杭州楼市:看杭州这边有没有更好的投资地方?看完就明白了!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，坐标杭州余杭临平，有一套住宅，2006年房子，楼梯房，顶层跃层，想置换电梯房，但没杭州房票。手里有子弹150万，由于杭州房子买不了所以打算投资到海宁或者临安青山湖区域，投资到海宁离临平较近，后期置换房子能有个安身之处，青山湖房价现在已经22000了，还能投资吗？现在看的楼盘是临安青山湖科技城不知道如何选择？或者资金应该怎样利用才好？沈阳有一套房子在按揭中，要不要卖了把贷款名额释放出来，请问看杭州这边有没有更好的投资地方？

回答：你好，现在杭州限购都不严，我更建议你想办法破限买杭州，海宁和临安都不值得投资。现在整个海宁的中介都靠着“划入杭州”这条传闻卖房呢，不要当送上门的韭菜，赌赢了涨幅也没什么空间了，赌输了可就真成不动产了。临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。而且临安目前价格并不算笋。子弹150，直接破限买杭州，看好未来科技城和东边的萧山新城，以及大江东。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，请问大品牌开发商项目位置一般，公摊大，普通开发商位置好点，公摊面积小，有赠送，选哪个？

回答：你好，同一地段，大品牌开发商的房子虽然贵一些，也值得购买。房子的涨幅、升值空间，从来就和初始价格没有关系。房子升值的决定因素，除了地段这个核心要素外，其实和快消品是一样的——居住体验和业主口碑。不论是投资还是自住，以初始价格判断未来升值空间都是非常幼稚的想法。事实上，如果你观察或者收集一些资料就会发现，同一地段，往往当时卖的越贵的房子，未来涨得越快。显性成本可能差不多，但很多成本你看不到。大的成本你可以查到，专业一点的再通过同行打听打听或者自己看看工地、问问技术细节能多了解一些，但很多影响生活质量、生活细节的成本很难看得到，说白了这很大程度上客户只能依靠开发商的经验和责任心。在这一点上，大品牌为了维护自己的口碑，底线要高一些。另外有时候往往大品牌因为城市或区域集采，成本反而控制得更低。

提问：曾叔！您好！现在知道了可以有身份到高能级的城市投资，那又有新问题了：1、您说的深圳、杭州、苏州只要大专以上学历可落户，我不是很理解？2、如果准备100万首付，小3房，在上面三个城市优选哪个城市？具体考虑哪几个板块保值增值潜力更大？万分感谢？

回答：1.可以先落城市集体户口。2.首付100，想买小三房，这三个城市杭州更合适一些。深圳一般建议上车门槛在200，杭州发展潜力比苏州大一些，所以优选杭州。随着城市的发展，杭州各种板块在价值在这10年间发生了剧变，但主要是两大发展趋势：一是市ZF推行的拥江发展，二是省ZF和阿里产业群形成的大城西策略。杭州的拥江发展，首先带有火的就是钱江新城，这个片区对标的是上海的陆家嘴、广州的珠江新城，城市CBD+钱塘江景，这个片区以后的溢价，可想而知。大城西策略催生了杭州最火的码农区--未来科技城。所以未来科技城去化快，板块内已经没有多少在售楼盘，供需紧张，未来的上涨动能还是很足的。投资可以重点关注这2个板块。杭州投资价值高的楼盘，具体详见内部分享！

提问：你好，曾叔，600万刚需上海二手房板块推荐有什么吗？

回答：你好，这个价格段要买新一点的房子，可能需要到外圈去买了，我们建议尽量在东西两侧外环考虑，比如大虹桥华漕、徐泾、九亭、江桥，还有张江南、唐镇、三林这一带，如果是在北区上班的话，可考虑大华和大场这里。这些区位都是房子相对新，但没有学区配套。如果买学区房，只能考虑中内环老破中了。

提问：你好！曾叔！请问东西湖临空港片区的房子有增值空间吗，听说北师大附属学校会开在那，旁边的新城桃李郡是对口的，可以入手吗？

回答：你好，投资不建议买东西湖板块，最近东西湖的土拍火热，各大开发商手拉手炒作，所以东西湖供应量极大，加上区位是远城区 涨幅不如主城区。 学区房纯粹看你自己的教育理念以及需求，我们投资基本不关心学区房。 成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成。 房子不错的话，学生生源一般不会差。 武汉远城区教育水平比主城区差了不少。不要对挂名学区抱有太大期待。

提问：你好，曾叔，首房首贷，东三环呼家楼南上班，考虑通勤10号线或其它近地铁，两居品质些自住，总价在700左右，请曾叔推荐具体小区。成寿寺的中海城或周边可以考虑吗？

回答：你好，中海城除了自身品质还行，周围的环境实在有点糟糕，楼凤多。可以看下苹果社区南区、风度柏林、首城国际。位置 和居住品质会更好。

提问：曾叔你好、请教一下、外地户口、姐姐房子在杨浦控江路、外甥在许五小学二年级在读，如果房子赠予给我、我家小孩是否可上对口小学、按学籍对口规则外甥上初中是不是不受影响？谢谢！

回答：你好，1. 你和孩子都是外地户籍，不一定能排上，可以打学校电话问一下往年情况。2. 五年一户政策，要看你孩子哪年上学。如果你外甥读初中的时候，你孩子读一年级，是可以的。

提问：曾叔，你好！坐标杭州，夫妻两人都在市中心上班，目前市中心有套50多方的二手房价值280万，手头20万左右，方案一，排名前列套不卖筹钱买套临安，因为临安首付4层可以再稍微借点付个首付，方案二，卖掉置换大套的，方案三，卖掉排名前列套生二套，两套都按揭，比如在市区买套350万的，按揭，剩余的买套郊区的按揭，哪种方案较好，望指点，非常感谢！

回答：你好，首先你小户型不知道是否是全款，如果是全款的话可以不用卖直接走抵押，加上手上20再入手市区一套。对于房子来说，能买就别换。卖房最简单，买房有难度，置换最要命！房子的套数比面积重要。房子套数多，才有周转和抵押的灵活。当然房票的问题通过赠与、婚姻等方式可以解决。在保证房产中上等品质的前提下，要尽量多买，而不是一直置换。如果你市中心房子还有贷款，而且你的目的是改善自住的话，可以再考虑卖掉，推荐方案2，市中心面积偏小，可以置换一套大的改善。市区有房票没必要跑到临安买，临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。而且临安目前价格并不算笋。改善的话建议你市区置换一套大户型。详见内部分享文章。

提问：你好，曾叔，市中心的买不起，远郊盘又偏，怎么选？怎么样用最少的钱挑到最合适的房子，把有限的预算发挥较大？

回答：你好，年轻人一般会面临预算问题，买房不得不量力而行，不同等级的城市有不同的标准：一线城市：近郊地铁盘，上班通勤时间45分以内，一般不要距离CBD15公里以上。二线城市：四环以内，有地铁在建或者规划中；有核心产业支撑的新区。三四线城市：自住实在要买，要尽可能选择市政府附近，或者濒临城市主干道的房子。珍惜首贷资格，尽量选择大户型，不要为了眼前的轻松，而造成未来长久的痛惜。选房即选筹，要目光长远，排名前列套房通常是我们未来换房的跳板，选好了增值潜力股，在未来二次改善时，才能有更充足的资金和更大的选择面。大部分买房不是一个非黑即白的极端选择，大城市和小城市，远和近、大和小、贷款方式贷款年限等等，你都可以去找一个较佳平衡点。没有一套房子是特别优质的，却可以是特别契合的。

提问：曾叔你好，想问一下曾叔买房怎么办理无息贷款？

回答：你好，这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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