封顶2万6,距地铁仅300米,萧山市北又推地,但库存已超百万㎡

还记得上个月市北西的土拍吗？

招商以封顶地价25796元/㎡、自持4%，竞得了那宗桂语江南以南约600米的宅地，轰动一时。

今天，萧山市北又推地了。不过，不是市北西，而是它的隔壁邻居——市北东。

封顶地价差不多，25766元/㎡，只比招商地块便宜了30元。但离地铁站非常近，最短直线距离不到300米。

加上面积小、总价低，不少人认为，封顶毫无问题，悬念在于自持比例能到多高！

但也有人不无担忧的表示，近年来，市北出让了大量土地，潜在库存很高。一旦后续购买力跟不上，众多高价地，将面临不小风险。

封顶25766元/㎡、紧邻建设三路站

地块东至宁东路，南至建设三路，西至宁安路，北至规划用地。往西不到300米，即是地铁2号线建设三路站。

离地铁近，可以说是地块较大优势。

根据规划，以吴山广场为起点的地铁7号线（终点大江东），一路途径钱江新城、奥体，将与2号线实现换乘。而这个换乘站，就是建设三路站。

也就是说，今后从地块出发，不需换乘，就可直达奥体、市民中心、机场、西湖、武林等区域。

在市北东范围内，离地铁差不多近的，还有地价3万+的恒大、融信地块，即建设三路站的下一站（约1公里）：建设一路站。

不过，这个站点并非换乘站。

地块出让面积45064㎡（约68亩），容积率2.5，总体量约11.27万㎡，起价193780万元，楼面起价17200元/㎡，上限楼面价25766元/㎡。

以恒大、融信人参作为参考，今天封顶概率极大。

与招商地块相比，也能得到类似结论。招商地块体量更大（21.87万㎡）、容积率更高（2.8）、离地铁站更远（距规划明星路站约1公里），且有幼儿园等配建要求。

而拥有地铁、资金门槛、地块属性等优势的本次地块，显然更容易被开发商接受。

当然，地块也有一定劣势。

比如，周边没有一个楼盘，全是正在拆迁过待拆迁的厂房，现状居住氛围较差。同时，规划条件中注明，建筑高度不大于80米，其中住宅不小于24米（即8层起）。

那自持比例，有可能突破新高吗？

历史数据显示，目前纪录保持者，是今年3月28日，港中旅竞得的市北东地块，自持高达23%，封顶地价22946元/㎡。

今天地块封顶价贵出近3000，自持要创新高，有一定难度。

库存超百万方 新盘仍然靠抢

市北土地行情高涨，但一大隐忧却无法回避——板块库存正在显著走高。

一面是“闹房慌”的滨江区，一面是炙手可热的奥体，过去两年，“站在风口上”的萧山市北，推地规模极为惊人。

数据显示，2016年至今，市北板块共成交14宗涉宅用地，总体量高达132万㎡。这还不包含今天将成交的11.27万㎡宅地。

即便去除已成交房源，潜在库存仍超过百万㎡。

与此同时，市北一二手倒挂程度，并不明显。普通精装高层限价3万5，但周边二手房，实际成交仅4万出头，部分楼盘甚至达不到4万。

但板块一手新房，仍需靠抢。

比如，均价3万2的融创·望海潮，排名前列摇号中签率仅7.3%，低得让人意外。昨天，第二摇登记人数也出来了，共1126户家庭抢156套房，概率仍需要13.9%。

摇号概率较低的是桂语江南，仅1.6%。当然，这里有绿城品牌加成。

实际上，去年底今年初，萧山市北一带的房子，远没有现在这般火热。当时，甚至有楼盘爆出，因人数不足，延迟开盘。

现在行情大变，很大程度上，要归功于摇号效应。但这股摇号行情，还能走多久，是一个未知数。

即便行情依旧，接下来的天量高地价库存，对后续市场购买力，也是极大考验。