杭州楼市:“买房看地段”,哪些地段购买时要谨慎?如何避坑?

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提问：成哥，今年准备买房，之前您说“买房看地段”，那么什么样的地段购买时要谨慎？如何避坑？

回答：主要集中于两个区域：一是城市新兴区域；二是老城区的老旧住宅。这两类区域都是难以判断地段价值的区域。买了担心升值慢，不买又觉得新兴区域将来可能会很好，错过可惜。老的小区将来如果拆迁，回报很大。

先说新兴区域。除一线城市外，其它城市目前还是扩张阶段。如果我国所有城市政府所规划的新区全部兑现，能容纳将近40亿人口。可见大部分是兑现不了的。所以，缺少基础配套的新区，较好不买。要看政府方向。一般公共交通是排名前列步，公共配套是第二步，商业等配套是第三步；再说老城区的旧住宅。交通方便是基本的，老城区这点都具备，包括双气等配套不谈。其余排名前列要看学区，第二看医疗，第三看公园等景观、休闲类的公共服务配套，第四看商业等配套。如果缺乏这些支撑，尤其是没有学区的支撑，老旧住宅也要谨慎。

其实，对于投资来说，机会成本也是要考虑的。有限的资金，与其投到新兴区域和老旧区域，不如考虑其它回报率高的成熟区域的住宅。机会成本高。

提问：成哥好，请问你为什么看好杭州？

回答：供应角度：杭州不会普涨，仅限于底部拉升、沿江和未来科技城，就像深圳一样，西部人一套房赚500万1000万了，东部很多区域严格坚守“房住不炒”的国家方针； 金融角度：杭州的尺度不会比深圳小； 需求角度：阿里、海康、网易以及众多独角兽企业造就了一定体量的中产阶级，他们的购买力是强大的，找到他们的消费习惯和偏好，提前买入他们会接盘的产品； 城市本身：老生常谈，人口、位置、文化、历史、科技、经济、产业，杭州全方位的强。杭州投资回报率高的板块推荐详见内部分享!

提问：成哥，我有杭州购房资格，应该买住宅还是买公寓？

回答：首先住宅资金档杆就远高于公寓。购房者如果拥有50万首付，可以购买150万的住宅，公寓却只能购买100万。同样总价的公寓、住宅，住宅购房门槛反而比公寓低；其次贷款年限短，公寓贷款条件苛刻，年限只有10年，这给购房者带来极大资金压力；最后就是公寓利息较高。住宅可以使用利息较低的公积金或商贷，公寓物业基本要上浮10%-20%，利息高了住宅1个百分点，进一步压缩公寓的投资收益。总而言之，能买住宅买住宅，公寓是备用选择。

提问：成哥你好，14年买了一套自住，今年想投资一套小户型，坐标绍兴柯桥，诸暨市的华城世季花园和宝龙广场，可以投资吗？世季花园简装，2022年交房。B柯桥中心地段的房价在3万左右，滨海戓杨汛桥，价格便宜一半，知道投资的地段，中心地段很重要，我不考虑这二处。那柯东柯西，你觉得怎么样？绍兴镜湖是新区，融创好多新楼盘，可是价格也是在3万左右，会不会已经太高了？可以给我一次好的建议吗？

回答：诸暨现在主要靠融杭这个概念，但诸暨离杭州还有一点远，并且和诸暨衔接的上萧山还是一副田园好风光，外溢暂时不可能。绍兴投资只看好柯桥，未来想象空间更大，未来会吸引杭州的部分外溢需求，是绍兴融入杭州的桥头堡。绍兴镜湖板块属于CEO集中地，也是均价较高的板块,，已经炒作成就了高预期，均价3万买入完全就是高位接盘。投资的话，资金一定要用在刀刃上，不要随意建仓，绍兴毕竟城市能级偏低，不知道你资金预算具体多少，资金充足的话更建议买杭州，浙江真正有投资价值的还是杭州和宁波。如果预算有限，就优先考虑柯桥。杭州投资回报率高的板块推荐详见内部分享!

提问：成哥好，江苏淮安有套自住房，合肥有套投资房正在出租，目前准备在长三角再投资一套，子弹50，怎么操作最有利？

回答：长三角周边比较富庶，自住和生活环境还不错，但也导致了整体房价不低。 子弹50，如果是二套，选择性就很少，较好能开发一张首套房票买入，具体城市还得看你房票情况，比较推荐的是杭州和南京，杭州更优。杭州我比较看好，未来的机会在于阿里，在于互联网创新，杭州成为未来的一线城市只是时间问题。 但杭州这个城市不太会控地，有过好几次玩脱了的经历，所以你在杭州买房，要看到收益，时间可能更长一些。杭州投资回报率高的板块推荐详见内部分享!

提问：海宁长安镇地铁站附近，航海学府，80平精装160万值得买么？据说要通地铁，到杭州市区很方便。

回答：海宁微观不行，现在投资一个地方要看它人口导入情况，人口的持续净流入，势必会对当地的房产市场产生积极的影响。买一座城市的房产，就是在买这座城市的未来。海宁已经被别的城市吸血，本土自住加投资可以考虑，纯投资不如直接打在杭州低价潜力区。

提问：成哥，之前你介绍了南京投资房的打法，感觉分析得很不错，想了解一下你对杭州的解读。之前你有说过积极参与杭州限价盘摇号，除此以外还有吗？比如现在杭州是否适用大面积低单价，市区距离和单价分别应控制在多少，杭州学区房投资是否有机会？

回答：杭州新房摇号是看具体楼盘的倒挂程度的，并不局限于特定板块，除了未来科技城和钱江世纪城外，2.8万的三墩北、2.9万的勾庄、3.8万的市北、4.0万的艮北、4.7万的滨江区府，甚至7.1万的望江新城也很火。杭州新盘供应很大，选择面广，大面积低单价一般都是相对较老的房子，可能会有流动性问题，不太推荐。

长期来看，单价控制在4万甚至3万以下，会有一定的低基数效应，结合25公里的半径，未来增值空间可能会大些，但杭州新板块非常多，板块轮动很厉害，每个时间都有被低估的板块，需要具体问题具体分析。杭州投资回报率高的板块推荐详见内部分享!

提问：成哥，我想在杭州买房，感觉大江东这个地方有发展前途。我感觉大江东的房价有点高了，义蓬板块的房子值得吗？

回答：5年后，等核心区基本成型了，大江东的现有商圈就成了老街。就像许多年前的头蓬被称为小上海，再后来的义盛老街也能称得上繁华。义蓬购物中心商圈、英冠的崛起后，它们逐渐没落，但是经过一番改造，现在还算独具风格。

新老更替是时代发展的原则，宝龙、龙湖的双综合体让我们的目光一路向北，关于核心CBD的想象从未停止。智慧谷、双综合体、融创双子楼几个项目尘埃落定之后，关于核心区的大致轮廓也逐渐清晰，但核心区仍旧有大片的少有等待填充，未来将有一定的发展空间。

南有空港新天地，北有核心区CBD，面对未来的商业分流，目前的义蓬购物中心及周边的确面临着少有的挑战。实际上，大江东的人口约为30万左右，包括外来人口，光义蓬就将近10万人，原则上是足以能支撑两个小型商圈的发展的。

提问：成哥，最近很纠结，目前工作在哈尔滨，有四套房，贷款二百，收入稳定且略高，去年把户口落在天津人才，孩子十一岁，原打算以后去天津发展，有利于孩子考学，现在看来天津经济一般，气候环境一般。很喜欢杭州，环境好，未来发展趋势好，和天津市区房价差不多，子弹100，勉强这两地首付都够。无论工作换到天津还是杭州收入都会减半，该去哪买房？该去哪工作？孩子该去哪上学？

回答：相比更看好杭州，互联网时代的杭州已经有了明确的目标和腾飞的姿态，但身负直辖市巨大红利的天津还在谋求转型的路上不断挣扎，而未来，沪杭甬湾区计划使三者在互补的基础上加深进一步合作，上海这个庞然大物也开始由吸纳转为辐射周边城市，作为凭借新型科技崛起的省会城市，杭州市的城市地位也随着自身的经济发展进一步得到了巨大的提高。城市地位也得到了进一步的巩固。而由于北方经济的先天缺陷，从现在的经济发展上来看，正处在经济转型期的天津无疑是处在弱势地位的，天津还要继续面对来自北京的资源虹吸和竞争压力。

建议工作和生活去杭州，只要有能力，收入总会起来的，而且杭州发展机会更多，同时考虑你孩子的高考教育，建议出掉1-2套哈尔滨房子，建仓天津一套，一方面天津投资价值大于哈尔滨，另一方面为孩子后面高考提前准备，等到高中再去天津读。杭州投资回报率高的板块推荐详见内部分享!

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