钟内可以到建设三路地铁站，等2021年交付的时候，直接就可以搭乘2号线和7号线，这就意味着即使你以后的通勤范围扩大到了吴山广场、凤起路，甚至远到三墩、大江东，都有地铁作保证了，少有的美中不足，就是现在早高峰地铁2号线往市区方向已经有点难挤上车了，等未来南部卧城也有大量居民入住的时候，可能早上的上班路真要变成健身行了。

生活配套上，拥潮府去综合体的距离，虽然谈不上步行，但是沿着市心北路（2号线）往北去万象城、来福士，往南去万象汇、银隆百货都很便捷，我们实测开车向南，去万象汇和银隆百货的时间都在15分钟内，就是周末的市心北路，车子有点多。

（2）其次，就是滨江本身的品牌号召力，杭州市民买房，其实对外来品牌的接受度不高，高端认得就是滨江和绿城，只能说现在这个期房加精装修，楼盘品质全靠信誉的时候，买一个之前口碑靠谱的，所要承担的风险，总是比选一个之前经常被曝维权风波的要很多。

3、目前不足

成也区位，败也区位，对拥潮府来说，最遗憾的就是现在宁围金玉其外的城市面貌了，出了庆春隧道，沿着市心北路一直往南开，两边都是近年新造的写字楼、公寓，给你描述着一个世纪城和萧山城区连成一片的繁华景象，然后在建设N路上随便一个转弯，开个200米，连片的厂房、工地马上把你拉回现实。从高空俯瞰，拥潮府也是被厂房围绕，虽然现在看拆迁的八字还没一撇，但是未来规划上，周边会是商用地和居住用地为主的，也算是未来可期了。

因为边上一圈都在等改造，所以拥潮府的日常配套目前都依赖于建设三路地铁站边上一圈商住楼的底商，所幸该有的也算是都有了。

在教育、医疗方面，可能医疗还会好一点，小问题可以地铁向南直接去萧山区排名前列人民医院，大点的毛病去个浙二滨江院区也是半小时的样子，而且省妇保的世纪城院区也已经开造了；学区方面，其实萧山好的学区不少，像高桥学区、金山学区，但到了宁围这边就比较普通了，宁围小学、宁围初中虽然离拥潮府都很近，但是认可度上那可就是全看家长个人了。

4、户型分析

拥潮府这次首开的主力户型是92㎡、119㎡的洋房和91㎡、117㎡的高层，因为建筑测绘规则的变化，之前89方就可以做到的三房两卫现在都变成了90方出头，钱多花了，使用感受上却没有变，也是有点心疼。

92㎡洋房

虽然是小户型，但是一进门给人的感觉却不小，三个房间和两个卫生间都不算小，主卧次卧还都送了飘窗，不过这样就牺牲了厨房，只有一个人操作的空间，双开门的冰箱也成了奢望，而且因为三个房间比较分散，家里住满或者有客人来的时候，容易造成居住动线、家务动线和访客动线交叉，引起不便。

117㎡洋房

洋房边套的117方户型做到了四房，空间利用率很高，客餐厅一体搭配长飘窗的设计，也是很常见的让人感觉空间变大的套路；除了儿童房，另外三房都是朝南的，私密性做得很好，少有遗憾，是阳台连接的是次卧，如果实际负责家务的人不住次卧，那家务动线就有点长了。

92㎡高层

高层的小户型也是中间套92方，不过因为公摊的原因，一进门就感觉比洋房小了不少，但是房间的布局我觉得要比洋房的小户型好，做到了动静分明，而且主卧还做了迷你衣帽间，很吸引人。

117㎡高层

高层117方的户型总是给人一种种似曾相识的感觉，南北各两房的格局虽然可以接受，但是我个人还是不喜欢进门就是两间房的那种感觉，生活空间和起居空间交叉到了一起，总觉得毫无隐私。不过这两个高层的样板间主卧都做了衣帽间，对女主人的吸引力应该是满分了。

补充：

除了常规户型外，拥潮府这次开盘的洋房一层，是底跃户型带花园和地下室的，像我这种既有小孩又有宠物的人还是蛮喜欢这个设计的，就是从翡翠之星开始，滨江学坏了，别人半卖买送的地下室空间，滨江都要加钱强卖你，当然这个和一层几乎同样大的地下室空间，只卖正常价格的三分之一，还带装修，真不算贵，就是防水防潮的标准，现在还要打个问号；而在户型上，因为一楼比较特殊，117方的边套户型变成了126方，而92方的中间户型则有几套被去掉了书房成了82方，如果你单纯是冲着花园和地下室去的，性价比还是很高的。不过有一点让我比较不喜欢的，就是滨江这个样板间的装修，真是越来越一成不变的中老年化了，对越来越多在看房的年轻人来说，真是有点提不起兴趣。

5、购买建议

拥潮府这次首开的均价，高层在3.75万左右，洋房在3.9万左右， 我觉得是属于自住可以买，投资就算了的那种，毕竟交房时候有两条地铁加持的，全杭州也没多少，而且离城东、滨江、世纪城还这么近。当然，这个价格我认为是和萧山科技城的前湾国际社区、江南壹号院一样，透支了未来一段时间的涨价空间的，毕竟现在还是个“拥厂府”，价格就已经快比肩城东的新盘了，而且从周边普遍流摇的情况看，实际购买时的竞争压力应该是不大的。而和周边新盘比的话，我个人的购买意见是：如果你看中的是交通上的优势和滨江的口碑，那就不用犹豫了赶紧去登记，早买早安心了；如果你并不在乎地铁，不如去看看附近同样是滨江和新希望合作推出的锦粼府，一样的高低配，虽然是毛坯交付，但一套房下来的差价足够你弄好装修，再配齐一套车位、车牌和车了，而且花园洋房的一楼还不强卖地下室；如果你是冲着大户型的话，可以去看下融信杭州世纪，更高端的定位，就是融信这个高价拿地结果遇上限价的现状，房子没实际交付前不好评价；而如果是和我一样在市北和城东之间拿捏不定的，不如我们就一起观望一下，等春节过完再看看市场的走向，也不急。

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