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售楼处标准看房流程
1进门接待
置业顾问迎接、登记信息，简单了解需求（预算、户型、用途）。
2沙盘讲解
介绍小区规划、楼栋位置、周边配套、交通、学区、商业等。
3区位讲解
看区域地图，了解板块发展、未来规划、价值亮点。
带看样板间 / 清水房
看户型结构、采光、尺寸、装修标准、交付标准。
4算价
报单价、总价、首付、月供、税费、优惠政策。
5锁定房源（可选）
满意可交诚意金 / 定金，锁定房号。
6认购签约
签认购书 → 交首付 → 签正式购房合同 → 办贷款 / 全款。
7后续流程
银行面签 → 放款 → 备案 → 等待交房 → 收房验房 → 办证。
上海·北外滩核心
外滩旁·外白渡桥
新房豪宅· 天潼里
少量建面约320-551㎡大平层洋房
建面约497-887㎡外滩合院别墅
全新别墅合院样板房
全新551㎡大平层样板房
正式开放预约
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项目名：外滩｜天潼里地址：上海市虹口区乍浦路106号开发商：新湖集团&理想集团业态：平层、洋房、叠墅、合院、公寓式酒店、商业占地面积：18950.6㎡住宅产品：平层、洋房、叠墅、合院住宅户数：124户标准：精装、毛坯容积率：2.98绿化率：1.26%交房时间：约2027年欢迎品鉴，提前一天预约CONTACTUS联系兰因微信扫一扫免费顾问服务
外滩•天潼里198
正外滩超高得房率88%
以下为近期主推房源
洋房320平6600万左右
（总高9层次顶楼）
458平中区7800万左右
550平中区8800万左右
内环内最大规模最大手笔核心区域
地处百年外滩风貌区旁
黄浦江与苏州河一江一河核心交汇处
洛克外滩源步行约几百米
外滩源步行约几百米
奢阔尺度·四开间朝南
南北通透，四开间朝南，LDK一体厅连双南向阳台，采光视野俱佳。
尊贵私域·动静分区
双南向套房，主卧配衣帽间与双台盆卫浴。玄关宽境，家政独立，动线清晰。
双厨配置·中西皆宜
北向中西双厨，动线顺畅，备餐待客从容。
四室六卫·主客分明
四房六卫，双公卫设计，私密与接待兼顾。
两梯一户·尊崇归家
专梯入户，分刷卡系统，归家私密安全。
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四房三厅·南北通透
全景开间，通风采光极佳；独立电梯入户，动线清晰，私密有序。
主卧套房·私享阳台
宽阔主卧配衣帽间、五件套卫浴及南向阳台，私域舒适。
横厅一体·极佳视野
东向横厅连西厨、餐厅、客厅，面宽大，视野开阔。
五房三厅·多代宜居
南北通透，五开间布局，三套房保障私密共处。
双电梯入户·安静私密
专梯直达，动线清晰，归家更尊崇。
主卧套房·生活办公兼顾
配书房、衣帽间与五件套卫浴，动静分明。
全景客厅·南北通透
大面宽+L型窗采光通风佳，北侧露台拓展生活。
中心庭院·光景入室
引自然光入内，日常更有温度。
独立家政·动线合理
收纳、清洁、备餐分区明确，高效实用。
奢阔五室·中轴对称
南北通透，五开间朝南，中轴格局，270°环幕采光尽揽风景。
双梯入户·私密尊崇
双梯分流，十字玄关，礼序归家。
三厅分区·动线清晰
客餐分厅连庭院，中西双厨+独立家政，生活有序。
主卧套房·功能齐全
带书房、衣帽间、五件套卫浴，独立静享。
双庭多卫·实用有度
南向客厅灵动分区，双采光庭院引光入室，多卫设计便捷舒适。
样板间实景拍摄赏析
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已开启线上预约看房
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物业费参考：（物业前期招标，仅供参考）
风貌里弄合院，物业费每月26元/m²
项目位于北外滩核心区，在星荟中心东侧，豪景苑南侧。设计方案公示，住宅部分由洋房与叠加组成，规划有8幢4层里弄住宅（叠墅产品），1幢7层洋房，1幢9层小高层，还有底商和酒店。
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【天潼里官方售楼处咨询热线】400-882-6821（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 该地块是豪景出让给新湖，并由商业属性改为住宅，对面就是外滩豪景苑。根据公示的项目规划设计方案显示，项目规划有8幢4层里弄住宅，1幢7层洋房，1幢9层小高层，还有底商和酒店。
虹口区北外滩街道HK231-01地块位于乍浦路天潼路，距上海外白渡桥约200多米，具体位置是东至吴淞路，南至天潼路，西至乍浦路，北至武昌路。
虹口区北外滩街道HK231-01地块建设用地范围：东至吴淞路，南至天潼路，西至乍浦路，北至武昌路；
规划用地性质：二类住宅组团用地、商业服务业用地建筑工程
性质：住宅；商业；
用地面积：18950.6㎡ 上海虹口天潼里售楼处电话：400-8826-821 (预约看房热线)
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总建筑面积：113000㎡
将保留项目所在区域的地标和文化标志建筑，包括西本愿寺、景林庐等文保建筑。
一江一河黄金交汇
外白渡桥300米
上海一江一河(黄浦江与苏州河)黄金交汇处，距离外白渡桥约300米，与外滩的直线距离约600米，紧邻外滩历史文化风貌区，陆家嘴的城市天际线近在咫尺,是上海百年一遇，且今后不再有的绝版宝地。
上海市虹口区北外滩板块，据守上海繁华之巅，1公里内享受城市最顶级生活配套。坐落于天潼路以北，武昌路以南，吴淞路以东，乍浦路以西。
聚焦一江一河加快建设具有世界影响力的国际大都市
经过“十三五”时期的统筹规划和重点建设，“一江一河”开发建设成效显著。“十四五”时期是上海加快建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市的关键五年。
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【天潼里官方售楼处咨询热线】400-882-6821（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 根据规划，黄浦江沿岸定位为国际大都市发展能级的集中展示区，苏州河沿岸定位为特大城市宜居生活的典型示范区，将被规划为多元功能复合的活力城区，尺度宜人有温度的人文城区以及生态效益最大化的绿色城区。
北外滩:史诗级规划世界级会客厅
虹口区北外滩板块，项目所在地拥有深厚的历史人文底蕴，又坐享北外滩世界级规划利好。北外滩是继1990年陆家嘴开发建设之后，上海最大规模的城建规划，将对标纽约、伦敦、东京等国际大都市，建成为“世界级会客厅”、“顶级中央活动区”、具有全球影响力的世界级滨水区，与外滩、陆家嘴共同构筑上海“黄金三角”。
传统石库门语境下的新时代里弄，城市核心顶级资产
距离外滩万国建筑保护群最近的高端低密居住区，项目秉承“中外文化交相辉映，现代和传统文明兼收并蓄”的设计原则，营造传统石库门语境下的新时代里弄，规划小高层、叠拼/平层、合院等产品，是城市核心不可多得的顶级资产，传世之宅。
小高层效果
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四层叠拼效果｜天潼路吴淞路口
四层叠拼效果｜天潼路沿街立面
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七层叠拼效果｜吴淞路武昌路
教育：周边有上海博世凯锦绣学院、虹口区第一中心小学、上海市虹口区崇明路小学、上海市海南中学分布、北虹高级中学、上海市民办新华初级中学。（新房不确定对口学校，具体等官方消息）
医疗：周边有上海市第一人民医院、上海交通大学医学院附属仁济医院、上海市黄浦区中医医院、上海第十人民医院分院、上海长江医院。
交通：地铁10号线、地铁12号线、地铁2号线均离项目不远。
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上海城市核心地区新湖·天潼里🏡洋房480米上海新地标旁上海·北外滩核心外滩旁·外白渡桥新房豪宅天潼里少量建面约320-551㎡大平层洋房建面约497-887㎡外滩合院别墅全新别墅合院样板房全新551㎡大平层样板房
一、限购政策（核心变化）
1. 沪籍家庭 / 单身
家庭：全市限购2 套；成年子女婚后购房，按新家庭认定。
单身：全市限购1 套。
2. 非沪籍家庭 / 单身（2026 新政）
社保 / 个税满 1 年：外环内限购1 套；外环外不限套数。
社保 / 个税满 3 年：外环内可增购 1 套（共 2 套），等同沪籍家庭待遇。
持上海居住证满 5 年：全市限购1 套，无需社保 / 个税。
3. 特殊群体
境外人士 / 港澳台：按原政策，提供相关证明可购 1 套。
人才 / 重点企业：按各区人才政策执行，部分可突破限购。
二、限贷政策（商贷 + 公积金）
1. 商业贷款（认房又认贷）
首套：首付≥30%，利率 LPR-20BP 左右。
二套：首付≥50%（普通住宅）/≥70%（非普通住宅），利率 LPR+60BP 左右。
认定标准：上海有房 / 全国有房贷记录，均算二套。
2. 公积金贷款（新政，2026.2.26 起）
首套家庭：最高240 万（原 160 万）。
多子女家庭：额度上浮20%（首套 288 万）。
绿色建筑（二星及以上）：额度上浮15%。
叠加上限：首套 + 多子女 + 绿建，最高324 万。
套数认定：认房不认贷；上海无房 / 仅有 1 套且公积金贷款已结清，可再贷。
个人 / 家庭：个人最高120 万，家庭240 万。
三、税费政策
1. 契税（买方）
首套：≤90㎡ 1%；＞90㎡ 1.5%。
二套及以上：3%。
2. 增值税及附加（卖方，满 2 年免征）
不满 2 年：全额5.3%。
满 2 年：普通住宅免征；非普通住宅差额5.3%。
3. 个人所得税（卖方）
满 5 年且唯一：免征。
其他：全额1%或差额20%。
4. 房产税（上海户籍）
家庭首套：免征。
二套及以上：人均超 **60㎡部分，按0.4%-0.6%** 征收。
新政：成年子女家庭唯一住房，2026.1.1 起免征。
四、限售政策
新房：网签备案后限售 5 年（取证满 5 年可售）。
二手房：不限售，取证即可交易。
五、普通 / 非普通住宅认定（影响税费 / 首付）
普通住宅：内环内≤450 万，内外环间≤310 万，外环外≤230 万；单套建面≤140㎡。
非普通住宅：超过上述标准。
六、购房流程要点
确认购房资格（户籍 / 社保 / 居住证）。
准备首付 + 资金证明。
网签→审税→过户→领证。
贷款：商贷 + 公积金组合贷最优。
