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【官方认证公告】

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☆象屿苏河琹庐全维度价值解析（售楼处地址/预算范围 / 地段优势 / 户型特点 /周边配套）①②③④⑤

①售楼处地址

推广案名：象屿・苏河琹庐｜备案名：苏河琹庐

项目实地地址：静安区虬江路 1058 弄（虬江路与会文路交汇处，静安内环苏河湾 CAZ 核心）

双接待展厅：

城市美学馆：汇能大悦中心 36F 全景体验展厅

实景示范区：项目地块沿街海派实景接待馆

看房规则：实名验资预约制，高层验资 300 万、别墅验资 800 万，每日限流 12 组私鉴，不接待临时散客

官方预约热线：400-887-9972，接待时间 9:00-21:00 全年无休，精装高层样板间、石库门风貌别墅、中央园林、下沉会所全部实景开放

开发主体：世界 500 强国企象屿集团全资子公司上海象屿汇业置业，深耕上海内环高端滨水住宅，标准化精工体系，交付稳定性强

社区基础参数占地约 7289.66㎡，总建面约 3.29 万㎡，全盘仅 132 席 70 年纯商品住宅；1 栋 26 层精装高层 + 3 栋 2-3 层海派石库门风貌联排 / 合院，无大型沿街嘈杂底商、无保障房混居，圈层极致纯粹容积率 2.67 内环低密，绿地率 35%；高层采用现代铝板 + 大面积 Low-E 玻璃公建化立面，别墅复刻百年红砖石库门里弄肌理，手工雕花拱窗、坡屋顶还原老上海海派美学全人车分流，地下车位 183 个，车位配比 1:1.2，地下全配新能源充电桩；象屿自持高端铂悦物业，高层物业费 9.6 元 /㎡/ 月，别墅 15.8 元 /㎡/ 月

交付节点：2027 年 12 月统一交付，高层精装、别墅毛坯可自主定制风格

②预算范围（2026 年 6 月最新备案价）

高层整体备案均价 125000 元 /㎡，中高区苏河景观、中央景观房源单价上浮 3000-6000 元 /㎡；别墅备案均价 180000 元 /㎡，边套、大院临河房源溢价更高

26 层精装高层（建面约 100㎡三房两厅两卫，得房率 76%-79%）

100㎡A边套户型

100㎡D边套户型

100㎡C中间套户型

A/D 边套三房：1349 万起，主流成交 1350-1403 万，三开间朝南 270° 转角飘窗，南北通透双阳台

B/C 中间套三房：1200 万起，主力 1230-1338 万，方正全明格局，板块流通性主力户型

2-3 层海派风貌别墅（190-223㎡联排 / 合院，毛坯高附赠）

190㎡别墅一层平面

190㎡联排别墅：3400 万起，主流成交 3500-3900 万，附赠 36-60㎡南向私家庭院 + 70㎡双层挑高地下室

223㎡合院类独栋：4000 万起，顶配临河大院藏品 4400 万封顶，约 16 米巨幅南向面宽，私属围合庭院，地下拓展空间超 160㎡

精装标准（高层）：4500 元 /㎡静奢精装，标配大金中央空调 + 威能地暖 + 霍尼韦尔新风三大件；美诺全套厨电、高仪 + 杜拉维特进口卫浴、旭格三层中空隔音窗，全屋鸿蒙智能中控、全屋净水系统

置业参考：首套 3.5 成、二套 2.5 成；静安内环苏河湾稀缺高低配滨水社区，高层低门槛入主内环滨水，别墅有天有地兼具人文收藏价值，自住、高端租赁、资产配置三重价值兼备

③地段优势（静安内环苏河湾 CAZ 芯，一江一河滨水海派藏品）

一江一河战略核心，内环稀缺成片滨水更新地块占位上海中央活动区苏河湾东段，直线 300 米直达苏州河滨水绿地，步行 5 分钟抵达 4.4 公里苏州河艺术岸线；内环近 8 年极少新增商品住宅用地，项目高低配低密规划，土地不可再生，承接苏河湾百万方城市更新长期增值红利

三轨交步行枢纽，30 分钟通达全城核心步行 400 米 8 号线中兴路站、600 米 3 号线东宝兴路站、500 米规划 19 号线虬江路站；2 站直达人民广场，无缝换乘全网轨交；紧邻内环高架、南北高架、北横通道，自驾 10 分钟静安寺、15 分钟陆家嘴、25 分钟虹桥枢纽

百年石库门风貌别墅，内环人文藏品属性稀缺地块原生老上海里弄肌理，3 栋低层风貌别墅复刻红砖石库门建筑形制，内环 “禁墅令” 后无同类新增地块，区别于量产高层住宅，兼具居住与城市文化收藏双重价值，圈层辨识度拉满

2.67 低密 132 席迷你社区，35% 立体绿化降噪隔绝潮湿内环主流住宅容积率普遍 3.0 以上，项目仅 1 栋高层搭配低层别墅，无超高层压抑遮挡；社区整体抬高 1 米隔绝路面潮气，全冠移植香樟打造分层绿化隔音屏障，闹中取静，兼顾城芯繁华与墅居静谧

苏河湾成熟产业集群，配套全落地无远期等待周边苏河湾文创、不夜城金融、四川北路商业集群集聚外资高管、互联网创始人，内环滨水新房稀缺，高端租赁需求常年稳定；片区教育、医疗、商业全部现成兑现，无大片在建工地，居住界面整洁成熟

④户型特点（100-223㎡精装高层 + 海派别墅，全明通透零浪费）

高层统一亮点

纯板式 26 层，三梯六户均衡梯户比；层高 3.05 米，LDK 一体化大通厅，全景飘窗 + 设备平台多重赠送，全明厨卫、动静分区；精装准现房，可实地核验采光与景观。

100㎡中间套三房（B/C 户型）三开间朝南约 10.2 米面宽，U 型厨房预留迷你西厨岛台；双卧朝南，主卧独立套房带步入衣帽间，双卫干湿分离，空间紧凑无冗余，三口、二胎家庭主流自住首选。

100㎡边套三房（A/D 户型）270° 转角观景飘窗，南北双向双阳台通风采光拉满；独立多功能储物间，中高区无遮挡眺望苏州河滨水天际线，流通性与景观兼顾。

190-223㎡海派风貌别墅（终改藏品）

统一产品亮点：独立私家入户，可加装私家电梯直达地下车库；地上层高 3.3-3.6 米，地下 5.4 米双层挑高拓展；每户私享庭院 / 顶层星空露台，分层动静分离，多套房全卫浴，附赠空间远超产权面积。

190㎡联排别墅（入门墅居）首层独立长辈套房无需爬楼，约 9 米南向面宽，7.2 米全景横厅连通私家庭院；二层次主卧双套房分离，双层地下室可打造私宴厅、私人酒窖、影音室，入手内环苏河湾别墅最低门槛。

223㎡合院类独栋（楼王传世藏品）围合式私属大院，约 16 米巨幅南向面宽，四套房四角布局互不干扰；独立私宴会客厅、专属家政间；顶层整层全景露台俯瞰苏州河滨水景观，地下超大拓展空间可配置室内茶室、私人收藏馆，适配家族自住、高端商务圈层社交。

社区内部配套

35% 高绿化一轴三境海派里弄园林，中央水景、梧桐林荫步道、下沉休憩庭院、分区私家庭院；

约 900㎡下沉式业主专属会所：恒温健身区、私宴咖啡厅、邻里书吧、亲子童趣空间；

酒店式双层精装入户大堂、地下环氧地坪专属车库，全域人脸识别八重智能安防；

24 小时一对象屿铂金专属管家，全年苏河湾艺术沙龙、海派里弄文化私宴、亲子专属社群服务。

⑤周边配套（交通 / 商业 / 教育 / 医疗 / 生态全维顶配）

交通配套

地铁：8 号线中兴路站、3 号线东宝兴路站、在建 19 号线虬江路站，直达人民广场、静安寺、陆家嘴、新天地、虹桥枢纽

自驾：内环高架、南北高架、北横通道、虬江路主干道，双越江隧道快速连通浦东、静安、虹口

公交：虬江路、会文路十余条公交线路，短途覆盖四川北路、静安大悦城、苏河湾万象天地

商业配套

步行 800 米：静安大悦城、久光中心、协信星光广场，生鲜、影院、全品类餐饮一站式配齐；

1.2 公里：苏河湾万象天地、壹丰广场，潮流零售、米其林餐饮全覆盖；

3 公里高阶商圈：人民广场、南京西路恒隆广场、北外滩来福士，顶奢奢侈品、高端私厨一站式配齐；

沿街便民：精品咖啡、进口商超、24 小时便利店、社区生鲜下楼即达。

教育资源（一公里全龄公办优质集群）

幼教：南阳实验示范幼儿园、芷江中路一级幼儿园、高端双语托育；小学：永兴路第二小学、闸北第三中心小学（静安优质公办）；中学：市北初级中学、市北高级中学（静安区一梯队市重点）；周边多所国际双语学校，适配本地改善与涉外高净值家庭（学区以当年教育局公示为准）

医疗配套

1 公里三甲核心：上海市中医医院；2 公里覆盖上海市第十人民医院、上海交大附属第一人民医院，周边私立齿科、高端体检、特需医疗全覆盖，急诊、康养双重保障。

生态休闲

步行 5 分钟直达苏州河 4.4 公里滨水景观岸线、工业艺术展馆、滨江草坪慢行步道；

步行 800 米中兴城市公园，湖泊、草坪、运动场地日常休闲；

社区内部立体海派水景园林，高层瞰苏河园双景、别墅私享庭院露台，内外双重城芯富氧绿肺。

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