滨江金茂府VS首开杭州金茂府,究竟哪家强?

　　上周末，一位异地工作的业主问：滨江金茂府和首开杭州金茂府，哪个好？

　　未能在滨江上车，又不甘心错过金茂府。2017年12月23日入夜，3号楼线上选房，他拼手速秒中一套，全款。从之江南岸到城北腹地，一位萧山土著告诉他：“拱墅是农村。”

　　“滨江金茂府再好也只是滨江的，杭州金茂府那可全杭州的，大一级压死人。”

　　您瞧，爱的理由可以有千万种。

　　王婆卖瓜，哪有说自家的瓜不甜。我却要打破常规，客观对比下两座金茂府的优劣势。

01

难买程度

　　滨江金茂府      

　　杭州金茂府      

　　2017年，杭州买新盘哪哪都难，最难买的板块是奥体，最难买的产品项目则是“金茂府”。

　　所谓难买，其实代表了一种稀缺性。

　　滨江金茂府一房难求，胜在地段少有、竞品稀缺，常被人与绿城九龙仓·柳岸晓风对标，两者整整相距4公里。加之滨江的高净值人群又多，僧多粥少。

　　当然，“拥江发展”的战略加持也不能忽视。

　　杭州金茂府首开时“手工摇号+接受贷款”，相对宽松的多，甚至还有午夜捡漏成功的。滨江·锦绣之城、天阳·武林邸相继清盘后，又遭遇融创·宜和园、融信公馆ARC、合景·天銮、九龙仓·珑玺二期围剿。

　　然而，难买程度却是越来越高。

　　一方面价格诱人，另一方面真是要感谢对手。宜和园倒是旗鼓相当，但户型不讨喜；ARC、天銮之流受制于“偷面积”，样板房做工又太糙，被金茂府甩开几条街；业内人士透露，各家工程部员工时常扮作购房者去琢磨竞品的精装标准，据说看过申花庆隆板块某楼盘样板房后，直感叹：“我去，成本价就2000元/平米！”

　　没有对比就没有伤害，购房者眼睛还是雪亮的。就这样，“围剿”反而变成了“造神”。

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　　杭州金茂府甚至被传谢客，因为5号楼房源根本不够满足前期攒下的待买群体。

　　至于别家卖的好不好，暂且不评论。但近期某楼盘开盘次日，业主外联会有待买的小伙伴收到了销售发来的一条消息。

　　那杭州金茂府的稀缺性全靠对手拱吗？不然，地大物博，69151平方米的总用地面积，在高架、快速路围拢的地界内同样几乎少有。

　　大，可以有惊喜，下文揭晓。

　　除了稀缺性外，我们往往会忽视一种东西“情怀”。尤其对于常年住在城西的来说，杭州金茂府意味着延续了习惯的生活圈子，一种浓浓的地域情节。

　　选择滨江金茂府的，更加新派一些，同时投资考量也会更重。

02

区位优势

　　滨江金茂府      

　　杭州金茂府      

　　区位优势，可以显性理解为交通优势，建立在距离感上的幸福。

　　总体上难分伯仲。

　　公交配套都不会是问题，去萧山机场肯定是滨江金茂府优势明显。

　　城市道路出行选择上杭州金茂府略占优势。主要体现在：城市快速路选择更多，一前一后的德胜高架、石祥高架分别连通上塘高架和秋石高架，一路直抵绕城高速公路；主干道东西南北贯通，东西向除了文一路外，香积寺路延伸段下穿运河后与余杭塘路打通，直接串联大城东与未来科技城，南北向学院北路直抵西湖畔；出行线路的选择多样。

　　过江拥堵世人皆知，如果是大范围出行，滨江金茂府还得指望两侧的在建的望江隧道、博奥隧道缓解堵情，上高速也需要稍加奔袭。

　　地铁方面，滨江金茂府附近主要是1号线江陵路站、6号线星民路站，步行基本都在1公里之内，距离上近的多，当然因为线路走向的原因，到达传统市中心（武林广场）会比较绕。

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　　杭州金茂府周边主要是2号线学院路站、5号线益乐路站、10号线隐秀路站和翠柏路站，虽然选择更多，但距离相对较远，索性线路走向都比较直。

　　杭州人蛮讲老底子，常以到武林广场、西湖边的距离衡量便利度。如今，城市格局越来越大，区位优势实则越来越小。决定性因素无非三个：你在哪上班、你喜欢去哪、你爱的人在哪里。

　　距离感上的幸福，因坐标而异。

03

产品素质

　　滨江金茂府      

　　杭州金茂府      

　　就会所、泳池而言，其实不具备太大现实意义。

　　杭州金茂外宣时，杭州金茂府被定义为滨江金茂府的升级之作。恕眼拙，太细致的没比对上，只知晓一点“每家各配一个空气能热水器自负水电费”，之江南岸收取19元/吨的热水供应费。

　　此前，听“三恒住宅”朗诗国际街区的业主提过，24小时集中供热水有些缺点：要放掉不少冷水，使用高峰期水温不稳定（偏低）。

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　　从小区规划来说，较大的升级在于拥有约1万平方米的大花园，这就是地大带来的惊喜。

滨江金茂府日照分析图

杭州金茂府一期日照分析图

杭州金茂府二期日照分析图

　　楼幢分布也更加宽松，从“小鸡评房”提供的评测图看，杭州金茂府的采光条件比滨江金茂府要好。

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04

周边配套

　　滨江金茂府      

　　杭州金茂府      

　　若干年前，排名前列次去宁波，感叹城市建筑立面比杭州好太多。

　　至于原因，也蛮简单，宁波新建比例很高，想想深圳就更加了。所以“国际滨”好看确实没有悬念，但滨江金茂府周边也是有回迁房的，隔得较远罢了。

　　杭州金茂府环饲周边的主要是庆隆苑和三宝郡庭，确实有些差强人意，尤其是临街商业业态。过去，拱墅是杭州的重工业基地，消弭所有历史遗留走进新时代，总需要一些时间。

　　至少，拱墅在杭州市范围内排名前列个告别了城中村，庆隆板块也算是和西湖区接壤，好歹沾了点文教气。

　　滨江金茂府周边配套还是蛮成熟的，毕竟行政中心周边无短板，商超及休闲娱乐主要靠星耀城和星光大道，稍远是龙湖天街；医院近的有武警医院，去浙二医院滨江院区、省儿保滨江院区也不远；临近奥体博览城还是具备想象空间的，除亚运会，一些大型文娱演出的场地或离开黄龙。

　　循例，江南大道以北、江陵路以东划入丹枫实验小学学区。

　　杭州金茂府的周边配套主要是两大综合体——城西银泰城和大悦城；医院最近的就是省立同德，城北优质的医疗资源并不多；附近最令人期待的公建设施，当属运河亚运公园。

　　保守估计，5年后庆隆板块的配套才能较为成熟。

　　基于周边还有大量项目未入市、大量土地未出让，且绝大多数为住宅用地，虽然已经不是价格洼地，但发展潜力还是比较大的。纯居住氛围会更浓厚一些，周边业态会更丰富，配套会渐有起色。

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　　至于学校，如果杭州金茂府东侧的九年一贯制学校最终明确，那基本一条龙。存在变数的方案是，幼儿园去小区北门外，小学去文津小学，中学去小区南门外。

05

BREEAM认证

　　滨江金茂府      

　　杭州金茂府      

　　绿色建筑的评价标准，主要有这么几种。美国绿色建筑协会制定的LEED认证、英国建筑领域使用最广泛的BREEAM认证、新加坡绿色建筑评估体系Green Mark认证、德国可持续建筑委员会与德国政府共同开发编制的DGNB认证。

　　都是一些第三方评测机构，你们懂的。目前，国内主要是绿色建筑评价标准GBL。

　　BREEAM认证比较特殊，设置十大评估内容且权重比不等，最终结果是实际性能权重比，有“%”的。

　　不通过以外，有五个等级划分：≥30%即Pass（通过）、≥45%即Good（好）、≥55%即Very Good（很好）、≥70%即Excellent（优秀）、≥85%即Outstanding（先进）。

　　根据BREEAM提供的数据，滨江金茂府评级为Very Good（59.29%），1-7号楼纳入评级范围，由英诺德(北京)科技有限公司负责评审；首开杭州金茂府评级为Very Good（56.29%），由深圳诺丁汉可持续发展研究院负责评审。

　　杭州的3个住宅项目中，评级较高的是旭辉和昌都会山，Excellent（78%）。

　　因为项目在建，此番认证并不是永久的，都是临时发放的。

　　中国建筑的评级数据库里，中国金茂是BREEAM认证的忠实拥趸，众多金茂府项目参与评级。

　　郑州北龙湖金茂府表现较好，Excellent（71.98%）；其次是天津海河金茂府，Excellent（71.22%）；其余水平相当，均为Very Good，包括北京鼓楼金茂府60.90％、广州天河金茂府57.79%、广州珠江金茂府57.40%。

06

内部偏爱

　　滨江金茂府      

　　杭州金茂府      

　　目前来看，开发商对滨江金茂府的宣传力度明显要高于首开杭州金茂府，很多优化数据也是量化标准，“神盘”形象更浓。

　　与滨江金茂府业主协商完后，还专门出具书面回复，逐项进行说明。

　　知情者曾透露一个细节：滨江金茂府业主群成立初期，就有开发商高层致电表达过关注。后来…… 

　　业主关系维护上，专设客服对接，且正筹划相关活动。