杭州房子遍地都是,但真正有价值的不多,找准板块方向才不会错!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人

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提问：成哥，坐标杭州，资金不多，打算投资，您觉得哪些板块有价值？

回答：很多一线城市投资客来杭州看房，喜欢两个片区：沿江诸城、未来科技城，这是对的，跟着产业走，房价5-7万，对于深圳人来说，依然是白菜价。但很多人还会忽略一个点：刚需驱动。这种房子就在丁桥，就在星桥，就在崇贤，这些板块，首付60-70万。杭州房子遍地都是，但真正有价值的不多，找准板块方向才不会错。杭州投资回报率高的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥，您觉得杭州湾的房子怎么样？是不是不看好？买了一套可以长持吗？

回答：我不看好那里。主要是杭州湾区位不好，离上海市中心、杭州市中心都靠的不够近，2个小时以上的车程。离宁波市中心，也要1个小时以上的车程。这么远的距离是无法形成高端产业导入的。虽然杭州湾新城价格不算高，但是远郊新城涨不起来，容易造成机会成本浪费。机会成本才是较大成本。 如果是做错了，要立马止损， 赚钱的机会多的是， 苦熬，把时间荒废掉，损失很多机会成本。

提问：成哥好，我杭州及老家四线城市各一套，杭州价值300W自住目前杭州还有一张房票，老家价值245W今年年底交房，目前已经挂出去卖了，手上子弹200+，我和老公都是做生意的，流动资金起码要留80，接下来我应该怎么投资房产才能使得较大化？对于你说的房产抵押贷款出来再投入房产炒房会不会冒风险就目前的楼市来说，我目前的想法是把老家房子卖了，然后加上手上的，可以杭州再入一套，然后去临安买一套，临安目前不限购。

回答：思路正确，4线城市人口净流出城市，房价升值缺乏动力，可以出手裂变。房子裂变技巧详见内部资料！

杭州现在并不便宜，投资策略是逢笋入，不少新盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。另外投资角度分析萧山开元名都周边、世纪城+余杭科技城。投资标的需要根据个人情况来区别对待。目前没有明显低沽板块。除了关注倒挂新盘外，二手推荐余杭临平星桥未来科技城、萧山市北等，配合淘笋。可以开发老人票，做接力贷买入，不占你房票，也可以首付3成，贷款30年。临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。临安目前价格并不算笋。离未来科技城其实车程也有20公里以上了，开车半个小时以上。投资二线城市的主城区洼地板块更有价值，武汉重庆沈阳都是不错的选择，其中重庆和沈阳二手房不限购，单价比临安更低。

提问：成哥，目前没有杭州房票，是破限购买未来科技城2.0，还是杭州不限购的临安，靠近未来科技城板块，总价差不多情况下。

回答：临安价格虚高，现在入场没必要了。临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。临安目前价格并不算笋。 离未来科技城其实车程也有20公里以上了，开车半个小时以上。未来科技城都没有发展起来，更别提临安。 破限购买未来科技城2.0。

提问：成哥你好，今年杭州民办学校改革实行公民统招，一些自媒体说公办学校生源会更好一点，学区房可能上涨，有人建议我年后马上就去入手一套，手头子弹200，我的女儿才一岁，要这么早买吗？另外我在杭州郊区的楼盘叫融创金城未来海，刚刚交付，没有地铁，买的时候20000，现在均价27000，建议什么时候出手好呢？长期持有还是满两年后抛售呢？

回答：公办学校能否考出好成绩，80%在于生源，也就是爹妈平均智商和家庭背景，10%在于家长烧钱烧时间全身心投入课外培训，10%在于老师的水平和时间投入。你能为孩子做的，除了有良好的家学之外，可以想尽办法打进富人圈层的学区房，房价越高的地方 生源越优质。跟你早买晚买关系不大。融创金城未来海可以继续保留，虽然没有地铁，好在属于未来科技城的辐射范围之内。未来能跑平大势。可以考虑用你的子弹，继续开发老人票，做接力贷入手倒挂新盘。

提问：成哥好，坐标杭州。在杭滨江有套璞悦湾的小三房89方，在城西金成花园有一套45方的学区房。现在租住在学区边上。工作在滨江。现在想卖掉璞悦湾，卖价差不多460，还掉所剩贷款，还余400左右。想其中一百万去投资杭州富阳高桥那边金茂万科那个楼盘95方小三房，再用120万去投临平柏悦中心125大三房，剩下近200的房款想通过拍卖去全款拍个老破小的学区房，用于出租和保值。这波操作是否合理?个人还看中银湖的江南原著合院想自住，加车位总价500，但因孩子读书，十年内不能住。是分批投资好?还是置换合院，或有其他更佳方案

回答：排名前列，其实你的2个方案都不是很好。如果置换江南原著合院自住，首先你10年住不进来，那么既达不到自住需求，同时合院这种升值能力不如高层，投资反而资金被长期站岗。如果按你说的分批投资，表面上看好像1套变3套，看似实现房产裂变，而实际你裂变的这3套都不属于优质资产。杭州富阳、临平区位都太远太差了，法拍+老破小学区房，一纸文件就可以让黄金变鸡肋，老破小升值差缺少接盘侠，所以只会把你的资产配置变得越来越差，裂变一定是向更优方向发展。别把凭运气赚的钱，最后又凭本事亏回去了，千万别瞎折腾。第二，你手里现在2套房，资产还不错，不建议你出手，继续持有配合出租，同时如果房子剩余贷款不多，建议做截断抵押，继续裂变买房投资，一定选择核心地段才更有价值。具体更多分析及更佳方案介绍详见内部！

提问：成哥您好！浙江范围内，纯投资，首付20万，买哪里好？最近想考虑在杭州湾买房，选择范围不是很多，可以考虑余姚或者奉化吗？

回答：首付20万，在浙江范围内买房，推荐的地方：余姚、奉化。在余姚买房，推荐的新房楼盘：万基河姆景苑、碧桂园·都荟名邸。在奉化买房，推荐的新房楼盘：恒大·御海天下。这3个新房楼盘，符合你的购房需求，值得选择。具体更多详细的分析详见内部！

提问：成哥，坐标杭州，想在杭州购置200万上下的三室90平下的住宅 希望至少保值，当然增值更好 。想将来十年二十年后置换，有什么可以推荐的板块比较有潜力发展？自己有看过良渚、闲林、丁桥、大江东、下沙、仁和，好像只有良渚好点，可是价格高 。希望成哥给点意见，现在是适合买还是适合观望，疫情刚缓和下来 ，也不知道是适不适合出手，会不会后续会房产商会有优惠呢？

回答：去年低迷，并不代表今年会持续低迷，买房人仍然要抓住窗口期。楼市，已经开始重启，想买房的刚需，一定要留意3月份-6月份之间的买房窗口期，不可延误抄底契机，被暂时压抑住的购房需求，一定会被释放出来。

200w能买到杭州范围的房子，但大部分都应该是在余杭萧山，城东的话考虑大江东，另外下沙大学城北勉强也符合你的要求，都在200w上下。杭州现在的发展规划很明确，城市向东，养老向西，你应该去买大江东，那里都是高教园、高端制造业，是年轻人奋斗的地方。与此同时，大江东的价格也比较厚道实惠，想象空间比较大。杭州的规划，城市向东，养老向西。良渚环境好的没话说，配套也好，离主城区远了点，但离未来科技城不远。如果你工作生活中心在城西或者城北可以考虑。杭州投资回报率高的楼盘推荐详见内部分享！

提问：成哥，儿子今年在杭州下沙区读书，想买第二套房，作为投资，手里有100万的活动资金，买哪儿容易上涨？

回答：杭州属于未来新一线城市，房价这几年也是节节攀高，从房价已经很好反应出了城市的价值，现在投资一定要做好长持准备，预计较低5年左右，房子行情不会是像以前每年涨幅很大很明显，因为整体在控制，但不表明房子就没有涨幅潜力了，其实暗流涌动，稍微放水就会井喷，杭州投资目前推荐杭州未来科技城，青山湖科技城板块，淘笋盘。

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